Vente d’un terrain à bâtir : comment est imposée la plus-value ?

Une vente imposable… Par principe, la vente de votre terrain à bâtir, si elle vous permet de réaliser une plus-value, sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Pour quel montant ?

Un taux forfaitaire. L’impôt sur le revenu est calculé en appliquant au montant de la plus-value un taux forfaitaire fixé à 19 %. Ajoutez à cela les prélèvements sociaux (la CSG, la CRDS, le prélèvement social, la contribution additionnelle et le prélèvement de solidarité), dont le taux global est fixé à 17,2 %, et votre coût fiscal total représente 36,2 % du montant de la plus-value réalisée. Mais le montant de cette plus-value « imposable » ne correspond pas nécessairement au montant exact résultant de la différence entre le prix de vente et votre prix d’achat.

Un abattement pour durée de détention. Le montant de la plus-value soumise à l’impôt est diminué d’un abattement pour durée de détention. Dès lors que vous détenez votre terrain depuis au moins 5 ans, le coût fiscal de la vente est allégé. Concrètement le montant de la plus-value est diminué d’un abattement égal à :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Une exonération fiscale à la clé ? Cela signifie donc que si vous détenez votre terrain depuis au moins 22 ans au moment de le vendre, vous n’aurez pas d’impôt à payer.

Pour les prélèvements sociaux. Pour le calcul des prélèvements sociaux, vous allez aussi pouvoir tenir compte d’un abattement pour durée de détention. Le taux de cet abattement est égal à :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Une exonération à la clé ? Comme pour l’impôt sur le revenu, la prime va à la conservation des terrains à bâtir pendant un certain laps de temps : votre vente échappera totalement aux prélèvements sociaux si vous détenez votre terrain depuis au moins 30 ans.

Une détention ? Dans le cadre d’un litige opposant l’administration fiscale à une SCI concernant le point de départ du délai de détention à prendre en compte pour le calcul de l’abattement, le juge de l’impôt a rappelé la valeur des promesses de vente. Pour lui, en effet, en dépit des mentions portées dans les actes authentiques de vente, parce que les promesses de vente sans condition suspensive signée par la SCI et l’ancien propriétaire des terrains révèlent le consentement des parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété des terrains au profit de la SCI a bien eu lieu au jour de leur signature.

Vente d’un terrain à bâtir : un abattement exceptionnel de 70 %

Un abattement. Un abattement exceptionnel (et temporaire) de 70 % sur le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble construit, situé en zone tendue est mis en place à partir du 1er janvier 2018.

Une zone tendue. Il s’agit d’une zone du territoire dans laquelle il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement. Concrètement, il s’agit des zones classées A et A bis.

IR et prélèvements sociaux. Cet avantage fiscal, qui s’applique tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, est ouvert à toutes personnes, peu importe que le vendeur soit un particulier ou un professionnel. La qualité de l’acheteur est également sans incidence.

Mais. Il ne sera pas fait application de l’abattement si la vente est consentie :

• au conjoint du vendeur, à son partenaire de Pacs, à son concubin notoire, à ses parents ou à ceux de son conjoint, à ses enfants ou à ceux de son conjoint ;
• à une société dont le vendeur (ou son conjoint, son ascendant ou son descendant) est associé ;
• à une société dont le vendeur (ou son conjoint, son ascendant ou son descendant) devient associé du fait de la vente.

Formalisme. Le bénéfice de l’avantage fiscal est soumis au respect d’un certain formalisme :

• une promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
• la vente doit être réalisée avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit la signature de la promesse de vente.

Engagement. Cet abattement, qui n’a vocation à s’appliquer que si l’acheteur du terrain ou de l’immeuble s’engage à démolir l’existant et à reconstruire un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs, s’applique sur le montant net du gain réalisé. Donc, avant d’appliquer l’abattement de 70 %, n’oubliez pas d’appliquer l’abattement pour durée de détention !

Une démolition totale ? L’engagement de démolir suppose en principe une démolition totale de l’existant.

Mais pas seulement… Toutefois, dès lors que la collectivité sur le territoire de laquelle se trouve le bien impose la conservation de certains éléments du ou des bâtiments existants, que ce soit en raison du plan local d’urbanisme ou de l’inscription de certains éléments au titre des monuments historique, la démolition partielle ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal.

De même. Il en va de même de la conservation, par l’acquéreur, de certains éléments mineurs du bâti. L’administration fiscale ne définit pas ce qu’il faut entendre par « éléments mineurs du bâti ». Elle se chargera donc d’apprécier chaque situation au cas par cas…

Taux. En principe, le taux de cet abattement est fixé à 70 %. Il peut toutefois être relevé à 85 %, si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux (ou des logements intermédiaires) sur au moins 50 % de la surface du terrain acquis.

Sanction. Ce nouvel avantage fiscal paraît très avantageux… mais attention à la sanction : si l’acheteur ne respecte pas son engagement de construire, il s’expose à devoir régler une amende dont le montant équivaut à 10 % du prix de vente du terrain ou du prix de vente de l’immeuble