Loyer commercial = valeur locative ?

Au moment du renouvellement d’un bail commercial, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord entre le bailleur et le locataire, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local loué.

Ces caractéristiques s’apprécient notamment d’après l’importance des surfaces affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux et de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée.

C’est sur ces considérations qu’un locataire commercial qui exploite un restaurant a contesté le montant du loyer fixé par son bailleur : parce qu’il a réalisé des travaux qui ont eu pour effet de diminuer la surface de vente, le loyer doit être adapté en conséquence.

Plus exactement, il a posé des cloisons pour créer des pièces de bureau, la réserve sèche et la cuisine, diminuant la surface de vente prévue par le bail. Ce qui a entraîné une diminution des surfaces affectées à la réception du public et à l’exploitation.

Mais le bailleur refuse de prendre en compte cette demande : le calcul de la valeur locative doit être fixé au regard de la surface de vente définie par le contrat de bail, quand bien-même il aurait autorisé les travaux réalisés par le preneur.

Sauf que le contrat de bail ne définit pas spécifiquement une surface de vente, constate la juge, de sorte que le loyer peut effectivement être déterminé en se fondant sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement et en prenant en considération l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l'exploitation suite à ces travaux.
 

Billet à ordre : date raturée = irrégularité ?

Une société obtient d’une banque un crédit sous forme d’un billet à ordre sur lequel le gérant porte son aval.

Pour rappel, le billet à ordre est un document dans lequel une personne, ici la société, s’engage à payer une somme d’argent à un bénéficiaire, ici la banque, à une échéance donnée.

L’aval correspond, quant à lui, à une forme de cautionnement appliquée au droit commercial : une tierce personne, ici le gérant, s’engage auprès d’un créancier, ici la banque, à payer les sommes dues en cas de défaillance du débiteur, ici sa société.

Parce que la société, mise en liquidation judiciaire, n’honore pas sa dette, la banque se tourne vers le gérant pour obtenir son dû.

Sauf que le dirigeant refuse, rappelant qu’un billet à ordre doit obligatoirement mentionner sa date de souscription.

Or, ici, la date du billet à ordre a été raturée et remplacée par une autre date et, surtout, par une autre personne que le souscripteur, c’est-à-dire le gérant. Par conséquent, la date étant incertaine, le billet à ordre et l’aval qui y est attaché sont invalides.

« Mais non ! », tempère la banque : la date initiale a été raturée parce qu’elle correspondait à un jour non-ouvré, autrement dit un jour qui n’est pas effectivement travaillé. La nouvelle date a annulé et remplacé très simplement l’ancienne, sans rendre ambiguë la date de création du billet à ordre correspondant à celle de remise des fonds.

« Irrégulier ! », insiste le gérant : toute modification de la date initialement apposée vaut absence de date, à moins que ce changement n’ait été approuvé par le souscripteur. 

« Vrai ! », tranche le juge en faveur du gérant : puisque la date a été raturée puis remplacée, dans des conditions inconnues et sans l’accord du souscripteur, le billet d’ordre n’est pas valide, de même que l’aval qui pèse sur le gérant !
 

Sensibilisation du CSE contre les discriminations, le racisme et l’antisémitisme;

Parmi l’ensemble des saisines reçues en 2023 par le Défenseur des droits pour discrimination à raison de l’origine, l’emploi est le 1^er domaine invoqué avec 33% des saisines relevant de l’emploi privé et 15% de l’emploi public.

Dans ce contexte, le ministère du Travail, de la Santé et des Solidarités publie un guide de sensibilisation sur ces sujets d’une quinzaine de page, à destination du CSE.

Rappelons que dans le cadre de ses attributions, le CSE doit notamment promouvoir la santé, la sécurité et les bonnes conditions de travail des salariés dans l’entreprise.

À ce titre, les membres de la délégation du personnel du CSE sont les interlocuteurs de toutes les parties prenantes de l’entreprise.

Ce guide gratuit d’une quinzaine de pages, librement téléchargeable sur le site du ministère, vise à informer les membres du CSE sur :

• leurs attributions en matière de lutte contre les discriminations ;
• l’ensemble des outils et ressources mis à leur disposition pour ce faire.

L’enquête interne est-elle obligatoire en cas de dénonciation d’harcèlement moral ?

Une ex-DRH, licenciée par son employeur pour faute grave, demande des dommages-intérêts au titre du manquement de son employeur à son obligation de sécurité.

Plus précisément, elle lui reproche de ne pas avoir ordonné d’enquête interne après qu’elle ait porté à sa connaissance des faits susceptible de relever d’un harcèlement moral de la part d’une de ses collègues, du même niveau hiérarchique.

Ce dont se défend l’employeur : même s’il n’a pas ordonné d’enquête interne, il a réagi rapidement après la dénonciation de ces agissements par cette ex-salariée.

À ce titre, il rappelle qu’il avait pris position au sujet des différends qui l’opposait à la collègue visée et avait répondu promptement à ces différentes demandes d’éclaircissement sur son positionnement dans la nouvelle organisation.

L’employeur rappelle aussi que le contrat de la salariée responsable du harcèlement était suspendu depuis septembre 2019 et il n’avait été informé par la salariée que le 14 août 2019 du « malaise grandissant » que causait le comportement de sa collègue.

En d’autres termes, malgré la dénonciation tardive des faits, l’employeur a répondu aussi vite que possible. L’absence d’enquête ne saurait pas lui être reproché !

Ce que confirme le juge, tranchant en faveur de l’employeur : en cas de dénonciation de faits susceptibles de relever d’un harcèlement moral, l’employeur est tenu d’agir, mais pas nécessairement d’enquêter, sans que cela ne constitue un manquement à son obligation de sécurité.

Aide financière : déclarez vos travaux avant le 1er février 2025 !

L'État peut accorder des subventions en matière d'investissement forestier destinées à permettre la réalisation des opérations suivantes :

• les travaux de boisement, de reboisement et de régénération de peuplement ;
• les travaux de nettoyage, reconstitution et lutte phytosanitaire dans les peuplements forestiers sinistrés par des phénomènes naturels exceptionnels ;
• les travaux d'amélioration des forêts, y compris de leur résilience, de leur valeur environnementale, de leur adaptation aux évolutions du climat et de leur capacité d'atténuation du changement climatique ;
• les travaux de desserte forestière ;
• les travaux de protection de la forêt, y compris les travaux de restauration des terrains en montagne, les opérations d'investissement de prévention et de défense des forêts contre les incendies et de fixation des dunes côtières ;
• les travaux de protection ou de restauration de la biodiversité.

Les subventions sont accordées sur la base d'un devis estimatif et descriptif hors taxes, conformément aux règles générales applicables aux subventions de l'Etat pour des projets d'investissement.

En outre, le bénéficiaire de la subvention doit avoir déclaré l’achèvement des travaux avant le 1er février 2025 (au lieu du 1er octobre 2024 prévu initialement).
 

Revitalisation : les listes des communes ont été mises à jour

Afin d’encourager l’installation d’entreprises sur certains territoires, les pouvoirs publics ont délimité diverses zones sur le territoire pour lesquelles sont appliquées des incitations fiscales.

Sont alors proposés aux entrepreneurs une imposition avantageuse pendant plusieurs années et / ou des aménagements en matière de charges sociales.

Pour en profiter, il faut remplir les conditions d’éligibilité et notamment la principale : installer son activité dans une zone donnant droit à ces avantages.

Ces zones sont déterminées par les pouvoirs publics sur la base de critères notamment économiques et démographiques.

Le Gouvernement a sorti 2 nouvelles listes :

• la 1^re indique les communes éligibles au dispositif « zones de revitalisation rurale » (ZRR) ;
• la 2^de concerne les communes du dispositif « France ruralités revitalisation » (FRR).

Notez que le dispositif ZRR prend fin le 1^er juillet 2024 pour laisser place au dispositif FRR. Néanmoins, il continuera de produire ses effets pour les entreprises ayant encore des avantages fiscaux en cours.

Délai de reprise : la nature de l’impôt contesté, ça compte !

Pour rappel, l’administration fiscale bénéficie d’un délai de reprise qui correspond au délai pendant lequel elle est en droit de réparer les omissions, insuffisances ou erreurs commises dans l’établissement de l’impôt (on parle aussi de « délai de prescription »).

Schématiquement, il s’agit du délai pendant lequel l’administration peut notifier des redressements fiscaux. Passé ce délai, elle ne peut plus rectifier le montant de l’impôt dû.

La durée de ce délai de reprise varie selon la nature des impôts concernés. Pour l’impôt sur le revenu, le délai de reprise expire le 31 décembre de la 3^e année qui suit celle au cours de laquelle l’impôt est dû. Pour les impôts directs perçus au profit des collectivités locales, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à la fin de l'année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due.

Tout l’intérêt des particuliers est de prouver que l’administration a agi hors délai afin d’échapper à l’impôt, ce qui dans la pratique est source de nombreux litiges. C’est ce qu’illustre une affaire récente…

Un couple vend des lots dans un lotissement entre octobre et novembre 2017. Parce que ces terrains ont été classés en zone constructible depuis plus de 18 ans à la date de leur cession, il estime ne pas être concerné par la taxe communale forfaitaire sur la vente de terrains nus qui ont été rendus constructibles.

Quelques années plus tard, en avril 2019, le couple reçoit une proposition de rectifications fiscales par laquelle l’administration remet en cause le bénéfice de l’exonération de la taxe communale forfaitaire sur la vente de terrains nus qui ont été rendus constructibles.

« Trop tard ! », conteste le couple : l’administration n’a pas agi dans les temps puisque son délai de reprise a pris fin au 31 décembre 2018.

« À tort ! », conteste à son tour l’administration fiscale qui rappelle que son droit de reprise pour la taxe communale forfaitaire sur la vente de terrains nus qui ont été rendus constructibles peut s’exercer dans les mêmes conditions que pour ce qui concerne l’impôt sur le revenu, c’est à dire, jusqu'à la fin de la 3^e année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due… soit jusqu’au 31 décembre 2020.

Le redressement, notifié en avril 2019, est donc intervenu dans les délais, maintient l’administration fiscale.

« Faux ! », tranche le juge qui rappelle que le produit de la taxe en cause est affecté aux recettes fiscales des communes. Dans ce cadre, elle a le caractère d’un impôt direct perçu au profit des collectivités locales, pour lequel le droit de reprise s’exerce jusqu'à la fin de l'année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due.

L’administration a bel et bien agi hors délai ici ! Le redressement est annulé.

Réunion de 2 locaux : l’usage de l’un ne fait pas perdre l’usage de l’autre

Propriétaire de deux lots au sein d’un immeuble à Paris, un propriétaire décide de les réunir pour louer l’ensemble, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

Sauf que l’un des lots est affecté à usage d’habitation et que le fait de le louer de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable, rappelle la Ville de Paris.

À ce titre, la ville réclame alors au propriétaire le paiement de l’amende civile prévue dans une telle situation.

Mais si l’un des lots est affecté à usage d’habitation, ce n’est pas le cas du 2^nd : en réunissant les 2 lots, le 1^er perd son usage d’habitation, estime le propriétaire.

Dans ce cadre, il n’est pas être tenu de demander une autorisation de changement d’usage, et donc de payer l’amende civile prononcée à son égard.

« À tort », insiste la Ville de Paris : un local affecté à un usage d'habitation ne perd pas cet usage lorsqu'il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l'usage de ce dernier.

Ce que confirme le juge : le local est, pour partie, composé d'un local affecté à l'usage d'habitation, de sorte que sa location pour de courtes durées constitue un changement d'usage et est soumise à autorisation pour le lot concerné. L’amende civile est bel et bien due ici !

Pas de plancher d’indemnisation = pas d’indemnisation ?

Un salarié, embauché le 20 juillet 2017 en qualité d’attaché commercial, est licencié pour faute grave le 3 avril 2018, soit moins d’un an après son embauche.

Son licenciement est requalifié en licenciement dépourvu de cause réelle et sérieuse.

Mais, parce que le salarié a moins d’une année d’ancienneté, son employeur refuse de lui verser une indemnité compensatrice pour réparer l’absence de cause réelle et sérieuse du licenciement.

En effet, selon cet employeur, le barème Macron est clair : il ne prévoit pas d’indemnité minimale en cas de licenciement sans cause réelle et sérieuse du salarié qui a moins d’un an d’ancienneté, et ce, quel que soit l’effectif de l’entreprise.

Mais le salarié réfute cet argument : il a le droit à une indemnité visant à compenser l’absence de cause réelle et sérieuse de licenciement, quand bien même le barème légal ne prévoit aucune indemnité plancher.

Ce qui emporte la conviction du juge, qui tranche en faveur du salarié : lorsque le salarié est licencié en vertu d’une cause qui n’est pas réelle et sérieuse et qu’il n’est pas réintégré, il doit se voir octroyer une indemnité à la charge de l’employeur !

En d’autres termes, même si le barème Macron ne fixe pas de plancher d’indemnisation, les salariés ayant moins d’un an d’ancienneté ont tout de même le droit à une indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Objectif : améliorer l’encadrement des centre de santé

• Un agrément préalable

Les centres de santé ayant des activités dentaires, ophtalmologiques ou orthoptiques ou leurs antennes sont soumis à l'agrément du directeur général de l'agence régionale de santé, qui vaut autorisation de dispenser des soins aux assurés sociaux dans le centre ou l'antenne concerné.
Le représentant légal de l'organisme gestionnaire adresse au directeur général de l'agence régionale de santé un dossier en vue de l'obtention de l'agrément : ce dossier comprend le projet de santé, les déclarations des liens d'intérêts de l'ensemble des membres de l'instance dirigeante et les contrats liant l'organisme gestionnaire à des sociétés tierces.

• La mise en place d’un comité médical ou d’un comité dentaire

Dans ces mêmes centres, lorsque le centre emploie plus d'un professionnel médical à ce titre, un comité dentaire ou un comité médical est constitué, qui rassemble l'ensemble des professionnels médicaux exerçant dans le centre au titre de ces activités (à l'exclusion du représentant légal de l'organisme gestionnaire).

Chaque membre du comité dispose d'une voix, à l'exception de son président qui dispose, en cas de partage des voix, d'une double voix. Des représentants du personnel soignant et des usagers du centre sont invités à siéger au sein de ce comité, leur participation étant requise au moins une fois par an.

De la même manière, des membres d'associations de patients agréées ou des patients proposés par ces associations sont invités à siéger au comité.

En outre, le comité-ci peut convier le représentant légal de l'organisme gestionnaire ainsi que toute personnalité extérieure dont l'expertise est utile au bon déroulement de ses missions sur un point inscrit à l'ordre du jour. 

Le représentant légal de l'organisme gestionnaire, les patients ou membres d'associations de patients, et les personnalités extérieures n'ont pas voix délibérative et ne peuvent assister qu'à la partie des débats relative aux questions motivant leur présence sans pouvoir participer au vote.

Il est, avec le gestionnaire, responsable de la politique d'amélioration continue de la qualité, de la pertinence et de la sécurité des soins ainsi que de la formation continue des professionnels de santé exerçant dans le centre au titre de ces activités.

Le comité définit son organisation, son fonctionnement ainsi que les modalités de désignation de sa présidence dans un règlement de fonctionnement spécifique fixé conjointement avec l'organisme gestionnaire. Il rend un avis sur toute modification du projet de santé du centre.
Le comité se réunit au moins une fois par trimestre et ses réunions font l'objet d'un compte rendu, qui est transmis sans délai au gestionnaire du centre de santé et au directeur général de l'agence régionale de santé.

Le gestionnaire du centre de santé fournit au comité les moyens logistiques nécessaires à la conduite de ses missions. Les comptes rendus des réunions du comité sont transmis, par tout moyen conférant date certaine, au gestionnaire du centre ainsi qu'au directeur général de l'agence régionale de santé.

• Une communication spécifique

Le gestionnaire du centre de santé affiche de manière visible, dans les locaux de ce centre et de ses antennes ainsi que sur son site internet et sur les plateformes de communication numériques utilisées pour ce centre, l'identité et les fonctions de l'ensemble des médecins et des chirurgiens-dentistes qui y exercent, y compris à temps partiel ou pour des activités de remplacement. ;

L'identification par le patient du médecin ou du chirurgien-dentiste effectuant la consultation ou les soins doit être garantie dès la prise de rendez-vous, le gestionnaire s'assurant que le règlement intérieur de l'établissement prévoit le port d'un badge nominatif indiquant la fonction du professionnel de santé.

• Une certification des comptes

Il faut enfin noter que les comptes du gestionnaire d'un centre de santé dont les recettes annuelles sont supérieures à 153 000 € sont certifiés annuellement par un commissaire aux comptes, quel que soit le statut du gestionnaire (à l'exception des cas où ce dernier est une collectivité territoriale et où le budget relatif à l'activité du centre n'est pas individualisé au sein d'un budget annexe).