Régime simplifié en matière de BIC 2026 

En 2026, le régime simplifié BIC s’applique aux entreprises industrielles ou commerciales qui ne peuvent pas bénéficier du régime micro-BIC et dont le chiffre d’affaires HT de 2025 est inférieur aux seuils suivants.

Dès lors que les limites de chiffre d’affaires sont franchies, le régime simplifié se poursuit la 1^re année qui suit celle du dépassement, sauf en cas de changement d’activité. 

Les limites d’application du régime simplifié BIC seront de nouveau réévaluées au 1^re janvier 2027. 

Régime simplifié de TVA 2026 

En 2026, le régime simplifié de TVA s’applique, sauf exceptions, aux entreprises qui ne bénéficient pas de la franchise en base de TVA et dont le chiffre d’affaires HT de 2025 est inférieur à : 

• 945 000 € pour les activités de commerce, de restauration ou d’hébergement ;
• 286 000 € pour les autres activités. 

À l’instar du régime simplifié BIC, le régime simplifié TVA s’applique également, sur option, aux entreprises qui relèvent normalement de la franchise en base de TVA. 

Si ces limites de chiffre d’affaires sont franchies, le régime simplifié peut continuer à s’appliquer pour l’exercice en cours dès lors que le chiffre d’affaires HT réalisé depuis le début de l’année n’excède pas, respectivement, 1 040 000 € et 323 000 €. 

En cas de dépassement de ces limites majorées, le régime normal s’applique à compter du 1er jour de l’année en cours. 

Dans cette hypothèse, une déclaration CA3 récapitulant les opérations réalisées depuis le début de cet exercice jusqu’au mois de dépassement doit être déposée, puis, à compter du mois suivant, des déclarations mensuelles CA3 seront attendues. 

Il faut préciser ici que le bénéfice du régime simplifié de TVA ou son maintien implique que le montant de la TVA exigible au titre de 2025 soit inférieur à 15 000 €. 

Régime simplifié de TVA : suppression en vue ? 

Il faut préciser que le régime simplifié de TVA a vocation à être supprimé à compter du 1^re janvier 2027. 

Les entreprises qui jusqu’alors bénéficiaient du régime simplifié de TVA seront donc soumises au régime normal de TVA.

Pour rappel, la taxe d’apprentissage est une contribution due par certains employeurs. Elle participe au financement de l’apprentissage, ainsi que des formations technologiques et professionnelles. 

Calculée sur la base des rémunérations versées aux salariés, cette taxe est due par les entreprises individuelles, les sociétés et les groupements d’intérêt économique qui exercent une activité commerciale, artisanale ou industrielle. 

Jusqu’à présent, en étaient exonérés les associations, les organismes, les fondations, les fonds de dotation, les congrégations et les syndicats exerçant une activité non lucrative. La loi de finances pour 2026 met fin à cette exonération. 

Par conséquent, ces structures non lucratives devraient prochainement être assujetties à la taxe d’apprentissage. 

À ce stade, la loi de finances pour 2026 ne précise pas la date d’entrée en vigueur de cette nouvelle mesure. 

En l’absence de disposition spécifique, et par principe, la taxe sera donc due à compter du 21 février 2026. 

Notez toutefois que, comme cela avait déjà été le cas lors de la suppression de l’exonération dont bénéficiaient les organismes mutualistes (assujettis depuis février 2025), l’administration sociale pourrait, par tolérance, repousser l’application effective de la taxe au 1^er jour du mois suivant la publication de la loi, soit au 1^er mars 2026. 

Affaire à suivre…

Auto-écoles : des grandes lignes conservées avec quelques nouveautés

L’enseignement de la conduite des véhicules à moteur et de la sécurité routière fait l’objet d’un cadre strict. Pour rappel, un double niveau d’autorisation doit être respecté.

D’une part, l’exploitant ou la structure abritant l’activité doit détenir, et renouveler, un agrément délivré par les pouvoirs publics.

Cet agrément concerne les exploitants d’auto-écoles et les associations qui utilisent l’enseignement de la conduite et de la sécurité routière comme axe d’insertion ou de réinsertion sociale et professionnelle.

D’autre part, les moniteurs doivent justifier d’une autorisation d’enseigner.

Enfin, les auto-écoles et les associations doivent respecter des règles spécifiques visant les locaux et les véhicules, de même qu’elles doivent respecter des obligations administratives, sous peine de se voir suspendre, voire retirer, leur agrément.

Des précisions viennent d’être apportées à ce sujet, sans pour autant apporter des changements structurels.

S’agissant des agréments

Un nouveau cadre est posé, applicable à la fois aux auto-écoles et aux associations.

Concrètement, la demande d’agrément doit être déposée à la préfecture du lieu d'exploitation de l’auto-école ou de l’association.

L’agrément obtenu est ensuite valable pour 6 ans, contre 5 ans avant la réforme. Il porte à la fois sur l’entrepreneur, l’entreprise ou l’association, et sur les moyens matériels et humains nécessaires à la formation en fonction du nombre d'élèves susceptibles d'être accueillis et des enseignements dispensés.

Pour renouveler l’agrément, une demande doit être déposée au moins 2 mois avant son expiration auprès de la préfecture. Une fois cette démarche effectuée, l’agrément est maintenu provisoirement, le temps que la procédure soit menée à terme.

En cas de modification de situation, par exemple en cas de changement de gérant ou de liste des catégories de véhicules pour lesquelles un enseignement est délivré, une formalité supplémentaire doit être réalisée à la préfecture.

Notez que le silence gardé pendant 2 mois vaut :

• rejet en cas de demande initiale d'agrément ;
• acceptation en cas de demande de modification d'un agrément.

Concernant les demandes de renouvellement, l’agrément est réputé renouvelé en cas de silence de la préfecture gardé pendant 4 mois.

Notez qu’il est possible pour un même exploitant, entreprise ou association, d’exploiter plusieurs locaux différents dans un même département. Une déclaration doit être faite à la préfecture au moins 2 mois avant le début de l'activité.

De même, l’agrément est maintenu, sous réserve de faire les démarches et déclarations nécessaires, en cas :

• de rachat de l'entreprise ou du fonds de commerce par un nouvel exploitant ;
• de changement de dirigeant de l'entreprise ou de l'association.

En cas de décès de l’exploitant ou d’incapacité de gérer ou de diriger son établissement, l’agrément peut être maintenu pendant 2 ans maximum sur demande de la personne qui va assurer momentanément la reprise de l'établissement.

Enfin, des contrôles peuvent être réalisés par la préfecture pour s’assurer du bon respect des règles. Un agrément peut, en cas de manquement, être suspendu pour une durée maximale de 6 mois et, le cas échéant, retiré dans certaines hypothèses (listées ici).

S’agissant de la mise en commun des moyens d’exploitation

Il est possible pour plusieurs exploitants de mettre en commun leurs moyens d'exploitation (local, matériels, véhicules, personnel).

Cette mise en commun doit passer par une convention écrite, transmise au préfet, afin de déterminer :

• l'usage en commun des moyens ;
• les noms et qualification des personnels enseignants ;
• l'identification et les documents relatifs aux véhicules mis en commun ;
• les lieux, les formations dispensées et les modalités d'organisation.

S’agissant de l’autorisation d’enseigner

La nécessité d’obtenir une autorisation pour enseigner la conduite, sous condition notamment de diplôme, est maintenue.

De même, il reste possible d’opter pour une ATRE (autorisation temporaire et restrictive d'exercer) afin de permettre à une personne en cours de formation de dispenser un enseignement correspondant à une compétence professionnelle obtenue.

Cette activité consiste :

• soit à former des apprenants conducteurs par des actions individuelles et collectives conformes à la réglementation ;
• soit à sensibiliser les usagers de la route à l'adoption de comportements sûrs et respectueux de l'environnement.

S’agissant de l’exploitation des activités

Le Gouvernement a renouvelé les exigences s’agissant du matériel utilisé et des locaux d’exploitation, notamment pour les véhicules, dont le détail est disponible ici.

Notez que la limite d’âge des véhicules est à présent de 7 ans.

Les associations doivent toujours remplir un bilan annuel de leurs activités, dont le détail est disponible également ici.

S’agissant de la transition entre ancien et nouveau cadre

Des dispositions transitoires sont mises en place par le Gouvernement. Ainsi, les agréments en cours de validité pour lesquels aucune demande de renouvellement n'a été déposée en préfecture au 16 février 2026 sont prorogés d'un an.

Il en va de même pour l’autorisation d’enseigner des catégories AM, A1, A2, A, B1, B et BE sous réserve de remplir les 2 conditions suivantes :

• l’autorisation est en cours de validité et il n’y a pas de demande de renouvellement déposée en préfecture ;
• l’autorisation a été délivrée à la suite d'un avis d'aptitude médicale sans limitation de durée autre que celle de la périodicité de la visite médicale prévue par la réglementation.

L’État se missionne pour la désignation des organismes notifiés

Plusieurs règlements européens visant à fixer de nouvelles règles concernant les impacts environnementaux des produits de construction prévoient la nécessité pour les fabricants de tels produits d’établir une déclaration des performances et de conformité avant toute mise sur le marché.

Cette déclaration des performances doit notamment permettre de mettre en lumière les performances environnementales des produits.

Des « organismes notifiés » ont la charge de vérifier et d’assurer la véracité des informations ainsi dévoilées par les fabricants.
Le Règlement établissant des conditions harmonisées de commercialisation pour les produits de construction laisse à la charge des États-membres le soin de désigner une autorité notifiante chargée de désigner les organismes qui seront autorisés à mener cette mission.

L’État français a décidé de s’autodésigner comme autorité notifiante. À ce titre, ce sont les ministères chargés de la construction et des transports qui désigneront conjointement les organismes retenus.

Tout organisme souhaitant être notifié devra en faire la demande écrite auprès de l’un ou l’autre de ces ministères. L’organisme y détaille les compétences qu’il détient pour mener à bien la mission et y justifie par la même occasion d’un certificat d’accréditation qu’il devra obtenir au préalable auprès du Comité français d’accréditation (COFRAC).

Ce certificat d’accréditation doit permettre d’assurer que l’organisme demandeur répond bien à l’ensemble des conditions (article 46) lui permettant d’exercer cette mission.

Lorsqu’un des ministères chargés de notifier les organismes reçoit une demande de notification, il dispose de 3 mois pour y répondre. Le dépassement de ce délai vaudra décision implicite de refus.

Enfin, il faut noter qu’une exception est mise en place pour permettre à des organismes d’être notifiés dans l’attente de leur certificat d’accréditation.

Une notification temporaire pourra leur être remise dès lors que leur demande d’accréditation a été déclarée recevable par le COFRAC. L’organisme disposera par la suite d’un an suivant la décision de recevabilité pour justifier de son accréditation définitive.
 

Régularisation en cours de contrôle : nouveau formulaire

Les particuliers comme les professionnels peuvent demander à régulariser leur situation dans le cadre :

• d’une vérification de comptabilité, qu’elle soit générale ou ciblée ;
• d’un examen de comptabilité ;
• d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle (ESFP) ;
• d’un contrôle sur pièces.

La procédure de régularisation en cours de contrôle peut porter sur tous les impôts et toutes les périodes (année ou exercice) visés par le contrôle.

Pour bénéficier de cette procédure, 5 conditions cumulatives doivent être respectées :

• effectuer une demande expresse de régularisation dans les délais prévus, qui diffèrent selon le type de contrôle ;
• avoir souscrit dans les délais la déclaration faisant l’objet de la correction ;
• demander à corriger des erreurs, omissions ou insuffisances commises de bonne foi, c’est-à-dire de manière non intentionnelle ;
• déposer une déclaration complémentaire de régularisation dans les délais prévus ;
• s’acquitter, dans les délais prévus, de l’intégralité des droits supplémentaires et des intérêts de retard au taux réduit, ou demander à bénéficier d’un plan de règlement.

Il est nécessaire de manifester sa volonté de bénéficier de cette régularisation et de s’engager à procéder aux corrections nécessaires dans un délai de 30 jours.

Peu importe, dans ce cadre, que la demande porte sur des erreurs, des inexactitudes, des omissions ou des insuffisances relevées par le vérificateur et portées à la connaissance du contribuable lors du contrôle ou révélées spontanément par le contribuable lui-même durant ce contrôle.

La demande de régularisation doit être formulée par écrit, datée et signée puis adressée au service en charge du contrôle. Notez qu’elle peut concerner plusieurs déclarations, dès lors qu’elles sont visées par le contrôle et qu’elles ont été souscrites dans les délais,

Le contribuable doit de préférence utiliser l’imprimé n° 3964 qui vient d’être aménagé par l’administration par souci de simplification et qui se décline désormais en 3 versions :

• l’imprimé n° 3964-CFE-P lorsque le contribuable est amené à rencontrer le vérificateur dans le cadre d’une vérification de comptabilité, d’un ESFP ou d’un examen de comptabilité et que la demande de régularisation est remise en main propre ;
• l’imprimé n° 3964-CFE-D lorsque la procédure de régularisation est mise en œuvre à distance ;
• l’imprimé n° 3964-CSP pour un contrôle sur pièces.

Lorsque la procédure de régularisation est mise en œuvre à distance, l’administration fait parvenir le formulaire par voie électronique via une plateforme d’échange sécurisée (ou par courrier), que le destinataire est invité à imprimer, à compléter, à signer et à renvoyer, sous format scanné, par courriel ou via la plateforme d’échange sécurisée (ou, à défaut de pouvoir numériser, par courrier postal).

Une aide de l’Urssaf pour les employeurs et travailleurs indépendants touchés par la tempête Nils

Récemment, l’URSSAF a activé des mesures d’urgence pour accompagner les usagers dont l’activité a été affectée par les récentes inondations survenues en Occitanie, Nouvelle-Aquitaine et dans les Pays de la Loire.

Consciente des perturbations d’activité occasionnées dans ces régions, l’URSSAF fait savoir qu’elle pourra accorder des reports de paiement des cotisations, par l’octroi de délais supplémentaires.

Les éventuelles majorations et pénalités de retard normalement dues pourront également faire l’objet d’une remise dans ce cadre.

Les employeurs qui souhaitent en bénéficier peuvent contacter l’URSSAF soit via leur espace personnel, soit directement au téléphone au 3957.

De plus, et comme pour les employeurs, les travailleurs indépendants victimes de ces intempéries peuvent également bénéficier de ce même report de paiement de cotisations, via ces mêmes contacts.

Par ailleurs, ils peuvent aussi faire appel au Conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI), qui met en place une aide financière dédiée permettant d’accompagner les travailleurs indépendants actifs qui se trouvent dans une situation temporairement compliquée rendant difficile le paiement des cotisations et contributions sociales.

Sous réserve de respecter les critères du référentiel CPSTI, les bénéficiaires pourront obtenir jusqu’à 2 000 € dans un délai de 15 jours à compter de la réception du formulaire.

Enfin, notez que les praticiens et auxiliaires médicaux peuvent également bénéficier d’un report des échéances de cotisations grâce à la mise en place de délais de paiement via ces mêmes canaux. Une aide d’action sociale auprès de la caisse de retraite est également mise en place à ce titre.

Transmission des bilans, déclaration et paiement : des modalités précises à respecter

Rappelons que les entreprises occupant au moins 20 salariés doivent employer des travailleurs handicapés à hauteur de 6 % de leur effectif : il s’agit ici de respecter l’obligation d’emploi des travailleurs handicapés (OETH).

Pour remplir cette obligation, l’employeur peut notamment choisir d’appliquer un accord agréé, conclu au niveau de l’entreprise, d’un groupe, ou de la branche professionnelle.

Pour être agréé, cet accord doit prévoir un programme sur plusieurs années comprenant un plan d’embauche et un plan de maintien dans l’emploi des travailleurs handicapés, avec des objectifs et des indicateurs concrets.

À l’issue de l’accord, l’employeur (ou la branche) doit transmettre à l’administration les bilans annuels, un bilan récapitulatif des actions réalisées, ainsi que le solde des dépenses engagées dans le cadre du programme.

Il est, en effet, prévu que les dépenses effectuées dans le cadre d’un accord agréé atteignent, chaque année, un minimum équivalent au montant de la contribution Agefiph qui aurait été due si l’entreprise n’avait pas appliqué d’accord.

Mais, si après le contrôle, l’administration constate que les dépenses réalisées sont insuffisantes et que l’accord n’est pas renouvelé, un reliquat de fin d’accord agréé peut-être notifié à l’employeur, correspondant à la somme lui restant à verser.

Jusqu’alors, la réglementation prévoyait bien l’existence de ce reliquat, mais elle restait peu précise sur les modalités pratiques à respecter en fin d’accord.

Elle fixait notamment un délai très court de transmission des bilans, puisqu’ils devaient être communiqués dans les 2 mois suivant le terme de l’accord, sans encadrer de manière suffisamment lisible la procédure applicable pour la déclaration et le paiement du reliquat.

Désormais, la réglementation clarifie et encadre davantage cette fin d’accord, en fixant une date limite unique, au 31 mai de l’année suivant le terme de l’accord, pour transmettre les bilans et le solde des dépenses à l’administration, ce qui allonge le délai laissé aux employeurs.

Elle prévoit également que cette transmission doit s’effectuer via un téléservice national, dont les modalités de mise en œuvre restent encore à fixer.

Notez que lorsqu’un reliquat est notifié, l’employeur doit le déclarer via la DSN et le verser à l’organisme de recouvrement compétent dans un délai de 2 mois suivant la réception de la notification.

En cas de non-déclaration ou de non-paiement, ce reliquat pourra être recouvré dans les mêmes conditions que la contribution Agefiph.

Accompagnateur Rénov’ : nécessité de définir un périmètre précis

Le dispositif MaPrimeRénov’ – Parcours accompagné vise à aider les ménages engagés dans des travaux de rénovation de grande ampleur de leur habitation. À ce titre, ils doivent nécessairement se faire assister par un Accompagnateur Rénov’.

Afin de limiter les cas de fraudes aux aides publiques qui accompagnent trop souvent ces demandes d’aides, plusieurs mesures ont été prises par le Gouvernement après une fermeture temporaire du service à l’été 2025.

Parmi ces mesures, il était prévu la nécessité pour les Accompagnateurs Rénov’ de définir dans leurs demandes d’agrément un périmètre d’intervention cohérent avec leurs capacités d’accompagnement effectives. Cette précision est à faire tant pour les demandes d’agréments initiales que pour les demandes de renouvellement.

Des précisions viennent d’être apportées concernant le sens à donner à ces périmètres.

Lorsqu’un périmètre « infra-national » est déterminé, il peut se composer d’un ou plusieurs territoires d’intervention soit régionaux, départementaux ou infra-départementaux.

Lorsque le périmètre est défini au niveau national, cela implique que l’accompagnateur est en mesure d’intervenir sur l’ensemble du territoire métropolitain.

Un accompagnateur peut faire une demande tendant à l’extension de son périmètre une fois par an et au plus tôt après un délai d’un an suivant la demande initiale d’agrément. Les pièces à communiquer à l’Anah dans ce cas sont consultables ici.

Accompagnateur Rénov’ : évolution des dossiers de demande d’agrément

Il faut, par ailleurs, noter que les pièces et documents justificatifs qui doivent accompagner les demandes, tant initiales que de renouvellement d’agrément, évoluent comme suit :

• les pièces concernant une demande d’agrément initiale peuvent être consultées ici ;
• les pièces concernant une demande de renouvellement d’agrément peuvent être consultées ici.
   

Accompagnateur Rénov’ : une obligation d’information renforcée

Une évolution est également à noter concernant l’obligation des ménages accompagnés par les Accompagnateurs Rénov’.

Là où l’accompagnateur avait au préalable l’obligation de mettre à disposition des ménages une liste des professionnels labellisés RGE à proximité, c’est désormais une obligation de transmission de cette liste au ménage qui est mise à la charge de l’accompagnateur.

Dans le cadre de cette transmission, l’accompagnateur informe le ménage d’éventuels liens capitalistiques ou contractuels entre lui et certains des professionnels présents sur la liste.

Pour rappel, la labellisation RGE des intervenants sur les travaux est une des conditions permettant l’octroi des aides MaPrimeRénov’.

Anah : un contrôle des accompagnateurs plus précis

Enfin, il faut noter que les modalités du contrôle des agréments par l’Anah évoluent également.

En effet, les accompagnateurs agréés ont l’obligation de transmettre avant le 31 mars de chaque année civile un rapport d’activité dont le contenu est modifié.

Parmi les nouvelles informations à renseigner se démarque notamment l’obligation d’informer l’Anah de tous nouveaux liens capitalistiques, directs ou indirects, avec des entreprises de travaux ou des entreprises exerçant une activité de production ou de vente de matériaux ou d'équipements relatifs à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, non mentionnés dans la demande d'agrément initiale.

L’ensemble de ces évolutions sera applicable à compter du 1^er mars 2026, à l’exception de celles concernant les rapports d’activités, qui, elles, n’entreront en vigueur qu’au 1^er janvier 2027.

Produits alimentaires et TVA à 5,5 % : une question d’usage ?

Pour rappel, bénéficient du taux réduit de TVA de 5,5 % les produits alimentaires destinés à la consommation humaine, ceux destinés à l’alimentation des animaux producteurs de denrées elles-mêmes vouées à la consommation humaine, ainsi que les produits habituellement utilisés pour la préparation, le complément ou la substitution de ces denrées.

L’application de ce taux réduit est subordonnée à la « destination normale » du produit, appréciée de façon objective et habituelle. Il suffit que le produit ait vocation, par nature, à intégrer la chaîne alimentaire humaine, éventuellement après transformation ou incorporation à d’autres éléments. Il n’est pas nécessaire d’examiner, pour chaque opération, l’usage spécifique ou réel qui en est fait par l’acquéreur.

Dans ce contexte, la question s’est posée pour des livraisons de maïs dont la destination usuelle est l’alimentation humaine ou l’alimentation d’animaux producteurs de denrées destinées à la consommation humaine : quel taux convient-il d’appliquer lorsque l’acheteur emploie finalement ce maïs à d’autres fins, telles que la production de biocarburants ?

L’administration fiscale a récemment apporté des précisions sur ce point. Elle indique que des événements postérieurs à la vente, notamment une utilisation non conforme à la destination normale du produit, sont sans incidence sur le taux de TVA initialement appliqué.

Autrement dit, le fait que l’usage effectif diffère de la vocation habituelle du produit n’a pas d’impact sur l’appréciation du taux réduit.

En pratique, même si le maïs livré est, in fine, affecté à un usage autre que l’alimentation humaine ou animale (par exemple la fabrication de bioéthanol), cela ne remet pas en cause l’application du taux réduit de 5,5 %, dès lors que le produit, au moment de la livraison, répond aux critères d’une denrée normalement destinée à la chaîne alimentaire. Il convient d’ailleurs de souligner qu’il n’incombe pas au vendeur de contrôler l’utilisation effective faite par ses clients.

Ainsi, lorsque le maïs est cultivé et commercialisé dans des conditions le rendant propre à une utilisation alimentaire, c’est-à-dire sans caractéristiques le rendant impropre à la consommation humaine, les livraisons intervenant entre opérateurs d’un même circuit économique relèvent du taux réduit de 5,5 %.

Sont, à cet égard, indifférentes :

• la circonstance que tout ou partie du maïs soit destiné à être transformé en biocarburant (bioéthanol) ;
• l’existence de stipulations contractuelles mentionnant une telle affectation.

Dons pour l’acquisition de la résidence principale : une exonération limitée

La loi de finances pour 2025 a instauré, à titre temporaire, une exonération de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) pour certains dons familiaux (au bénéfice d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, à défaut d'une telle descendance, d’un neveu ou d’une nièce) destinés à faciliter l’accession à la résidence principale ou faciliter sa rénovation énergétique.

Le dispositif concerne les sommes données entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans la limite de 100 000 € par donateur.

Pour bénéficier de l’exonération, les fonds doivent être employés soit à l’acquisition d’un logement neuf ou acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) en vue d’y établir la résidence principale du donataire, soit à la réalisation de travaux de rénovation énergétique sur ce logement.

L’administration fiscale adopte toutefois une lecture restrictive de ce dispositif : elle estime que la construction d’une maison individuelle, en dehors du cadre juridique d’une VEFA, ne peut être assimilée à l’acquisition d’un logement neuf et se trouve, en conséquence, exclue du bénéfice de l’exonération.

Cette interprétation suscite des interrogations. Elle aboutit, en effet, à écarter des opérations de construction qui répondent pourtant à l’objectif poursuivi par le législateur, qui est de favoriser l’accession à la résidence principale, notamment lorsque le terrain est acquis séparément et que la construction est confiée à un constructeur ou à un maître d’œuvre dans un cadre contractuel sécurisé.

Cette position peut sembler d’autant plus discutable dans un contexte de tension sur le marché du logement et de fragilisation du secteur de la construction individuelle, où des mesures de soutien ciblées apparaissent nécessaires.

Interrogé sur ce point, le Gouvernement a toutefois confirmé la position de l’administration. Selon lui, faire construire sa résidence principale ne peut être assimilé à l’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement destiné à cet usage.

Il rappelle que, dans une VEFA, l’acquéreur n’assume pas la maîtrise d’ouvrage : celle-ci incombe au promoteur, également titulaire du permis de construire.

À l’inverse, dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, le particulier, propriétaire du terrain et titulaire du permis, demeure maître d’ouvrage et fait réaliser les travaux pour son compte.

La différence de qualification juridique justifie donc, selon le Gouvernement, une différence de traitement fiscal.

Le Gouvernement ajoute que cette distinction est cohérente avec d’autres régimes fiscaux. En matière de TVA immobilière, l’acquisition d’un bien en VEFA est analysée comme l’achat d’un immeuble neuf, et non comme l’achat d’un terrain suivi de travaux, ce qui la distingue de l’hypothèse où un particulier fait édifier un logement sur un terrain lui appartenant.

De même, dans le cadre du dispositif Pinel, le législateur a expressément différencié l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA et la construction d’un logement par le contribuable.

En conséquence, les opérations de construction individuelle demeurent exclues de cette exonération telle qu’issue de la loi de finances pour 2025, et une extension du dispositif ne saurait intervenir par simple voie doctrinale.