Résidence principale : une vente, par principe, exonérée

Une exception de principe. Alors que, par principe, toute vente d’un bien immobilier supporte normalement l’impôt, la vente de la résidence principale est totalement exonérée : qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, le gain réalisé lors de la vente de votre résidence principale (la plus-value) sera purement et simplement exonéré d’impôt. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre « résidence principale »…

Résidence principale ? Une résidence principale est une habitation dans laquelle vous habitez habituellement et effectivement, au moment de la vente. Cela suppose donc, a contrario, qu’une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Si un doute subsiste, il vous appartiendra de prouver que l’habitation vendue est effectivement votre résidence principale (au moyen d’attestations du notaire et/ou du maire, des factures d’électricité, de téléphone, du lieu d’inscription sur les listes électorales, etc.).

Exemple. Un couple est propriétaire d’une maison qu’il occupe pour partie et qu’il affecte, pour l’autre partie, à une activité de chambre d’hôtes. A l’occasion de la vente de cette maison, il demande à bénéficier de l’exonération d’impôt sur le gain réalisé. Sauf que pour l’administration, l’exercice de l’activité de chambres d’hôte dans la maison a pour conséquence de limiter le bénéfice de l’avantage fiscal au seul gain qui correspond à la surface de la maison réellement occupée à titre de résidence principale. Mais pas pour le couple, qui précise qu’au moment de la vente, les chambres d’hôte n’étaient plus exploitées, et ne servaient qu’à héberger la famille et les amis. Argument insuffisant pour le juge, qui, au vu des éléments fournis par l’administration (autorisation d’exploitation de chambres d’hôte délivrée par la mairie, licence de vente d’alcool, revenus retirés de la location des chambres qui constituent l’essentiel des revenus déclarés par le couple, etc.), ne peut que confirmer le redressement fiscal.

Attention. L’exonération vise les « immeubles » en tant que tel. La vente d’un mobil home, même constituant la résidence principale du vendeur, ne peut pas bénéficier de cette exonération, sauf si des travaux le rende inamovible, de telle façon qu'il est impossible de le déplacer sans le démolir.

A noter. Il doit s’agir du lieu où vous résidez habituellement pendant la majeure partie de l'année : dans le cas où vous résidez 6 mois de l'année dans un endroit et 6 mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d'habitation.

La vôtre ? La résidence principale s’entend, bien entendu, du logement que vous détenez en direct ; mais il pourra aussi s’agir du logement détenu par une SCI, que vous occupez à titre de résidence principale en qualité d’associé. Dans ce cas, la vente du bien sera aussi exonérée, au même titre que si vous étiez vous-même propriétaire du logement. L’exonération ne portera que sur la fraction de l’immeuble que vous occupez à titre de résidence principale, et pour la quote-part de la plus-value vous revenant.

Et les dépendances ? L’exonération s‘applique au logement, ainsi qu’à ses dépendances immédiates et nécessaires : aire de stationnement, garage (s’il est situé à moins d’un kilomètre), remises, granges, etc.

Cas vécu… Il a été jugé, concernant la vente, par un propriétaire, d’un terrain de 5 hectares sur lequel se trouvait sa maison, que faute de preuve, ce terrain ne constituait pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale.

Résidence principale… au jour de la vente !

Une difficulté ? Le logement vendu doit constituer votre résidence principale au moment de la vente. Or, on sait que le délai entre la mise en vente d’un bien et sa vente effective peut être long, notamment en période de tensions sur le marché immobilier, comme c’est le cas en ce moment. Et, dans l’intervalle, vous pourriez très bien avoir déjà déménagé dans votre nouvelle résidence principale. Est-ce à dire, dans ce cas, que la vente de votre ancienne résidence principale ne sera pas exonérée ?

Une tolérance… L’administration se montre (heureusement) tolérante : l’exonération fiscale vous restera acquise si vous avez occupé le logement, à titre de résidence principale, jusqu'à sa mise en vente, et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant le délai de vente, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de votre famille ou des tiers.

… temporaire ! Mais sa tolérance a des limites : l'exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai normal, que l’administration estime à 1 an dans un contexte économique normal. Autant dire qu’il faut que votre bien plaise et soit mis en vente au juste prix pour être vendu le plus rapidement possible... Un délai de 26 mois a, par exemple, été jugé trop long, d’autant que le prix de vente réclamé par le vendeur était supérieur au prix du marché, ce qui a retardé la vente aux yeux de l’administration qui a refusé au vendeur le bénéfice de l’exonération fiscale. A l’inverse, un délai de 18 mois a été jugé normal, d’autant qu’un mandat de vente avait été confié à un professionnel de l’immobilier.

Logement occupé par l’acheteur ? Il est admis que l’exonération s’applique si le logement vendu est occupé par le futur acquéreur avec qui vous avez signé un compromis. Cela suppose toutefois qu’une convention d’occupation temporaire, directement liée à la vente, soit mise en place et que la régularisation notariée de la vente soit faite dans un délai normal à compter de la signature du compromis.

Attention. L'exonération pourra être refusée lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque vous revenez occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.

Vendre votre résidence principale… en cas de sinistre

Une tolérance. Lorsqu’un propriétaire est contraint de libérer les lieux avant la mise en vente de son appartement, en raison d’un sinistre ayant rendu l’occupation du logement manifestement impossible, il pourra tout de même bénéficier de l’exonération d’impôt, sous réserve :

• que le logement constituait sa résidence principale au jour du sinistre ;
• qu’il ait accompli les démarches nécessaires en vue, d’une part, de faire reconstruire l’appartement dans les meilleurs délais, et d’autre part, de réaliser la vente à l’achèvement des travaux.

Vendre votre résidence principale… en cas de séparation

Ça peut arriver... A l’occasion d’une séparation ou d’un divorce, il n’est pas rare que la résidence principale soit vendue et que, pour les besoins du divorce, l’un des conjoints ait d’ores et déjà quitté le domicile conjugal : contraint de partir, le logement ne constitue alors plus sa résidence principale. Que se passe-t-il en cas de vente ?

Encore une tolérance… Dans ce cas, l’exonération s’applique malgré tout au conjoint n’occupant plus le logement si l’autre ex-conjoint a occupé le logement jusqu’à sa mise en vente, et pour autant, là encore, que la vente intervienne dans un délai raisonnable. Notez que cette solution vaut aussi pour les concubins et les partenaires liés par un PACS en cas de séparation.

Si l’immeuble est en cours de construction. Dans l’hypothèse où un logement en cours de construction est vendu par un couple en instance de divorce, l'exonération prévue en faveur des résidences principales pourra s'appliquer s’il est prouvé que le logement était destiné à abriter sa résidence principale et si le couple n’est pas, par ailleurs, propriétaire du logement occupé durant la construction de la future habitation. Cette exonération vaut aussi pour les concubins et les partenaires liés par un PACS, sous les mêmes conditions, s’ils apportent la preuve de leur situation de concubinage ou de la conclusion d'un PACS.

Vendre votre résidence principale… en cas de mutation

Autre cas de figure. Vous faites construire votre logement et vous apprenez votre prochaine mutation (ou celle de votre conjoint) qui vous contraint à déménager. Pourrez-vous bénéficier, pour la vente du logement en cours de construction, de l’exonération fiscale appliquée aux résidences principales ? Oui, sous conditions…

Une exonération possible. Pour que cette vente soit exonérée, 3 conditions doivent être simultanément réunies :

• vous devez apporter la preuve que le logement vendu était destiné à votre habitation principale ;
• vous devez prouver que la vente intervient à la suite d'une mutation professionnelle ou à la suite d'une invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ;
• vous ne devez pas, par ailleurs, être propriétaire du logement occupé pendant la construction de votre future habitation.

Encore un cas de figure… Vous décidez de vous installer à l’étranger et donc, de vendre votre résidence principale. La vente intervient après votre expatriation. Pouvez-vous bénéficier de l’exonération fiscale appliquée aux résidences principales ?

Non. L’exonération totale d’impôt est réservée aux seuls résidents français, les expatriés pouvant, quant à eux, bénéficier d’une exonération partielle d’impôt : la plus-value n’est exonérée qu’à hauteur d’un plafond de 150 000 €.