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Notaire : droit de préemption et vente d’un logement après division

Date de mise à jour : 29/10/2021 Date de vérification le : 24/08/2023 12 minutes

Vous avez un client qui souhaite vendre un immeuble contenant plusieurs logements mis en location. Un acheteur se porte candidat pour acheter un appartement. Parce que l’immeuble n’est pas doté d’un règlement de copropriété, il va falloir établir un état descriptif de division. Pensez au « droit de préemption » du locataire !

Rédigé par l'équipe WebLex.
Notaire : droit de préemption et vente d’un logement après division


Droit de préemption : dans quels cas ?

C’est quoi ? Le droit de préemption est la possibilité pour le locataire d’acheter en priorité le logement qu’il occupe et mis en vente par votre client propriétaire. La Loi prévoit et encadre ce droit de préemption et a envisagé plusieurs hypothèses autorisant le locataire à préempter le logement qu’il occupe, dont l’une vise le droit de préemption en cas de division de l’immeuble.

Principe. L’hypothèse de la division est simple : soit un propriétaire d’un immeuble en son entier divise ce dernier en 2 ou plusieurs lots, soit un propriétaire d’un logement subdivise ce dernier en 2 ou plusieurs lots. Cette division, qui offre un droit de préemption au locataire lors de la mise en vente, se matérialise par la rédaction d’un état descriptif de division. Il faut également que cette vente soit la 1ère qui suit la division initiale ou la subdivision du lot. À partir de la 2nde vente, ce droit de préemption ne joue plus.

Le saviez-vous ?

Seul le locataire dont le contrat de location est antérieur à la division ou à la subdivision de l’immeuble bénéficie de ce droit de préemption.

Attention. Le droit de préemption est écarté lorsque :

  • la vente intervient entre parents ou alliés (jusqu’au 4ème degré) ;
  • la vente a pour contrepartie l’interdiction de la substitution du locataire par l’acquéreur.

Ne pas confondre. Il ne faut pas confondre le droit de préemption du locataire et le droit de préemption qui profite à la commune. Rappelons que lors de la vente d’un logement, vous devez obligatoirement informer la commune de votre intention de vendre pour que celle-ci puisse, le cas échéant, se porter acquéreur : elle bénéficie d’une priorité à l’achat du bien vendu.

Le saviez-vous ?

Le droit de préemption de la commune lors d’une vente après division de l’immeuble a été jugé inconstitutionnel. Une commune ne peut donc plus préempter, depuis le 11 janvier 2018, à l’occasion d’une vente après division de l’immeuble.


Droit de préemption : une réglementation stricte

Pourquoi ? L’objectif du droit de préemption est de protéger le locataire. Parce qu’il s’agit d’un droit pour lui, le propriétaire doit le mettre en mesure de pouvoir l’exercer. Comment ?

Comment ? Au moment de la mise en vente du logement, le propriétaire doit notifier à chacun des locataires par lettre recommandée avec avis de réception son intention de vendre. Cette notification comporte des conditions et mentions impératives, à savoir notamment :

  • l’indication des coordonnées et de l’identité du propriétaire ;
  • l’information selon laquelle il dispose d’un droit de préemption ;
  • l’identification de l’objet de la vente (en présence d’une copropriété, mentionnez les tantièmes de propriété) ;
  • l’indication du prix et des conditions de la vente projetée (attention : le prix doit être indiqué hors honoraires de négociation ; à défaut, la notification est nulle) ;
  • la reproduction de la mention obligatoire suivante : « Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ».

Le droit d’option. Suite à la notification, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non. Le refus peut résulter soit d’une réponse expresse, soit d’un silence durant le délai.

S’il accepte… En cas d’acceptation (faite par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou par remise contre décharge), le locataire a 2 mois pour conclure l’achat du bien (le délai passe à 4 mois si le locataire doit contracter un prêt). Si le délai est dépassé, la vente est nulle (sauf si le locataire a dû faire face à un cas de force majeure ou une cause légitime).

Attention. Il ne doit pas s’agir d’une contre-proposition : pour être valable, l’acceptation doit être pure et simple, sans réserve ni conditions.

Le saviez-vous ?

Suite au refus du locataire, le bailleur doit prévenir la mairie que le locataire ne préempte pas. La mairie peut alors décider de racheter le bien au prix indiqué ou proposer un prix différent pour maintenir le locataire dans les lieux. Si le bailleur refuse le prix proposé, c’est alors au juge de l’expropriation de décider du montant du prix. Si le bailleur ne prévient pas la mairie, la vente est nulle.

Droit de préemption subsidiaire. Si, suite au refus de préempter du locataire, le prix et les conditions de la vente changent, il dispose d’un nouveau droit de préemption, appelé « droit de préemption subsidiaire ». Le bailleur (ou le notaire) doit le prévenir dans les mêmes conditions et formes que pour la 1ère notification. Seule différence : le délai de réflexion est réduit à 1 mois.

Droit de préemption concurrent. Il a été jugé que le pacte de préférence concédé à un tiers devait s’effacer devant le droit de préemption d’un locataire.

Quelles sanctions ? La sanction du non-respect du droit de préemption du locataire est la nullité de la vente. Le locataire n’a pas de faculté de substitution.

Renonciation au droit de préemption. Le droit de préemption est d’ordre public. Un locataire ne peut donc pas renoncer à l’exercice de ce droit dans un compromis de vente.


Le cas spécifique de la vente forcée

L’adjudication. Elle consiste en l’attribution d'un bien mis aux enchères par le juge ou l'officier ministériel (le notaire) qui procède à la vente. Une procédure doit être respectée vis-à-vis du locataire :

  • convocation à l’adjudication par lettre recommandée avec avis de réception au moins 1 mois avant la vente ;
  • indication du montant de la mise à prix ;
  • indication du jour, du lieu et de l’heure de l’adjudication ;
  • précision sur la personne qui met en vente le bien (juge ou notaire) ; si c’est un juge, la représentation par avocat est obligatoire.

Conséquence pour le locataire. Si le locataire accepte le prix de vente indiqué dans la notification, il n’y a pas d’adjudication et la vente se fait dans les délais et conditions prévues comme pour une vente amiable. Si, suite à l’adjudication, le prix atteint est inférieur à ce qui était indiqué dans la notification préalable, le locataire a un droit de préemption subsidiaire.

Attention. En cas de non-respect de la procédure d’adjudication, le locataire a la possibilité de se substituer dans un délai de 1 mois à la personne qui a finalement acheté le bien aux enchères (sauf si le bien était détenu en indivision et l’acquéreur est un des indivisaires). Il n’y a pas de faculté de substitution en présence d’une simple omission d’indication dans la notification.

À retenir

La vente après division ou subdivision de l’immeuble constitue l’une des possibilités qui ouvre au locataire un droit de préemption : ce droit lui offre une priorité d’achat du logement vendu au prix et conditions fixées par le propriétaire.

Respectez scrupuleusement ce droit bénéficiant au locataire, au risque de voir la vente finalement annulée !

 

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