Plus-values déclarées par les LMNP : le formulaire est actualisé

Pour mémoire, en cas de vente d’un bien immobilier ayant été loué dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les gains réalisés, appelés plus-values, relèvent du régime des plus-values des particuliers.

En cas de vente d’un bien immobilier ayant été loué meublé sous le statut LMNP, les loueurs relevant d'un régime réel d'imposition n'avaient pas, jusqu'à présent, à tenir compte dans le calcul de leurs plus-values des amortissements déduits pendant la période de location, à la différence des loueurs en meublé professionnels qui relèvent quant à eux du régime des plus-values professionnelles.

Pour remédier à cette différence de traitement et pour mettre fin au cumul d’avantages fiscaux, la loi de finances pour 2025 prévoit que, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les loueurs en meublé non professionnels doivent minorer le prix d'acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction, ce qui a pour conséquence de majorer la plus-value brute réalisée.

En clair, désormais, dans le cadre du statut de LMNP, la plus-value brute réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est égale à la différence entre le prix de vente et la « valeur nette comptable ».

Pour tenir compte de cette nouveauté, l’imprimé spécifique 2048-IMM « Déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir » millésime 2025 prévoit désormais une case 25 intitulée « Amortissements du prix d’acquisition en déduction pour les locaux d’habitation loués meublés en application de l’article 39 C du CGI ».

Notez que le montant des amortissements relatifs aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration supportées par le cédant et réalisées par une entreprise, depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, à moins que ces dernières ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, ne doit pas être renseigné en ligne 25 (ces amortissements ne sont, en effet, pas concernés par la réintégration à la plus-value).

Par ailleurs, la question se posait de savoir comment cette déduction des amortissements devait s’appliquer au regard de la majoration du prix d’acquisition au titre des frais d’acquisition.

Pour rappel, pour le calcul de la plus-value imposable, il est possible d’ajouter, au prix d’acquisition du bien immobilier, les frais inhérents à cet achat pour leur montant réel ou selon un forfait de 5 % en cas d’achat à titre onéreux.

Il en est de même pour les dépenses de construction, reconstruction agrandissement ou amélioration n’ayant pas été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, qui peuvent être ajoutées au prix d’acquisition pour leur montant réel ou par application d’un forfait de 15 % du prix d’acquisition si l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans.

Le nouveau formulaire 2048-IMM nous apporte des éclaircissements à ce sujet. La déduction des amortissements s’effectue après majoration du prix d’acquisition au titre de ces frais et dépenses.

Par ailleurs, ce formulaire précise que, dès lors que les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ont été retenues pour leur montant réel, ce montant doit être diminué des amortissements admis en déduction à ce titre.

Un délai de 10 ans entre les aides pour lutter contre le nomadisme médical

Le nomadisme médical consiste pour un professionnel de santé à s’installer de manière répétée dans certaines zones pour bénéficier des aides mises en place par l’État pour favoriser ces installations.

Cela a pour conséquence de détourner ces aides de leur objectif, à savoir inciter les professionnels de santé à s’installer de manière durable dans des territoires sous-dotés.

Pour lutter contre ce phénomène, la loi dite « Valletoux » a posé le principe d’un délai de 10 ans durant lequel un professionnel de santé ne peut pas bénéficier à nouveau d'une aide de la même catégorie pour le financement d'une nouvelle installation.

Le Gouvernement vient de préciser la mise en œuvre de ce délai applicable :

• aux aides attribuées par les collectivités territoriales et leurs groupements pour favoriser l'installation ou le maintien de professionnels de santé dans les zones caractérisées par une offre de soins insuffisante ou par des difficultés dans l'accès aux soins ;
• aux aides attribuées aux médecins au titre des conventions signées avec les organismes d’assurance maladie.

Concernant les aides des collectivités territoriales, le délai de 10 ans s'apprécie à compter de la date de signature de la convention attribuant ces aides au professionnel de santé.

Ce délai s’applique que la nouvelle installation faisant l'objet de la nouvelle demande d'aide soit ou non située dans la même zone que la précédente.

Il revient au professionnel de santé faisant la demande d’aide d’attester sur l’honneur que le délai de 10 ans est bien respecté. Cette attestation sera alors annexée à la convention d’aide.

Les médecins libéraux bénéficiaires des dispositifs d'aide au titre des conventions ne peuvent pas non plus prétendre à un nouveau versement de ces mêmes aides dans un délai de 10 ans, à compter de la date de décision de l'octroi de l'aide.

Retraite progressive : unification des formulaires de demandes entre tous les régimes

La retraite progressive désigne la possibilité pour un salarié en fin de carrière de réduire progressivement son activité professionnelle tout en commençant à percevoir une partie de sa pension de retraite.

Formellement, ce passage à la retraite progressive nécessite de remplir un formulaire, lequel diffère en fonction du régime de base auquel le salarié est affilié.

Pour les salariés ayant été affiliés à différents régime de retraite au cours de leur carrière, il est désormais prévu un formulaire commun à tous les régimes, permettant ainsi de ne pas avoir à remplir plusieurs formulaires différents.

Si ce formulaire commun n’est pas encore disponible, le service officiel en ligne « Info retraite » permet déjà d’effectuer une seule et unique demande valable pour toutes les caisses de retraite afin de centraliser les demandes.

Cumul-emploi retraite total : quel calcul du revenu moyen prendre en compte ?

Le cumul emploi-retraite total (ou libéralisé) désigne le dispositif qui permet à un assuré déjà retraité l’accès à de nouveaux droit à retraite.

Si la reprise du travail se fait chez le dernier employeur, elle ne peut avoir lieu que 6 mois minimum après le départ en retraite du salarié pour en permettre le bénéfice.

Les droits de cette 2^nde pension sont calculés à partir du revenu annuel moyen ajusté, c’est-à-dire le salaire mensuel moyen ayant permis de valider au moins 1 trimestre d’assurance.

Il est désormais précisé que ce revenu annuel moyen est calculé à partir des salaires correspondant aux cotisations versées au cours de chaque année civile, ayant donné lieu au titre de la 2^nde pension à la validation d’au moins 1 trimestre.

Nullité des sociétés : de nouvelles règles pour le 1^er octobre 2025

S’appuyant sur les observations des professionnels du droit, le Gouvernement a mis en place une réforme du régime juridique des nullités en droit des sociétés, jugé jusqu’alors comme complexe et source d’insécurité juridique.

Cette réforme, qui entrera en vigueur le 1^er octobre 2025, a pour objectif la simplification et la clarification du régime des nullités, ainsi que le renforcement de la sécurité juridique.

Parmi les changements à noter, la réforme met en place, pour certaines nullités, un triple contrôle du juge. Concrètement, devant une demande de nullité, le juge devra contrôler :

• le grief du demandeur, qui devra établir que l’irrégularité l'a lésée ;
• l'influence de l'irrégularité sur le sens de la décision ;
• la proportionnalité entre les conséquences de l’irrégularité de la décision et de son annulation.

De même, le juge pourra moduler dans le temps les effets de la nullité dans le cas où la rétroactivité aurait des effets trop importants sur la société, notamment pour éviter les nullités en cascades.

Notez également que la prescription de l'action en nullité sera plus courte, passant de 3 à 2 ans.

AEN véhicule : quelle date retenir pour l’évaluation forfaitaire ?

Rappelons qu’à compter du 1^er février 2025, les règles en matière d’évaluation forfaitaire du véhicule avantage en nature ont largement évolué et dépendent désormais de la date d’attribution du véhicule par l’entreprise, lesquels diffèrent en fonction de la mise à disposition avant ou après le 1^er février 2025.

Afin d’appréhender les 1^res interrogations soulevées par cette réforme, l’administration précise que le véhicule est considéré comme étant mis à la disposition du salarié à compter de la date d’attribution effective du véhicule au salarié.

Cette date d’attribution est celle qui est fixée dans l’accord ou la convention signée entre l’entreprise et le salarié et visant la mise à disposition du véhicule.

Seule cette date permet donc de déterminer le régime applicable entre celui en vigueur jusqu’au 31 janvier 2025 et celui applicable depuis le 1^er février 2025, à l’exclusion de toute autre.

AEN véhicule loué : le plafonnement de l’évaluation forfaitaire déjà existant est maintenu

L’administration prolonge la tolérance déjà existante sur le plafonnement de l’évaluation du véhicule AEN loué, aux nouvelles règles d’évaluation forfaitaire applicables.

Pour mémoire, et comme antérieurement, l’évaluation forfaitaire d’un véhicule loué par l’entreprise et mis à disposition des salariés ne peut pas être supérieure à celle qui aurait été appliquée en cas d’achat du véhicule, par cette même entreprise.

Ainsi, l’évaluation forfaitaire du véhicule loué reste plafonnée au prix de référence du véhicule lequel est constitué par le prix d’achat TTC du véhicule par le loueur après prise en compte du rabais consenti, le cas échéant, dans la limite de 30% du prix conseillé par le constructeur pour la vente du véhicule au jour du début du contrat.

Véhicule 100 % électrique : des précisions autour du régime de faveur maintenu

Rappelons que la réforme conserve le régime de faveur dérogatoire applicable à l’AEN constitué par un véhicule 100% électrique.

En substance, ce régime spécifique permet désormais à l’employeur de bénéficier de certains abattements pour la mise à disposition de véhicules 100% électriques jusqu’au 31 décembre 2027, sous réserve de respecter un éco-score minimum.

L’administration précise que ce régime de faveur est applicable à l’évaluation forfaitaire du véhicule 100% électrique, mais également à son évaluation au réel si tel est le choix de l’employeur.

Enfin, elle rappelle que la nouvelle exigence tenant au respect d’un éco-score minimum doit être respectée au jour de la mise à disposition du véhicule par l’entreprise.

Revenu annuel moyen : une amélioration de la prise en compte des IJSS maternité et adoption…

Rappelons tout d’abord que le montant de la pension de retraite de base dépend notamment du revenu annuel moyen, correspondant aux cotisations d’assurance vieillesse permettant la validation des trimestres d’assurance.

Jusqu’à maintenant, sous réserve de justifier d’une affiliation au régime général, les indemnités journalières de sécurité sociale (IJSS) perçues dans le cadre du congé maternité pouvaient être prises en compte dans le revenu annuel moyen :

• à hauteur de 125 % de leur montant pour les congés maternité débutés à compter du 1^er janvier 2012 ;
• suivant une base forfaitaire pour les congés maternité ayant débuté avant le 1^er janvier 2012.

Ces modalités sont aménagées. Tout d’abord, la condition préalable tenant à l’affiliation au régime général est modifiée : jusqu’alors, cette possibilité était réservée aux assurés qui justifiant d’une affiliation au régime général dans les 12 mois précédant la naissance.

Désormais, l’assuré n’aura plus qu’à justifier d’une affiliation au régime général soit au cours de l’année civile de la naissance ou de l’adoption de l’enfant, soit au cours de l’année civile précédant cette adoption, ouvrant ainsi cette possibilité à davantage d’assurés.

Ensuite, les IJSS versées en cas de congé d’adoption, ainsi que celles versées au père en cas de décès de la mère en couche, seront également prises en compte, au titre du revenu annuel moyen, pour les congés de maternité ayant commencé avant le 1^er janvier 2012.

Ainsi, l’évaluation sur la base forfaitaire applicable aux IJSS versées dans le cadre des congés maternité ayant débuté avant le 1^er janvier 2012 est également modifiée pour tenir compte de cette nouvelle prise en compte.

Cette somme forfaitaire est égale à une part du salaire médiant perçu au cours de l’année précédant la naissance ou l’adoption de l’enfant.

Pour l’adoption de l’enfant, il est prévu que cette fraction corresponde à :

• 158/365^ème pour une adoption survenue à compter du 1^er juillet 1980 qui conduit à 3 enfants à charge pour le ménage ou l’assuré ;
• 88/365^ème dans les autres cas.

Si l’assuré a adopté plusieurs enfants (2 minimum), cette fraction correspondra à :

• 88/365^ème pour les adoptions survenues avant le 1^er juillet 1980 ;
• 105/365^ème pour les adoptions survenues entre 1^er juillet 1980 et le 31 décembre 1994 ;
• 193/365^ème pour les adoptions survenues à compter du 1^er janvier 1995.

Notez que cette prise en compte nouvelle des indemnités journalières maternité et versées au père en cas de décès de la mère seront prises en compte à la demande de l’assuré.

Retenez, enfin, que ces nouvelles mesures sont entrées en vigueur le 22 février 2025.

Expropriation et prise de possession anticipée : des formalités précisées

Pour rappel, une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) est un outil à la disposition de l'État ou des collectivités territoriales qui permet, notamment dans les très grandes copropriétés, d’intervenir afin de lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles.

Une ORCOD permet la mise en place de mesures diverses, comme :

• un dispositif d'intervention immobilière et foncière (actions d'acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété) ;
• un plan de relogement et d'accompagnement social des occupants ;
• la mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne ;
• etc.

L’expropriation fait partie des outils mis à la disposition des pouvoirs publics. Dans ce cas, l’État peut autoriser la prise de possession anticipée de tout ou partie d'un ou de plusieurs immeubles dégradés ou dangereux dont l'acquisition est prévue pour la réalisation d'une opération d'aménagement déclarée d'utilité publique.

Cette prise de possession anticipée est conditionnée à la présence de risques sérieux pour la sécurité des personnes et s’accompagne d’un plan de relogement des occupants.

Dans le cadre de cette procédure, le Gouvernement a précisé :

• les modalités d'affichage et de notification de l'arrêté préfectoral qui permet l'accès à un immeuble, sous procédure de prise de possession anticipée dans le cadre d’une ORCOD, des agents du maître de l'ouvrage ;
• les conditions pour réaliser l'état des lieux et de leur occupation.

Accès des agents du maître de l’ouvrage

Les agents du maître de l'ouvrage peuvent accéder à l’immeuble grâce à une autorisation du représentant de l'État dans le département qui prend la forme d’un arrêté.

Cet arrêté doit faire l’objet d’une procédure de notification et d’affichage. Concrètement, le représentant de l'État dans le département doit notifier l’arrêté :

• au bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique ;
• au maire de la commune dans laquelle sont situés les immeubles en question.

Dans les 8 jours qui suivent la notification, une copie de l’arrêté doit être affichée pendant 2 mois et au moins 10 jours ouvrés avant l'accès effectif aux immeubles objets de la prise de possession :

• à la mairie de la commune ou de l’arrondissement pour les villes de Paris, Marseille et Lyon ;
• dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés.

Notez que ces formalités d’affichage permettent de considérer que la notification a été effectuée au profit :

• des propriétaires concernés par l’expropriation dont l’identité ou l’adresse n’ont pas pu être établies ;
• des occupants inconnus du bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique et dont l'identité n'a pas été portée à sa connaissance.

Le bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique notifie l'arrêté :

• aux syndicats de copropriétaires ;
• aux copropriétaires ;
• aux occupants connus.

Ces derniers peuvent obtenir une copie de l'arrêté et du plan annexé qui désigne les immeubles ou parties d’immeubles concernées par la procédure.

État des lieux et de l’occupation

Une fois ces formalités réalisées, le bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique notifie aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus, avant la prise de possession, le jour et l'heure où il compte se rendre sur les lieux ou s'y faire représenter.

Les syndicats de copropriétaires et les occupants sont invités à venir ou à se faire représenter à cette date de manière à procéder contradictoirement au constat de l'état des lieux et de leur occupation par le commissaire de justice désigné pour cette mission.

Notez que ces éléments, à savoir la date de la prise de possession et l’état des lieux et de l’occupation, font l’objet d’un avis affiché :

• à la mairie de la commune ou de l’arrondissement ;
• dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés.

Cela permet également de considérer que l’information a été mise à disposition des propriétaires et occupants inconnus ou introuvables.

La visite doit se faire dans les 10 jours ouvrés à compter de la notification de la lettre de convocation à l'état des lieux et de l'affichage de l'avis.

Le jour J, le commissaire de justice choisi dresse un constat de l'état des lieux et de leur occupation. Il en remet une expédition, c’est-à-dire une copie de l’acte :

• au bénéficiaire de la déclaration d'utilité publique ;
• au propriétaire ou à son représentant ;
• aux occupants le cas échéant.

Notez qu’il ne peut pas être dressé d'état des lieux et de l'occupation d'un logement dont les occupants ne sont pas présents ou représentés lors de la visite ou qui en refusent l'accès au commissaire de justice.

Une entrée en vigueur des nouveaux modèles repoussée au 1^er juillet 2025 !

Pour mémoire, dans le cadre du renforcement de la prévention en santé au travail, la loi dite « Santé au travail » avait apporté des évolutions impactant les modalités du suivi médical des salariés par les services de prévention et de santé au travail (SPST).

Parmi ces évolutions, certaines impliquaient la modification des modèles d’avis médicaux émis par les SPST.

Initialement, l’entrée en vigueur de ces nouveaux modèles avait été annoncée à compter d’octobre 2024. Mais, face aux développements informatiques nécessaires à leur déploiement effectif, il avait été annoncé un report de la date d’entrée en vigueur sans qu’elle ne soit fixée…

C’est désormais chose faîte : l’entrée en vigueur des différents modèles d’avis médicaux a été officiellement annoncée au 1^er juillet 2025, dans le but de permettre aux différents éditeurs de logiciels avec lesquels travaillent les services de prévention et de santé au travail d'assurer les développements informatiques rendus nécessaires.

Rappelons que sont concernés :

• l’attestation de suivi individuel de l’état de santé du salarié ;
• les avis d’aptitude et d’inaptitude dans le cadre du suivi médical individuel renforcé ;
• l’avis d’inaptitude émis à l’occasion de toute visite médicale ;
• le document préconisant un aménagement de poste du salarié par le médecin du travail.

Se faisant, ces modèles intègreront la visite post-exposition, post-professionnelle ou encore de mi-carrière, conformément aux dispositions désormais applicables.

L’avis d’inaptitude rappelle également que les cas de dispense de reclassement constituent des cas exceptionnels, encadrés, privant le salarié de son droit à reclassement par l’employeur sans consultation préalable des instances sur les propositions de reclassement.

Autre nouveauté : le salarié devra signer l’avis d’inaptitude, reconnaissant ainsi l’avoir reçu.

Une correction des facteurs de risques possible jusqu’au 7 ou 15 avril 2025 :

Comme chaque année, la déclaration des facteurs d’exposition dans le cadre du C2P est attendue une fois par an, via :

• la déclaration sociale nominative (DSN) des paies de décembre déposées le 5 ou 15 janvier de l’année suivant celle durant laquelle l’exposition a eu lieu ;
• ou, dans l’hypothèse du départ du salarié, dans la DSN mensuelle du mois suivant ce départ.

En cas de besoin, l’employeur peut corriger en DSN un facteur d’exposition jusqu’aux échéances des 5 ou 15 avril de l’année suivante (soit durant les paies de mars de l’année suivant l’exposition).

Cette année, l’employeur pourra corriger les facteurs d’exposition de 2024 jusqu’aux DSN des paies de mars 2025, soit jusqu’au 7 ou 15 avril 2025.

À titre exceptionnel, une correction en faveur du salarié reste toutefois possible toujours via la DSN, dans un délai de 3 ans suivant l'année d'exposition du salarié (notamment en cas d’ajout ou de remplacement d’un facteur d’exposition).