Vente en cours d’année = une taxe foncière à la seule charge du vendeur

Pour rappel, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due par toute personne propriétaire ou usufruitière d’un bien immobilier au 1^er janvier de l’année d’imposition.

L’avis d’imposition relatif à cette taxe est calculé au 31 août de chaque année pour une date de paiement prévue au 15 octobre de l’année en cours.

Une situation qui pose des difficultés pour un député dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en cours d’année et plus précisément si l’acte authentique de vente est signé avant le 31 août : dans ce cas, le montant de la taxe foncière n’est pas encore connu.

Il explique que, bien souvent, l’administration fiscale exige, par simple précaution, auprès notaire chargé de la vente, une provision de la taxe foncière à venir.

Sans le paiement de la provision et son versement au Trésor public, il semblerait que la vente puisse être annulée.

Or, à cet instant précis, il ne peut y avoir de retard de paiement de la TFPB grevant le bien cédé puisque son exigibilité n’est encore pas intervenue.

Le député demande alors au Gouvernement de préciser les modalités d’application qui encadrent cette méthode de paiement de la taxe foncière dans le cadre d’une vente en cours d’année.

Sa réponse est claire ! Il rappelle que la TFPB est due pour l’année entière par le propriétaire au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Dans la situation où le bien immobilier est vendu en cours d’année, le vendeur (propriétaire au 1^er janvier), reste seul redevable de la totalité de la TFPB pour l’année entière.

Dans ce cadre, la taxe foncière est établie au nom du vendeur.

Toutefois, lors de la signature de l’acte de vente, un accord entre le vendeur et l’acheteur peut être conclu prévoyant une répartition du paiement de la taxe en fonction de la date de la vente, au prorata de la détention du logement par chacun au cours de l'année.

En revanche, cet accord demeure d’ordre privé et ne concerne pas l’administration fiscale. Partant de là, le propriétaire du bien au 1^er janvier reste seul tenu au paiement de la totalité de la taxe, pour le montant prévu pour l’année en cours.

PTZ, Denormandie, Loc’avantages : élargissement des communes éligibles

Pour rappel, le prêt à taux zéro (PTZ) est accordé aux propriétaires qui achètent un bien immobilier situé dans les zones A bis, A et B1, appelées « zones tendues ».

Plus précisément, sont essentiellement concernés l’Île-de-France, le littoral méditerranéen, le Genevois français, les grandes agglomérations telles que Marseille, Toulouse ou encore Nantes, et les communes des départements d’outre-mer où les loyers et les prix des logements sont très élevés, ainsi que les villes tendues de province.

Afin de favoriser l’accession à la propriété, le Gouvernement a pris la décision d’élargir les zones tendues en y incluant 688 communes supplémentaires et en faisant évoluer le zonage de 177 communes qui appartenaient déjà aux zones tendues.

Dans ce cadre, et depuis le 26 juillet 2024, les particuliers qui souhaitent devenir propriétaire d’un logement neuf dans l’une de ces communes, peuvent, toutes conditions par ailleurs remplies, bénéficier du PTZ.

Concrètement, depuis le 26 juillet 2024 :

• 688 communes qui n’appartenaient pas aux zones tendues sont reclassées en zone A ou B1 ;
• 177 communes appartenant déjà aux zones tendues ont vu leur zonage évoluer.

La liste des communes concernées est disponible ici.

Notez que ce zonage concerne également :

• les aides relatives à l’investissement locatif (Denormandie, Loc’avantages, etc.) ;
• les aides relatives à l’accession à la propriété (PTZ, bail réel solidaire, etc.) ;
• les aides relatives au logement locatif intermédiaire.

Exonération de taxe foncière : pour un bâtiment à usage « agricole » ?

Une société coopérative agricole (SCA) est propriétaire de bâtiments dans lesquels elle exerce une activité d’assemblage, d’embouteillage, de conditionnement et de commercialisation de vin qu’elle réalise, pour les besoins exclusifs de ses adhérents.

Considérant que son activité constitue le prolongement d’une activité agricole, elle estime pouvoir bénéficier de l’exonération de taxe foncière pour les bâtiments affectés à l’assemblage, l’embouteillage, le conditionnement et la commercialisation de vin.

Refus de l’administration qui lui rappelle que l’exonération est réservée aux bâtiments affectés à un usage agricole, donc à « la réalisation d’opérations qui s’insèrent dans le cycle biologique de la production animale ou végétale, ou qui constituent le prolongement de telles opérations ». Ce qui n’est manifestement pas le cas ici.

Si le pressurage et la vinification des raisins, ainsi que l'assemblage, l'embouteillage et la commercialisation du vin, qui ne s'inscrivent pas dans le cycle biologique de la production végétale, peuvent être regardés comme des opérations en constituant le prolongement lorsque le producteur transforme le raisin ou assemble, embouteille et commercialise le vin qu'il produit, il n'en va pas de même lorsqu'il transforme ou assemble, outre son propre raisin ou vin, du raisin ou du vin acheté à des viticulteurs tiers dans une proportion importante.

Or, ici la proportion des vins acquis par la SCA auprès de producteurs non adhérents en vue de les assembler avec les vins de ses adhérents avant leur conditionnement et leur commercialisation représentait plus de 30 % de ses achats.

Partant de là, les immeubles dans lesquels elle exerce cette activité ne peut être regardée comme affectés à un usage agricole.

En outre, l’exonération ne porte que sur les bâtiments affectés à des opérations habituellement réalisées par des agriculteurs eux-mêmes et qui ne présentent pas un caractère industriel.

L’administration rappelle que seules les opérations réalisées par une SCA avec des moyens techniques qui n’excédent pas les besoins collectifs de ses adhérents, quelle que soit l’importance de ces moyens, n’ont pas un caractère industriel.

Or, ici, la SCA achète du vin auprès de producteurs non adhérents en vue de les assembler avec les vins de ses adhérents avant leur conditionnement et leur commercialisation, rappelle l’administration.

Sauf que l’administration ne recherche pas si ces achats de vins auprès de producteurs non adhérents sont conjoncturels ou structurels, ayant rendus nécessaires des investissements supérieurs.

Sans incidence, conclut le juge : l’exonération de taxe foncière est exclusivement dédiée à des opérations agricoles habituelles et ne doivent pas dépasser les besoins collectifs des adhérents de la coopérative.

Le redressement est donc ici validé.

Virus Mpox : respect des gestes barrières et télétravail en cas d’infection…

Pour mémoire, le Mpox (anciennement appelé « variole du singe » ou « monkeypox ») est une maladie infectieuse qui se caractérise par une éruption cutanée pouvant s’accompagner de fièvre ou de ganglions.

Parce que cette maladie se transmet notamment par un contact entre les personnes, il est recommandé aux cas diagnostiqués un isolement strict, dans la mesure du possible, pendant une durée de 21 jours, à compter de l’apparition des 1ers symptômes.

Ainsi, lorsque cela est possible, le salarié infecté devra télétravailler durant 3 semaines à partir de l’apparition de ses symptômes.

En revanche, si le télétravail est impossible, il est recommandé au salarié d’arrêter de travailler pendant cette même durée.

En parallèle de ces recommandations, la campagne de vaccination contre le virus continue à battre son plein en France, portant à 154 247 vaccinations le nombre total de doses administrées au 31 juillet 2024 (données en cours de consolidation).

Déclaration préalable de travaux : l’oubli qui peut coûter cher

Un entrepreneur fait l’acquisition d’un terrain sur lequel était auparavant exploité un hôtel-restaurant.

Néanmoins, il n’a pas l’intention de poursuivre cette activité.

Il fait installer des mobile-homes sur le terrain qu’il offre en location meublée, au même titre que les chambres de l’ancien hôtel.

Cependant, il se lance dans cette nouvelle activité sans aucune démarche d’urbanisme préalable. Ce qui ne manque pas d’attirer l’attention de la commune qui lui demande de remettre les lieux dans leur état initial et de cesser sa nouvelle activité, faute pour lui d’avoir fait une déclaration préalable de travaux.

Si l’entrepreneur peut comprendre cette demande en ce qui concerne les mobile-homes, il en va autrement pour l’activité initiée au sein de l’ancien hôtel.

Pourquoi devrait-il produire une déclaration préalable de travaux alors qu’il n’a fait aucuns travaux et a conservé l’intérieur de l’hôtel en l’état ?

Pour une raison très simple, tranchent les juges : quand bien même il n’a pas effectué de travaux, il a changé la destination des locaux en passant d’une activité commerciale d’hôtellerie à une prestation d’hébergement locatif.

Or, un changement de destination, quand bien même se fait-il sans aucuns travaux, oblige celui qui l’opère à informer la commune par une déclaration préalable de travaux. L’entrepreneur doit donc bien cesser sa nouvelle activité.

Détachement : droits et devoirs des salariés et des employeurs

Une nouvelle campagne d’information 2024 visant à faciliter l’accès aux droits des travailleurs et les démarches des employeurs officiant dans le domaine du BTP et ayant recours à des salariés mis à disposition.

Cette campagne vise à :

• informer employeurs comme salariés des droits et devoirs inhérents au détachement de travailleurs en France ;
• sensibiliser l’accès aux droits des travailleurs et les démarches des employeurs ;
• rappeler l’ensemble des règles obligatoires sur les chantiers en matière de santé et de sécurité sur les chantiers de construction en France.

Rappelant ainsi le cadre légal et réglementaire applicable au détachement de travailleurs en France dans le secteur du BTP, il est mis à disposition des entreprises et travailleurs 21 fiches d’information, diffusées sur les réseaux sociaux.

Également consultables sur le site du ministère du Travail, ces fiches balaient l’ensemble des informations utiles dans le cadre du détachement de travailleurs en France, avant et pendant la réalisation de la prestation de services.

Spécificité de cette campagne : parce qu’elle s’adresse autant aux acteurs français qu’étrangers, elle met également à disposition des ressources en anglais.

Bornes de recharge pour véhicules électriques : un investissement éligible ?

Pour rappel, les entreprises qui exercent une activité agricole, industrielle, commerciale ou artisanale peuvent bénéficier, toutes conditions par ailleurs remplies, d’un crédit d’impôt à raison des investissements productifs neufs qu’elles réalisent dans un DOM dans un secteur qui n’est pas expressément exclu par la loi.

Dans ce cadre, le secteur du commerce est exclu du bénéfice de l’avantage fiscal. En revanche, l’activité de production d’énergie est éligible au crédit d’impôt.

Une précision qui soulève une interrogation : l'investissement consistant en l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques accessibles au public est-il éligible au dispositif du crédit d'impôt en faveur des investissements productifs neufs réalisés dans les DOM ?

Ce à quoi l’administration fiscale vient de répondre par la négative… via une réponse en 2 temps.

Investissements utilisant l’électricité provenant du réseau électrique

Les investissements qui consistent en l’installation, sur le réseau électrique, de conteneurs « plug & play » intégrant un système de stockage (batteries lithium-ion) et un système de recharge ultra-rapide ou encore de stations de recharges électriques équipées de bornes de transformation (de courant alternatif en courant continu), font la liaison entre le réseau électrique et le consommateur final qui souhaite recharger son véhicule.

Partant de là, ces investissements sont réalisés en vue de vendre de l’électricité à un consommateur, ce qui constitue une activité de commerce, non éligible au crédit d’impôt, rappelle l’administration.

L’acheminement, le stockage, la conversion d’électricité en amont de sa distribution et la régulation d'électricité sont considérés comme des prestations accessoires dans le cadre de cette prestation unique et complexe. Ces prestations sont ainsi sans incidence sur la qualification d’activité de commerce.

Investissements utilisant l'électricité produite à partir de l'énergie solaire

Pour rappel, la loi de finances pour 2024 a rendu éligible au crédit d’impôt l’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques alimentées grâce à l’utilisation de l’énergie solaire si les conditions suivantes sont remplies :

• l’énergie produite est affectée à l’autoconsommation par l’exploitant à hauteur minimale de 80 % ;
• le montant de l’investissement est supérieur ou égal à 250 000 €.

Toutefois, ce dispositif n’est pas encore entré en vigueur en l’absence de réponse de la Commission européenne sur la compatibilité de ces dispositions avec le droit de l’UE en matière d’aides d’État.

Affaire à suivre…

Notez qu’en toute hypothèse dès lors que l’énergie produite n’est pas destinée à l’autoconsommation par l’exploitant mais à la vente auprès de personnes tierces à l’exploitation, ces investissements ne répondent pas aux conditions légales et ne sont donc pas éligibles au crédit d’impôt.

Dégrèvement de taxe foncière au profit des agriculteurs impactés

Confrontés à des conditions climatiques d’une rare exception, caractérisées par une pluviométrie excessive et un ensoleillement réduit depuis l’automne 2023, les agriculteurs de la métropole subissent des pertes de récolte significatives d’ores et déjà enregistrées sur les productions céréalières, et qui risquent de toucher d’autres types de cultures telles que la filière viticole.

Afin de soutenir le secteur agricole impacté par cette situation, le Gouvernement a annoncé plusieurs mesures.

Dans ce cadre, des dégrèvements de taxe foncière seront accordés, par zones géographiques et natures de culture. La proportion du dégrèvement sera évaluée en fonction du taux de perte constaté.

Notez que cette procédure sera mise en place compte tenu de l’expertise préalable des directions départementales des territoires (DDT), rendue dans l’objectif de délimiter le périmètre des parcelles affectées et de fixer le taux de perte définitif.

Ces taux serviront d’indice de référence pour permettre aux services des impôts de procéder aux dégrèvements d’office, sans qu’aucune démarche individuelle ne soit imposée aux agriculteurs impactés.

Il est précisé que dans les cas où le dégrèvement d’office ne pourra être mis en place, ou que les pertes de récolte individuelles seraient supérieures au taux retenu dans ce cadre collectif, les agriculteurs bénéficieront de la possibilité de formuler des réclamations individuelles.

Pour finir, retenez que les demandes de délai de paiement ou de remise gracieuse seront accueillies et étudiées avec bienveillance par les services des impôts. 

Décote et provision pour dépréciation : une application stricte

Une société qui exerce une activité de marchand de biens achète plusieurs logements au sein d’un immeuble.

Parce que des travaux, devenus obligatoires, doivent être réalisés sur l’immeuble, elle déduit de la valeur des logements, inscrits en stock, une décote de 300 000 € au titre de sa quote-part de travaux susceptibles d’être mis à sa charge pour des travaux de rénovation énergétique de l’immeuble.

Une déduction que lui refuse l’administration fiscale qui réintègre, dans les stocks de la société, la décote de 300 000 € et, lui réclame un supplément d’impôt… que la société refuse de payer !

Les travaux, rendus obligatoires par la législation en vigueur, viennent, selon elle, diminuer la valeur des logements inscrits en stock.

Partant de là, la loi l’autorise à tenir compte de cette perte de valeur en déduisant une décote, rappelle la société qui produit différents documents attestant de la réalité des travaux :

• une estimation du coût des travaux ;
• une attestation du syndicat de copropriété de l’immeuble selon laquelle des travaux de rénovation complète du bâtiment sont envisagés depuis plusieurs mois ;
• le rapport d’audit énergétique sur le déroulé de la maîtrise d’œuvre ;
• la lettre de l’architecte mentionnant la nécessité de réaliser une étude de faisabilité avant de décider la nature des travaux à réaliser ;
• le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble.

Sauf que ces documents se contentent de faire état des travaux obligatoires à réaliser sans pour autant fixer leur montant, leur consistance, ni le calendrier de réalisation, constate l’administration qui maintient son refus de déduire une telle décote.

Ce que la société finit par accepter tout en demandant, en remplacement de la décote, à pouvoir constituer une provision pour dépréciation de stock.

Elle rappelle, en effet, que lorsqu’un bien détenu en stock a, à la date de clôture d’un exercice, une valeur de vente « présumée » inférieure au montant définitif de son prix d’achat (ce que l’on appelle le « prix de revient »), après prise en compte des dépenses restant à engager pour le mettre en état d’être vendu, une provision pour dépréciation peut être constituée. Ce qui est le cas ici, estime la société.

Seulement si le montant des travaux est déterminé avec précision, tranche le juge qui valide le redressement : si les travaux ont bel et bien été rendus obligatoires par la législation applicable, pour autant, c’est sans incidence sur le bien-fondé de la décote comptabilisée dont le montant n’est manifestement pas déterminé avec une approximation suffisante.

Pour la même raison, la constitution d’une provision pour dépréciation doit être refusée.

Maître de l’affaire : une notion appréciée au cas par cas

Une société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL), qui exploite une pharmacie, fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’issue duquel l’administration prononce un rehaussement du résultat imposable.

Dans le même temps, elle engage un contrôle fiscal de la situation personnelle de son associé unique et dirigeant.Elle taxe à son niveau, au titre des revenus de capitaux mobiliers, les sommes qui correspondent au rehaussement du résultat imposable de la SELARL, et qu’elle qualifie de « revenus distribués ».

L’administration considère, en effet, que le dirigeant, qui est également associé unique, est le seul responsable « effectif » de la société.

À ce titre, il s’est comporté vis-à-vis de la SELARL comme le « maître de l’affaire » : il doit donc être regardé comme étant le bénéficiaire des revenus réputés distribués par la SELARL.

À tort, selon le dirigeant qui rappelle qu’il a été condamné à une interdiction d’exercer ses fonctions et d’accéder à son officine et qu’un administrateur provisoire a été nommé.

Une perte du contrôle de la société incompatible avec la notion de « responsable effectif » de la société, estime le dirigeant.

Ce que confirme le juge : faute pour l’administration d’avoir prouvé que le dirigeant continuait d’exercer seul la responsabilité effective de la SELARL en dépit de son interdiction de gérer et la nomination d’un administrateur provisoire, il ne peut être regardé comme le « maître de l’affaire ».

Le redressement n’est donc pas validé ici, mais seulement pour les sommes réputées distribuées après la condamnation du dirigeant.