Droits de commercialité = droits immobiliers = TVA ?

Pour faire face à la pénurie de logements, certaines communes imposent aux propriétaires de locaux destinés à l’habitation qui envisagent de les transformer en locaux professionnels de réaliser à titre de compensation l’opération inverse sur d’autres immeubles qui lui appartiennent ou de trouver une autre personne ou entreprise disposée à le faire sur ses propres immeubles.

Dans cette 2^de hypothèse, le tiers vend au propriétaire du local d’habitation des droits de « commercialité », auxquels il renonce, condition indispensable pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du bien immobilier.

Dans cette situation, quelles sont les règles de TVA applicables à la vente des droits de commercialité dès lors que l’autorisation de changement d’usage d’un immeuble est conditionnée à une compensation ?

Il est précisé que l’autorisation de changement d’usage présente la nature d’un droit réel immobilier attaché au bien immeuble. Concrètement, cela signifie que les droits de commercialité suivent le même régime que le bien immeuble auquel ils se rapportent.

Partant de là, la vente de droits de commercialité par une personne assujettie à la TVA est :

• soumise de plein droit à la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ;
• exonérée de la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis plus de 5 ans.

En cas d’exonération, le vendeur peut toutefois opter pour la taxation de la vente, ce qui lui ouvre alors des droits à déduction de TVA dans cette hypothèse.

ZFRR+ : bienvenue aux nouvelles communes ! 

Pour rappel, les personnes qui, entre le 1^er janvier 2025 et le 31 décembre 2029 et, toutes conditions par ailleurs remplies, créent ou reprennent des activités industrielles, commerciales, artisanales ou professionnelles dans les zones France ruralités revitalisation « plus » (ZFRR +) sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés au titre des bénéfices provenant des activités implantées dans la zone, à l'exclusion des plus-values constatées lors de la réévaluation des éléments d'actif, jusqu'au terme du 59^e mois suivant celui de leur création d'activité ou celui de la reprise d'activité.

La liste des communes situées en ZFRR + vient d’être dévoilée. Elle est disponible ici.

Notez que les zones France ruralités revitalisation « plus » ciblent les communes les plus vulnérables, pour lesquelles le soutien de l'État doit être renforcé.

Elles sont sélectionnées parmi les communes rurales, au sens de la grille communale de densité de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), situées en zone France ruralités revitalisation, sur la base d'un indice synthétique tenant compte des dynamiques liées au revenu, à la population et à l'emploi sur une période d'au moins 10 ans dans les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ou les bassins de vie concernés.

Notez que ces mesures sont entrées en vigueur au 1^er janvier 2025.

Pass’sport : faciliter l’inscription aux activités sportives

Pour rappel, le dispositif « Pass’Sport » a été créé en 2021 pour inciter les jeunes à s’inscrire dans des associations sportives. Reconduit chaque année, ce sera encore le cas pour la saison 2025/2026.

Il prend la forme d’une réduction de 70 € sur les frais d’adhésion ou de licence, ce qui correspond à une augmentation par rapport à l’année passée pour laquelle la réduction était de 50 €.

Peuvent en bénéficier les personnes remplissant au moins une des conditions suivantes au 31 décembre 2025 : 

• être âgé de 14 à 17 ans révolus et bénéficier au titre de l'année 2024 ou 2025 de l'allocation de rentrée scolaire ;
• être âgé de 6 à 19 ans révolus et bénéficier au titre de l'année 2024 ou 2025 de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé ;
• être âgé de 16 à 30 ans et bénéficier au titre de l'année 2024 ou 2025 de l'allocation aux adultes handicapés.

Peuvent également en bénéficier les personnes remplissant une des conditions suivantes au 15 octobre 2025 :

• être un étudiant âgé au plus de 28 ans révolus et bénéficier d'une bourse d'enseignement supérieur sous conditions de ressources attribuée ou financée par l'État ou d'une aide annuelle accordée par les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires ;
• être un étudiant âgé au plus de 28 ans révolus en formation initiale et bénéficier d'une aide annuelle sous conditions de ressources, dans le cadre des formations sanitaires et sociales.

Pour bénéficier du Pass’sport, il sera nécessaire d'adhérer ou de prendre une licence entre le 1er septembre 2025 et le 31 décembre 2025 auprès des structures suivantes :

• les associations sportives et structures affiliées aux fédérations sportives agréées, à l’exclusion des fédérations scolaires ;
• les associations sportives agréées SPORT, non affiliées à une fédération agréée ;
• les associations proposant ou organisant une activité sportive et agréée JEP ;
• les entités proposant ou organisant une activité sportive, de loisir ou non, ayant un but lucratif et relevant de l'un des codes de la nomenclature des activités françaises (NAF) suivants :
  • 9311Z : gestion d'installations sportives ;
  • 9312Z : activités clubs de sports ;
  • 9329Z : autres activités récréatives et de loisirs ;
  • 9313Z : activités des centres de culture physique ;
  • 8551Z : enseignement de disciplines sportives et d'activités de loisirs ;
  • 6420Z : activités des sociétés holding.

Ces structures peuvent d’office appliquer la réduction de 70 € à leurs frais d’adhésion et en demander le remboursement auprès des services du ministère chargé des sports avant le 31 décembre 2025.

Travaux portant sur les monuments aux morts : une exonération de TVA encadrée

Pour rappel, les travaux de construction, d'aménagement, de réparation et d'entretien des monuments, cimetières ou sépultures commémoratifs des combattants, héros, victimes ou morts des guerres, effectués pour les collectivités publiques et les organismes sans but lucratif sont exonérés de TVA.

La loi de finances pour 2025 a étendu cette exonération, depuis le 16 février 2025, aux travaux de construction, d'aménagement, de réparation et d'entretien des monuments, cimetières ou sépultures commémoratifs des victimes ou morts dans le cadre d’un attentat.

Des précisions viennent d’être apportées sur le champ d’application de cette exonération s’agissant des mémoriaux et de leurs annexes, notamment sur les espaces verts et jardins. 

L’exonération concerne uniquement les opérations suivantes :

• les travaux de construction d’ouvrages immobiliers ;
• les travaux d’équipement, de réfection ou de réparation de tels ouvrages ;
• les travaux d’entretien d’immeubles, même s’ils ne présentent pas le caractère de travaux immobiliers.

L’exonération ne bénéficie donc pas :

• aux achats de biens meubles corporels destinés à garnir ces immeubles, tels que le matériel de jardinage, le mobilier de bureau, les équipements informatiques ou audio-visuels, les audio-guides ou encore les équipements scénographiques permettant, par exemple, la projection d’ombres ou la diffusion de bruits ;
• aux ouvrages (monuments, plaques, etc.) destinés à commémorer des actes de courage ou de dévouement accomplis en temps de paix ou érigés en souvenir des victimes d’accidents ou de sinistres (accidents de la circulation, événements climatiques, catastrophes naturelles, etc.) ;
• aux ouvrages, même restaurés et aménagés pour en permettre la visite, qui constituent les vestiges d’une guerre ou d’un attentat et qui ne pouvaient donc pas être destinés, dès l’origine, à perpétuer le souvenir d’une personne ou d’un événement.

En revanche, sont éligibles à l’exonération :

• les ouvrages ou bâtiments réhabilités ou aménagés pour y accueillir des musées, des expositions temporaires, des lectures publiques, des témoignages de rescapés ou de familles de victimes, des salles pédagogiques ou tout autre espace dont l’usage futur ne saurait être séparé de la dimension mémorielle du projet d’ensemble auquel ils se rattachent ;
• les annexes constituant le prolongement géographique d’un monument éligible : ainsi, les jardins et espaces verts, dès lors qu’ils sont contigus à un monument éligible ou à une annexe mentionnée ci-dessus, sont réputés, en les mettant en valeur sur le plan esthétique et ornemental, contribuer à la vocation mémorielle du site auquel ils se rattachent, et bénéficient donc de l'exonération de TVA, que les visiteurs aient ou non le droit d’y accéder.

À l’inverse, même lorsqu’ils facilitent l’accès à un monument commémoratif, voire se situent dans l’enceinte de ce dernier, les parkings desservant les bâtiments sont dépourvus de toute vocation mémorielle : dès lors, ils ne sauraient entrer dans le champ de l’exonération.

Quel régime social pour le contrat d’apprentissage conclu avant le 1^er mars 2025, mais qui débute après cette date ?

Pour mémoire, jusqu’au 1^er mars 2025, la rémunération versée aux apprentis embauchés avant cette date était exonérée de cotisations sociales sur la part inférieure ou égale à 79 % du SMIC et totalement exonérée de CSG/CRDS.

Mais, dans un souci de rationalisation des coûts publics liés à l'apprentissage, la loi de financement de la Sécurité sociale a prévu :

• d’abaisser le plafond d’exonération de cotisations sociales de 79 % à 50 % de la valeur du SMIC ;
• de soumettre cette rémunération à la CSG/CRDS, pour sa part excédant 50 % de la valeur du SMIC.

Ce nouveau régime social est applicable à tous les contrats conclus à compter du 1^er mars 2025, sans davantage de précision quant à sa date d’effet.

Jusqu’alors, l’administration sociale en avait déduit que seul le 1^er jour d’exécution du contrat d’apprentissage faisait foi, indépendamment de la date de conclusion du contrat.

En d’autres termes et jusqu’à maintenant, le contrat d’apprentissage qui débutait avant le 1^er mars 2025 était soumis à l’ancien régime social, plus favorable, tandis que les contrats qui débutaient après cette date devaient être soumis à ce nouveau régime social.

Mais, dans une nouvelle mise à jour du Bulletin officiel de la Sécurité sociale, l’administration vient repréciser sa position.

Désormais, l’administration considère que seule la date de conclusion du contrat d’apprentissage fait foi, indépendamment de la date du 1^er jour d’exécution du contrat.

En d’autres termes, un contrat conclu avant le 1^er mars 2025, mais dont le 1^er jour d’exécution est fixé après cette date donnera lieu à :

• une exonération de la totalité des cotisations salariales d'origine légale et conventionnelle s’applique à leur rémunération dans la limite de 79 % du SMIC ;
• une exclusion totale de la rémunération versée à l’apprenti de l'assiette de la CSG et de la CRDS.

Dans cette configuration, seule la date de signature du contrat d’apprentissage permet désormais de déterminer les modalités d'assujettissement de la rémunération versée à l’apprenti.

Parution de la liste des organisations représentatives au niveau national et interprofessionnel

Rappelons que pour être représentative au niveau national et interprofessionnel, une organisation syndicale doit notamment avoir recueilli au moins 8 % des suffrages exprimés au niveau national et interprofessionnel au cours du dernier cycle électoral.

Comme pour chaque cycle électoral, le nombre de suffrages exprimés par organisation syndicale vient tout juste d’être publié. À la suite des dernières élections professionnelles, les organisations syndicales reconnues comme représentatives au niveau national et interprofessionnel sont les suivantes :

• La CFDT à hauteur de 30,88 %
• La CGT à hauteur de 25,70 %
• La CGT-FO à hauteur de 17,27 %
• La CFE-CGC à hauteur de 15,01 %
• La CFTC à hauteur de 11,14 %

Mode d’emploi de la transmission en DSN du CDI de valorisation de l’expérience… pas encore instauré !

Rappelons qu’à date, le projet de loi relatif à l’emploi des seniors et au dialogue social prévoit l’instauration d’un contrat de valorisation de l’expérience, à titre expérimental.

En substance, ce CDI s’adresserait aux demandeurs d’emploi ayant au moins 60 ans, inscrits à France Travail, ne bénéficiant d’aucune pension de retraite à taux plein et n’ayant pas occupé d’emploi dans l'entreprise, dans les 6 mois précédents la conclusion de contrat.

Lors de la conclusion de ce contrat de valorisation de l’expérience, le salarié remettrait à l’employeur un document lui indiquant la date prévisionnelle à laquelle il pourra partir à la retraite à temps plein, lui permettant ainsi de le mettre d’office à la retraite, toutes conditions remplies.

En contrepartie, ce dispositif prévoit que l’indemnité de mise à la retraite payée par l’employeur sera, dans ce cas, exonérée de la contribution patronale de 30 % normalement due, pendant une partie de l’expérimentation.

Si, pour l’heure, ce CDI de valorisation de l’expérience n’est pas encore entré en vigueur et doit encore faire l’objet d’une adoption définitive par l’Assemblée nationale, une fiche disponible sur le site net-entreprises indique déjà la marche à suivre pour sa transmission en DSN.

Ainsi, cette fiche nous apprend que ce dispositif devra être déclaré en DSN dès 2026.

Plus précisément et en DSN, cette fiche nous indique que le contrat de valorisation de l’expérience est identifié par :

• une nature « 01 – Contrat à durée indéterminée en droit privé » en rubrique Nature du contrat ;
• et une valeur « 83 – Contrat de valorisation de l’expérience » en rubrique « Dispositif de politique publique et conventionnel ».

Notez enfin qu’en cas d’erreur, par exemple en cas de déclaration d’un contrat de valorisation d’expérience comme un « simple CDI », il est indiqué que le gestionnaire pourra la corriger dans la DSN mensuelle suivante.

QPV et ZFU-TE : prolongation et précisions

Pour rappel, la loi de finances pour 2025 a prorogé d’un an, soit jusqu’au 31 décembre 2025, les dispositifs zonés de soutien aux territoires urbains en difficulté qui arrivaient à échéance en fin d’année 2024, à savoir :

• les exonérations d’impôt sur les bénéfices dans les zones franches urbaines – territoires entrepreneurs (ZFU-TE) ;
• les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties et de cotisation foncière des entreprises (CFE) dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Pour mémoire, toutes conditions remplies, les entreprises qui s’implantent en zone franche urbaine territoire entrepreneur (ZFU-TE) depuis le 1^er janvier 2006 bénéficient d’une exonération totale d’impôt sur les bénéfices de 60 mois à compter du 1^er jour du mois qui marque le début d’activité.

Une fois cette période d’exonération arrivée à son terme, les entreprises implantées depuis le 1^er janvier 2015 bénéficient d’un abattement applicable sur le montant de leurs bénéfices pour le calcul de l’impôt. Cet abattement est de :

• 60 % pour la 1^er période de 12 mois suivant la fin de la période d’exonération ;
• 40 % pour la 2^de période de 12 mois suivant la fin de la période d’exonération ;
• 20 % pour la 3^e période de 12 mois suivant la fin de la période d’exonération.

Par ailleurs, toutes conditions remplies, les immeubles situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pour une durée de 5 ans.

Concernant la CFE, l'exonération s'applique de manière totale pendant 5 ans, puis la base d'imposition à la CFE bénéficie d'un abattement égal à :

• 60 % la 6^e année ;
• 40 % la 7^e année ;
• 20 % la 8^e année.

Il est précisé que, depuis le 1^er janvier 2024, ces exonérations (ZFU-TE et QPV) sont comprises dans le champ d’application des aides dites « de minimis » et sont ainsi plafonnées à 300 000 € sur 3 exercices fiscaux.

Cette période comprend l'exercice fiscal en cours, ainsi que les 2 exercices fiscaux précédents. Le respect de ce plafond s’apprécie au moment de la date d’octroi de chaque nouvelle aide de minimis. Pour chaque nouvelle aide de minimis octroyée, il y a lieu de tenir compte du montant total des aides de minimis octroyées au cours des 3 années précédentes.

Exonération de TVA pour les cours de danse : des conditions strictes

En principe, les activités d’enseignement sont, par nature, soumises à TVA. Mais à tout principe ses exceptions…

Ainsi, sous réserve du respect de toutes les conditions requises, les cours ou leçons relevant de l'enseignement scolaire, universitaire, professionnel, artistique ou sportif, dispensés par des personnes qui sont rémunérées directement par leurs élèves bénéficient d’une exonération de TVA.

C’est le bénéfice de cette exonération de TVA qui va opposer un professeur de danse à l’administration fiscale dans une affaire récente.

À l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration refuse d’accorder à un professeur de danse indépendant le bénéfice de l’exonération de TVA, pourtant réservée aux enseignements scolaire, universitaire, professionnel, artistique ou sportif dispensés personnellement par des personnes physiques directement rémunérées par leurs élèves…

« Pourquoi ? », conteste le professeur de danse qui estime remplir toutes les conditions pour bénéficier de cette exonération.

« Pas vraiment ! », conteste à son tour l’administration fiscale qui rappelle qu’une condition, pourtant impérative, n’est pas remplie ici : il aurait fallu que le professeur de danse dispense ses cours « à titre personnel ». Or ici, les leçons de danse ont été délivrées au sein de l'école de danse que le professeur dirige, avec le concours de tiers prestataires.

Partant de là, les cours de danse ne peuvent pas, compte tenu du mode d’organisation de l’activité du professeur, être regardés comme dispensés à titre personnel par le professeur de danse, et donc ouvrir droit à exonération.

Sauf qu’il a pris soin de distinguer, dans sa comptabilité, les recettes issues des cours qu’il a dispensé de celles issues des leçons délivrées par des tiers prestataires, rappelle le professeur. 

Mais en l’absence de pièces justificatives des recettes en question, rien ne lui permet de vérifier le bien-fondé de cette répartition, poursuit l’administration, de sorte que rien ne justifie le montant des recettes issues de l’activité exercée personnellement.

Ce qui explique qu’il ne peut pas bénéficier ici de l’exonération de TVA, confirme le juge : le professeur étant assisté, dans son enseignement, par des tiers prestataires, il ne peut pas bénéficier de l’exonération de TVA réservée aux enseignements dispensés « à titre personnel » dès lors que rien ne prouve ici la réalité du montant des recettes procurées par les leçons de danse données personnellement.