Indemnisation du bailleur : la preuve du préjudice d’abord !

Le propriétaire d’un immeuble signe avec son nouveau locataire un bail commercial.

Quelque temps après, après avoir reçu un congé, le locataire restitue le local… dans un état non-conforme à ses obligations !

Pour rappel, la loi et le contrat prévoient que le locataire doit entretenir le local qu’il loue en faisant, notamment, les réparations locatives nécessaires.

Ce qui n’est pas le cas ici, déplore le bailleur qui réclame une indemnisation de son préjudice.

« Quel préjudice ? », rétorque son ancien locataire : le bailleur n’a pas fait faire les travaux nécessaires à une prétendue remise en état des lieux et a, de plus, vendu son immeuble tel quel. Il n’a donc pas subi de préjudice.

« Sans rapport ! », se défend le bailleur qui rappelle que le locataire a l’obligation de rendre le local loué en bon état et qu’il doit réparer les dégradations survenues pendant la location, sauf exception.

Peu importe que le propriétaire ait vendu son bien sans faire de travaux : ce qui compte, c’est que le locataire n’a pas ici respecté ses obligations.

Quant au préjudice subi, le bailleur n’a pas pu vendre au prix optimal son bien en raison de son état…

Des arguments qu’entend le juge, mais qui demeurent insuffisants. Certes, le locataire a une obligation de restituer les locaux en bon état de réparation locative. Certes, le bailleur n’a pas besoin d’avoir lancé les travaux pour réclamer à bon droit la réparation de son préjudice.

Néanmoins, le préjudice doit être évalué au jour du procès par le juge, qui doit tenir compte de toutes les circonstances postérieures à la fin du bail… comme la vente du bien !

Le bailleur doit prouver son préjudice, ici la diminution du prix de vente de son local du fait de son état. Preuve qu’il ne rapporte pas ici : il ne peut donc pas obtenir d’indemnisation de son ancien locataire !

Retenez qu’un bailleur ne peut pas obtenir une indemnisation automatiquement parce que son locataire n’a pas respecté ses obligations. Encore faut-il qu’il prouve le préjudice qui en a résulté !

Signalement des divergences : contenu et traitement

Dans le cadre de leur mission de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, certaines personnes sont soumises à des obligations de vigilance.

Cela concerne notamment :

• les établissements de crédit et leurs succursales ;
• les établissements de paiement ;
• les établissements de monnaie électrique ;
• la Banque de France ;
• les entreprises d’investissement ;
• les personnes qui négocient des œuvres d'art et des antiquités ;
• les experts-comptables, les salariés autorisés à exercer la profession d'expert-comptable ;
• les commissaires aux comptes ;
• les avocats au Conseil d' État et à la Cour de cassation, les avocats, les notaires, les commissaires de justice, les administrateurs judiciaires et les mandataires judiciaires ;
• etc.

Dans ce cadre, elles sont tenues de signaler les divergences concernant les données relatives aux bénéficiaires effectifs contenues dans les registres des trusts et des fiducies et celles dont elles disposent.

Contenu du signalement

Ce signalement, qui doit contenir un certain nombre d’informations (consultables ici), est adressé au service en charge des impôts des non-résidents par voie électronique.

Il est conservé pendant 3 ans à compter de sa réception par l’administration fiscale, qui peut demander, à son auteur tout élément utile au traitement de celui-ci.

Traitement du signalement

L’administration fiscale informe l’administrateur du trust ou de la fiducie de la divergence qui lui a été signalée et peut lui demander tout élément utile à la correction de la divergence.

L’administrateur du trust ou le fiduciaire dispose de 2 mois, à compter de la réception de l’information de l’administration fiscale, pour formuler ses observations.

Si la divergence résulte d’un manquement aux obligations de déclaration, d’enregistrement ou de publication au fichier immobilier, l’administrateur du trust ou le fiduciaire peut, dans un délai de 2 mois, déposer une déclaration ou un acte rectificatif pour corriger l’inexactitude à l’origine de la divergence.

L'administrateur du trust ou le fiduciaire communique ensuite au service en charge des impôts des non-résidents les informations permettant d'identifier la déclaration ou l'acte à corriger ainsi que, pour les fiducies, le lieu de dépôt et les informations permettant d'identifier l'acte rectificatif nécessaire à la correction de la divergence.

Injonction de mise en conformité fiscale = précisions

Pour rappel, la loi de finances pour 2024 a créé une injonction de mise en conformité fiscale.

Concrètement, les agents habilités de l’administration fiscale ayant au moins le grade d’inspecteur des finances publiques peuvent, lorsqu’ils constatent qu’un assujetti à la TVA non établi dans l’Union européenne qui fournit des services par voie électronique par l’intermédiaire d’une interface en ligne ne déclare pas la TVA due en France et, de manière répétée, ne la paie pas, lui adresser une demande motivée de se conformer à ses obligations dans un délai de 30 jours.

Passé ce délai, à défaut de réponse ou de mise en conformité, les agents adressent au contrevenant une mise en demeure de se conformer à ses obligations dans un délai de 30 jours et l’informent qu’ils peuvent, dans un délai qui ne peut être inférieur à 48h :

• demander à tout fournisseur de moteur de recherche en ligne de cesser le classement de ces interfaces en ligne pour une durée de 4 mois, renouvelable une fois ;
• demander à tout fournisseur de comparateur en ligne de cesser le référencement de ces interfaces en ligne pour une durée de 4 mois, renouvelable une fois ;
• demander à toute personne dont l’activité consiste à offrir des services de communication au public en ligne ou à mettre à disposition du public par des services de communication en ligne le stockage de signaux, d’écrits, d’images, de sons ou de messages, de prendre toute mesure utile destinée à en limiter l’accès pour une durée de 4 mois, renouvelable une fois.

Ces mesures peuvent également être prises lorsque l’auteur des manquements ne peut être identifié.

Lorsque les personnes sollicitées (fournisseurs de moteur de recherche, de comparateur, etc.) s’abstiennent de mettre en œuvre, dans le délai requis, les mesures que l’administration leur demande de prendre, il leur est appliqué une amende de 500 € par jour de retard, au plus tard jusqu’à l’expiration de la durée de 4 mois, portée le cas échéant à 8 mois.

Précisons que, dans le cadre de cette mesure, un « comparateur en ligne » s’entend de tout service de communication au public en ligne consistant en la fourniture d’informations permettant la comparaison des prix et des caractéristiques de biens et de services proposés par des professionnels.

Un décret à venir devait apporter des précisions concernant cette mesure. Et c’est chose faite ! Sont désormais précisées les informations impératives contenues dans la demande de mise en conformité, à savoir :

• le rappel des obligations déclaratives et de paiement de la TVA ;
• le constat des manquements à ces obligations ;
• le délai de 30 jours imparti au site web pour se conformer à ses obligations, qui court à compter de la réception de la demande de mise en conformité ;
• et, pour la mise en demeure à défaut de réponse du site web ; les mesures qui seront appliquées à défaut de mise en conformité.

L’information du salarié par la CARSAT est repoussée au 30 septembre 2024

Pour rappel, le compte professionnel de prévention (ou « C2P ») est un dispositif qui permet à certains salariés exposés à des risques professionnels particuliers, d’acquérir des points dans le cadre de cette activité professionnelle à risques.

Les points ainsi accumulés offrent des avantages au salarié permettant notamment de :

• réduire le temps de travail ;
• faire valoir ses droits à la retraite plus tôt ;
• financer des formations pour accéder à des postes moins exposés.

Dans ce cadre et annuellement, la CARSAT indique aux salariés titulaires de ces comptes la disponibilité de l’information relative à l’ensemble des points accumulés au titre de l’année précédente.

Initialement, il était prévu que cette information parvienne au salarié au plus tard le 30 juin 2024, soit par lettre simple, soit par courrier électronique.

Cette année, cette information sera envoyée par la CARSAT aux concernés au plus tard le 30 septembre 2024, toujours selon les mêmes modalités.

Mise à disposition de locaux + prestations = sous-location ?

Une SCI loue à une SARL des locaux à usage commercial. La locataire décide de conclure avec d’autres personnes des contrats qui contiennent, selon ses mots, « des prestations de services et des mises à disposition de bureaux ».

Autrement dit, une sous-location irrégulière, selon la SCI propriétaire des locaux, qui lui permet d’exiger un réajustement du loyer payé par la SARL.

« Non ! », se défend la SARL qui rappelle que le contrat de sous-location doit remplir 2 conditions cumulatives :

• il ne doit porter que sur la mise à disposition des locaux avec, le cas échéant, des prestations associées qui ne sont qu’accessoires ;
• il permet au sous-locataire une jouissance continue des lieux.

Or, selon la SARL, si elle met, certes, à disposition des espaces de travail, elle assure également plusieurs prestations loin d’être accessoires : elle veille à l’entretien des locaux, à leur surveillance et à leur sécurité, elle assure le chauffage, l’accès internet, une ligne téléphonique et elle met à disposition des espaces partagés.

Conséquence : le montant reçu par la SARL vient rémunérer tous ces éléments, et non pas uniquement une mise à disposition des locaux.

Ce que conteste la SCI propriétaire qui met en avant d’autres éléments : les contrats de mise à disposition des bureaux mentionnent précisément un numéro et surtout une surface qui permet notamment de calculer la rémunération de la SARL. De plus, les clients ont accès de manière permanente à leur bureau et la durée du contrat est d’un mois, renouvelé par tacite reconduction.

Mais ces arguments ne convainquent pas le juge, qui tranche en faveur de la SARL : la redevance demandée par cette dernière vient bien rémunérer à la fois la mise à disposition des locaux, mais aussi les prestations proposées, et cela de manière indissociable.

Par conséquent, les règles de la sous-location, et donc du réajustement du loyer, ne sont pas ici applicables !

Assurance chômage : un durcissement annoncé… puis reporté ?

Pour mémoire, cette année, en raison de l’échec des négociations sur l’emploi des seniors et, comme déjà annoncé, le gouvernement avait refusé d’agréer la convention d’assurance chômage et les textes associés du 27 novembre 2023.

Se faisant, il devait donc lui-même définir les nouvelles règles applicables dès cet été.

Mais en raison du contexte politique actuel, le gouvernement vient d’officialiser, le 1^er juillet 2024, la suspension de cette réforme d’Assurance chômage.

De ce fait, les dispositions réglementaires relatives aux règles d’indemnisation et de contributions du régime d’assurance chômage sont prolongées jusqu’au 31 juillet 2024.

Affaire à suivre…

Lutte contre les infections IBR : 180 € à 200 € par bovin

Les propriétaires dont les animaux ont été abattus sur ordre de l’administration, parce qu’infectés à la rhinotrachéite infectieuse bovine (IBR) pourront bénéficier d’une aide financière, distribuée dans le cadre du programme d'éradication de l'IBR.

Cette aide est destinée à compenser la perte et les frais entraînés par l'élimination des animaux.
Le montant forfaitaire alloué par animal est :

• de 200 € par bovin infecté lorsqu'il appartient à un troupeau dont tous les bovins de plus de 3 mois sont vaccinés ;
• ou 180 € pour les autres troupeaux.

Par an, un élevage peut bénéficier de l'aide pour au maximum deux tiers des bovins infectés d'IBR et éliminés dans l'année.

Il faut préciser que les bovins infectés d'IBR issus d'un troupeau d'engraissement dérogatoire ne sont pas éligibles à cette aide financière.

Prise en charge d’actes réalisés par les vétérinaires et les laboratoires

La maladie hémorragique épizootique (MHE) est une maladie virale non contagieuse qui affecte les bovins et les cervidés principalement, plus rarement les ovins. C’est une maladie virale qui est apparue pour la 1ère fois en France en 2023.

En cas de suspicion clinique de MHE dans un élevage, il est prévu la prise en charge des opérations réalisées par les vétérinaires et les laboratoires à l’occasion de la visite de l’élevage en question.

Plus exactement, dans les élevages suspectés d'être infectés par le virus de la maladie hémorragique épizootique, il est prévu la prise en charge des opérations suivantes réalisées par les vétérinaires :

• la visite des animaux suspects et de l’élevage visant à diagnostiquer la maladie hémorragique épizootique, comprenant :
  • les actes nécessaires au traitement de la suspicion clinique ;
  • le recensement des animaux présents sur l’exploitation ;
  • la prescription des mesures sanitaires à respecter ;
  • le rapport de visite et les attestations correspondantes ;
  • la prise en charge de la visite (évaluée à 6 fois le montant de l'acte médical vétérinaire) ;

• les prélèvements destinés au diagnostic de laboratoire sur les animaux présentant des signes cliniques susceptibles d'être rattachés à la maladie hémorragique épizootique :
  • par prélèvement de sang dans l'espèce bovine ou de cervidé, 1/5ème du montant de l'acte médical vétérinaire ;
  • par prélèvement de sang dans les espèces ovine et caprine, 1/10ème du montant de l'acte médical vétérinaire ;
  • en cas de nécessité de prélèvements d'organes aux fins d'analyses virologiques, par prélèvement, 1/5ème du montant de l'acte médical vétérinaire ;
  • une partie des frais de déplacement des vétérinaires ;
  • le coût des analyses réalisées en laboratoire.

Une durée minimale d’exercice requise pour la mise à disposition !

Depuis le 1^er juillet 2024, aucun contrat visant à la mise à disposition de certains professionnels de santé ne peut être conclu si l’intéressé ne justifie pas, au minimum, de 2 ans d’exercice professionnel. Cette condition nouvelle est requise pour :

• les auxiliaires médicaux, y compris détenteurs d’une spécialisation ;
• les aides-soignants ;
• les auxiliaires de puériculture ;
• les sage-femmes ;
• les professions non réglementées du secteur médico-social.

La durée d’exercice minimale, fixée à 2 ans, sera appréciée en prenant en compte toutes les périodes d’activité dans la même profession ou spécialité que celle pour laquelle la mise à disposition est envisagée.

Toutefois, la durée d’exercice effectuée dans le cadre d’autres contrats de mission sera exclue du calcul.

Notez que cette condition minimale d’exercice ne s’applique que pour les contrats conclus à compter du 1^er juillet 2024.

Les contrats de travail temporaires conclus antérieurement ne sont donc pas concernés.

C’est à l’entreprise de travail temporaire qu’il revient de s’assurer que le professionnel de santé auquel elle envisage de confier la mission remplit bien la durée minimale d’exercice, et d’en justifier auprès de l’établissement de santé, au plus tard, au moment de la signature du contrat de mise à disposition.

Pour ce faire, il est prévu que lui soient communiquées certaines pièces dont la nature reste encore à fixer par arrêté.

L’entreprise de travail temporaire devra alors conserver les preuves des vérifications effectuées dans ce cadre pendant une durée de 5 ans, courant à compter de la conclusion du contrat de mise à disposition.

Une dématérialisation des demandes d’agrément sur la plateforme AGAPE’TH !

Pour honorer l’obligation d’emploi des travailleurs handicapés (OETH) et au-delà de la seule embauche, les employeurs ont aussi la possibilité de conclure des accords collectifs agrées en faveur des travailleurs handicapés dits « Accords OETH ».

Ces accords de branche, de groupe ou d’entreprise s’appliquent pour une durée de 3 ans maximum, renouvelable 1 fois. Ils doivent nécessairement comporter un programme pluriannuel en faveur des travailleurs handicapés portant sur l’embauche, le maintien et l’accompagnement de ces travailleurs handicapés.

Mais, pour que l’accord collectif libère l’employeur de son obligation, il devait nécessairement être agréé en ce sens.

Jusqu’alors, l’entreprise devait elle-même transmettre l’accord collectif aux services préfectoraux afin d’obtenir cet agrément.

Depuis le 22 juin 2024, les employeurs doivent désormais formuler cette demande d’agrément en ligne via la plateforme AGAPE’TH.

Pour obtenir cet agrément, les entreprises sont invitées à transmettre un certain nombre d’informations et de documents utiles, détaillés sur le site et au plus tard le 31 mai de la 1^re année de mise en œuvre du programme stipulé.

Notez que les demandes de renouvellement d’agrément devront aussi se faire sur cette même plateforme.