Loueurs en meublé et réforme de la facturation électronique : rappels utiles

Pour rappel, la mise en place de la réforme suit un calendrier précis qui est fixé de la manière suivante :

• obligation de réception des factures sous forme électronique : 1^er septembre 2026 pour toutes les entreprises ;
• obligation d’émission des factures sous forme électronique et de transmission des données de transaction et de paiement :
  • 1^er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) ;
  • 1^er septembre 2027 pour les PME et les microentreprises. Concernant les propriétaires bailleurs, l’application de la réforme varie en fonction de leur assujettissement ou non à la TVA. 

Tous les propriétaires bailleurs assujettis à la TVA sont concernés par la réforme. Cela vise notamment :

• la location, soumise à la TVA, de locaux commerciaux ou professionnels équipés ;
• la location meublée de locaux d’habitation avec services parahôteliers (au moins 3 des prestations suivantes : fourniture du petit-déjeuner, du ménage, du linge de maison et accueil) ;
• la location d’espaces de travail ou entrepôts avec option pour la TVA. 

À l’inverse, les bailleurs exonérés de TVA (location nue de biens immobiliers à usage d’habitation) n’ont pas d'obligation d'émission en matière de facturation électronique, mais devront recevoir des factures électroniques, sous réserve de disposer également d'un numéro SIREN. 

Les propriétaires bailleurs concernés par la réforme de la facturation électronique seront tenus :

• de recevoir les factures sous format électronique à compter du 1^er septembre 2026 et de choisir une plateforme agréée pour les réceptionner ;
• d’émettre des factures électroniques et/ou transmettre des données de transaction et de paiement (e-reporting) :
  • à compter du 1^erseptembre 2026 si elles sont considérées comme une grande entreprise (GE) ou une entreprise de taille intermédiaire (ETI) ;
  • à compter du 1^er septembre 2027 au plus tard si elles sont considérées comme une petite entreprise ou une entreprise de taille moyenne. 

Les opérations réalisées par ces bailleurs seront soumises à la réforme de la facturation selon les modalités suivantes :

• si la facture est à destination d’une entreprise assujettie à la TVA, alors la facturation électronique sera obligatoire selon le calendrier d’émission ;
• si la facture est à destination d’un non-assujetti ou d’un assujetti situé à l’international, alors l’opération fera l’objet d’un e-reporting de transaction ;
• pour les prestations de services, les transactions réalisées par des bailleurs assujettis devront faire l’objet d’une transmission de données de paiement (e-reporting de paiement), une fois que la prestation a été payée.

Location meublée entre époux = société créée de fait exclue du régime micro-BIC ?

Pour rappel, les entreprises qui réalisent un chiffre d’affaires inférieur à certains seuils peuvent bénéficier, toutes conditions remplies, du régime micro-BIC. En revanche, ce régime de faveur ne s’applique pas aux sociétés (qu'elle relève de l'impôt sur le revenu ou qu'elle soit soumise à l'impôt sur les sociétés), ce qui inclut les sociétés créées de fait. 

Pour mémoire, une société créée de fait suppose la réunion de 3 conditions :

• chaque membre doit participer effectivement aux apports en capital ou en industrie ;
• chaque membre doit participer effectivement à la gestion de l'entreprise, c'est-à-dire aux fonctions de direction ou de contrôle, et doit pouvoir engager l'entreprise vis-à-vis des tiers ;
• chaque membre doit participer effectivement aux résultats bénéficiaires ou déficitaires de l'entreprise.

C’est le respect de ces conditions qui va opposer un couple à l’administration fiscale dans une affaire récente.

Dans cette affaire, un couple, qui exerce une activité de location meublée, déclare les revenus issus de cette activité en appliquant le régime micro-BIC.

Ce que lui refuse l’administration fiscale parce que, selon elle, l'activité de location meublée est exercée dans le cadre d'une société de fait constituée entre les deux époux de sorte qu’ils ne pouvaient pas bénéficier du régime micro-BIC.

Pour justifier l’existence d’une société créée de fait entre les deux époux, l’administration s’appuie sur un faisceau d’indices :

• les revenus proviennent de la location d'un appartement détenu en indivision par le couple, ainsi que de la sous-location de 4 autres biens pris en location ;
• l’époux a indiqué exercer conjointement l'activité avec son épouse ;
• un certain nombre de contrats de location étaient établis au nom des deux époux ;
• les revenus issus des locations étaient inscrits au crédit d'un compte courant d'associé ouvert au nom des deux époux dans une société tierce ;
• les déclarations fiscales faisaient apparaître une répartition à parts égales des recettes entre les époux.

 « Insuffisant ! », tranche le juge qui rappelle que l’existence d’une société de fait suppose la réunion de trois conditions : l'existence d'apports, la participation à la direction et au contrôle de l'affaire et la vocation aux bénéfices et aux pertes.

Or, ici, si l’affectation d’un bien détenu en indivision par le couple à l’activité de location répond bien à la condition d’apport, pour autant elle n’est pas en elle-même suffisante…

En effet, rien ne prouve ici que chacun des époux participe effectivement à la gestion de l'entreprise. La simple affirmation du conjoint selon laquelle il exerçait conjointement son activité avec son épouse ne suffit pas à le prouver.

Partant de là, le bénéfice du régime micro-BIC ne peut pas être refusé au couple sur le fondement de l’existence d’une société créée de fait.

En revanche, le chiffre d’affaires réalisé dans le cadre de cette activité de location tel que déclaré par le couple dans ses déclarations fiscales est nettement supérieur aux seuils d’application du régime micro-BIC, constate le juge qui refuse donc finalement l’application du régime micro-BIC.

Il rappelle en effet que, contrairement à ce que soutient le couple, le seuil de chiffre d’affaires ne doit pas s’apprécier individuellement, par époux. L’activité de location est exercée dans le cadre d’une seule entreprise.

Par conséquent, c’est la totalité des revenus issus de cette entreprise qui doit être comparée au seuil légal, peu importe la répartition déclarative entre les membres du foyer.

Le redressement est validé ici.

Des certifications financées à 100 % même à distance

Pour rappel, depuis le 1^er juillet 2025, la prise en charge des contrats par les OPCO pour le financement des CFA est réduite lorsque la formation est majoritairement réalisée à distance.

Concrètement, lorsque la formation est dispensée à au moins 80 % en distanciel, le niveau de prise en charge est diminué de 20 %.

Toutefois, cette minoration ne s’applique pas à certaines certifications dont la liste vient d’être récemment publiée.

Parmi les 33 certifications concernées, on y retrouve notamment les certifications professionnelles suivantes :

• collaborateur de paie ;
• assistant comptable ;
• photographe ;
• administrateur système et réseaux ;
• chef de projet digital ;
• expert en développement logiciel ;
• etc.

Notez que la majorité des certifications visées concerne principalement les domaines de l’informatique et du digital, ainsi que celui de la comptabilité.

Ainsi, pour la préparation de ces certifications spécifiques (dont la liste complète est consultable ici), aucune minoration ne sera appliquée au financement versé par l’OPCO aux CFA, y compris lorsque la formation est majoritairement dispensée à distance.

Cette exemption de minoration s’applique aux contrats d’apprentissage visant à obtenir ces certifications, conclus à partir du 30 novembre 2025.

Professionnels de santé en intérim : 2 ans d’expérience professionnelle requis

La loi visant à améliorer l’accès aux soins par l’engagement territorial des professionnels, également appelée « loi Valletoux », a posé en décembre 2023 le principe d’une limitation du recours à l’intérim (travail temporaire) dans plusieurs établissements de santé et services sociaux.

Cette limitation concerne les professionnels peu expérimentés. Afin d’améliorer les prises en charge dans ces établissements, la loi prévoit que les professionnels doivent avoir acquis une certaine expérience avant de pouvoir être mis à la disposition des établissements dans le cadre de contrats d’intérim.

Sont concernés les établissements ou services sociaux ou médico-sociaux lorsqu’ils font appel à des :

• médecins ;
• infirmiers ;
• aides-soignants ;
• éducateurs spécialisés ;
• assistants de service social ;
• moniteurs-éducateurs ;
• accompagnants éducatifs et sociaux.

Sont également visés les établissements de santé et les laboratoires de biologie médicale lorsqu’ils font appel à des :

• médecins ;
• chirurgiens-dentistes ;
• pharmaciens ;
• sages-femmes ;
• auxiliaires médicaux ;
• aides-soignants ;
• auxiliaires de puériculture ;
• ambulanciers ;
• assistants dentaires.

Pour l’ensemble de ces cas, les professionnels devront justifier d’une expérience minimale d’au moins 2 ans en équivalent temps plein avant de pouvoir intervenir dans le cadre d’un contrat d’intérim.

Pour le calcul de cette expérience, sont prises en compte les périodes de travail effectuées pour la profession et la spécialité demandées et dans un cadre autre que celui d’un contrat d’intérim.

Pour les médecins, chirurgiens-dentistes, pharmaciens et sages-femmes, cette expérience doit être acquise après inscription au tableau de l’ordre dont ils dépendent ou, si cette expérience est acquise dans un autre pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, après qu’ils ont effectué les démarches permettant d’exercer légalement dans ces pays.

L’entreprise de travail temporaire doit remettre à l’établissement de santé d’accueil une attestation indiquant que le professionnel mis à disposition dispose bien de l’expérience requise.

En cas de méconnaissance de cette obligation, l’établissement qui fait tout de même appel à un professionnel s’expose à des sanctions financières pouvant atteindre :

• jusqu’à 5 % de son chiffre d’affaires réalisé, en France et dans le champ d'activité en cause, par le gestionnaire lors du dernier exercice clos, dans la limite de 100 000 €, pour les établissements et services sociaux et médico-sociaux ;
• jusqu’à 5 % des recettes d'assurance maladie de l'établissement ou du laboratoire lors du dernier exercice clos, dans la limite de 100 000 €, pour les établissements de santé et les laboratoires de biologie médicale.

SCI et réforme de la facturation électronique : rappels utiles

Pour rappel, la mise en place de la réforme suit un calendrier précis fixé de la manière suivante : 

• obligation de réception des factures sous forme électronique : 1^er septembre 2026 pour toutes les entreprises ;
• obligation d’émission des factures sous forme électronique et de transmission des données de transaction et de paiement :
  • 1^er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI) ;
  • 1^er septembre 2027 pour les PME et les microentreprises.

Concernant les sociétés civiles immobilières (SCI), il convient de distinguer selon que la SCI est ou non assujettie à la TVA.

En clair, si elle n’est pas assujettie à la TVA, elle n’est pas concernée par la réforme. En revanche, si elle est assujettie à la TVA, elle sera soumise à la réforme de la facturation électronique.

Pour rappel, l’activité de location d’immeubles nus est, en principe, exonérée de TVA.

Toutefois, les locations d’immeubles nus à usage industriel, commercial ou de bureau peuvent être assujetties à la TVA sur option.

Par ailleurs, une SCI est soumise à la TVA de plein droit si son activité consiste en :

• la location de biens meublés comportant au moins 3 prestations accessoires assimilées à des prestations hôtelières (par exemple le petit déjeuner, le nettoyage, le repassage du linge, etc.) ;
• la location de biens aménagés pour un usage professionnel ;
• la location de places de parking (non accessoire à une location de bien à usage d’habitation).

SCI : application de la réforme de la facturation électronique

Concrètement, dès lors qu’elle est assujettie à la TVA, une SCI devra respecter les obligations suivantes :

• recevoir les factures sous format électronique à compter du 1^er septembre 2026 :
• émettre des factures électroniques et/ou transmission des données de transaction et de paiement (e-reporting) :
  • à compter du 1^er septembre 2026 si elle est considérée comme une grande entreprise (GE) ou une entreprise de taille intermédiaire (ETI) ;
  • à compter du 1^erseptembre 2027 si elle est considérée comme une petite entreprise ou une entreprise de taille moyenne.

Dans ce cadre, en fonction de la qualité de son client et lorsqu’elle effectue une activité qui relève de la réforme de la facturation électronique, une SCI sera soumise à de nouvelles obligations selon les modalités suivantes :

• si elle loue/facture une entreprise assujettie à la TVA établie en France, alors la facturation électronique sera obligatoire selon son calendrier d’émission ;
• si elle loue/facture à un non-assujetti ou à un assujetti à l'international, l’opération fera l’objet d’une transmission des données de transaction (e-reporting de transaction) ;
• dans les 2 cas, pour les prestations de services, elles feront l’objet d’une transmission de données de paiement (e-reporting de paiement), sauf si la SCI a opté pour le paiement de la TVA sur les débits.

Net-Intempéries : une fermeture définitive à partir du 1^er janvier 2026

Rappelons que dans le secteur du BTP, l’employeur peut arrêter un chantier en raison des conditions climatiques. On parle alors d’un « arrêt de travail intempéries ».

Dans ce cas de figure, les salariés impactés peuvent se voir indemniser par l’employeur, indemnité ensuite remboursée à l’employeur par la caisse des congés payés.

Sur le plan formel et jusqu’alors, ce remboursement était conditionné par la déclaration des arrêts de travail consécutifs à cet arrêt du chantier par l’employeur sur le portail dédié net-intempéries. Mais c’était sans compter la fermeture définitive de ce service dès le 31 décembre 2025. 

Ainsi, dès le 1^er janvier 2026, les déclarations d’arrêt de travail et demandes de remboursement « intempéries » s’effectueront directement auprès de la caisse CIBTP à laquelle l’entreprise est affiliée, depuis son espace personnel.

Les employeurs qui auraient une déclaration en brouillon sur le portail Net-Intempéries sont invités à finaliser dès que possible leur déclaration, avant la fermeture du service le 31 décembre 2025, étant précisé que passé cette date, ces déclarations seront perdues et devront faire l’objet d’une nouvelle saisie dans l’espace sécurisé CIBTP.

Par ailleurs, les employeurs qui auraient déjà une déclaration déposée et validée sur net-intempéries à l’heure où nous écrivons ces lignes peuvent d’ores et déjà la retrouver sur l’espace sécurisé CIBPT, pour en suivre le remboursement.

Enfin, pour toute nouvelle déclaration, les employeurs sont invités à se rendre dès à présent sur l’espace sécurisé CIBPT.

Notez qu’un guide pratique, mis à jour et consacré aux modalités déclaratives des arrêts intempéries est disponible pour guider les employeurs concernés.

Sous un certain seuil de rémunération, le contrat d’influence commerciale peut être non-écrit

En 2023, la loi visant à encadrer l’influence commerciale et à lutter contre les dérives des influenceurs sur les réseaux sociaux prévoit la nécessité d’un contrat écrit entre les influenceurs et les annonceurs faisant appel à leurs services ou avec des personnes exerçant l’activité d’agent d’influenceur.

À peine de nullité, ce contrat entre les parties doit être rédigé à l’écrit.

Cependant, il était prévu qu’en dessous d’un certain seuil de rémunération les parties ne sont pas tenues à cette obligation.

Ce seuil vient d’être précisé.

Pour être dispensé de l’obligation de rédiger un contrat écrit, il faut que la somme des rémunérations versées et de la valeur des avantages en nature accordés à l’influenceur par un annonceur, au cours de la même année, en contrepartie d'une prestation ou d'un ensemble de prestations d'influence commerciale en ligne poursuivant un même objectif promotionnel soit supérieure ou égale à un montant de 1 000 € hors taxes.

Pour rappel, si ce seuil est dépassé, le contrat écrit doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires :

• les informations relatives à l'identité des parties, à leurs coordonnées postales et électroniques ainsi qu'à leur pays de résidence fiscale ;
• la nature des missions confiées ;
• la rémunération perçue par l’influenceur ou les modalités de sa détermination et, le cas échéant, la valeur de l'avantage en nature ainsi que les conditions et les modalités de son attribution ;
• les droits et les obligations qui incombent aux parties, notamment en termes de droits de propriété intellectuelle ;
• la soumission du contrat au droit français, notamment au Code de la consommation, au Code de la propriété intellectuelle et à la loi du 9 juin 2023, lorsque ledit contrat a pour objet ou pour effet de mettre en œuvre une activité d'influence commerciale par voie électronique visant notamment un public établi sur le territoire français.