Droit de préemption : dans quels cas ?

C’est quoi ? Le droit de préemption est la possibilité pour le locataire d’acheter en priorité le logement qu’il occupe et mis en vente par le propriétaire. La Loi prévoit et encadre ce droit de préemption et a envisagé plusieurs hypothèses autorisant le locataire à préempter le logement qu’il occupe, dont l’une est la préemption lors d’une division de l’immeuble.

Principe. L’hypothèse de la division est simple : soit un propriétaire d’un immeuble en son entier divise ce dernier en 2 ou plusieurs lots, soit un propriétaire d’un logement subdivise ce dernier en 2 ou plusieurs lots. Cette division, qui offre un droit de préemption au locataire lors de la mise en vente, se matérialise par la rédaction d’un état descriptif de division. Il faut également que cette vente soit la 1ère qui suit la division initiale ou la subdivision du lot. A partir de la 2nde vente, ce droit de préemption ne joue plus.

Attention. Le droit de préemption est écarté lorsque :

• la vente intervient entre parents ou alliés (jusqu’au 4ème degré) ;
• la vente a pour contrepartie l’interdiction de la substitution du locataire par l’acquéreur.

Ne pas confondre. Il ne faut pas confondre le droit de préemption du locataire et le droit de préemption qui profite à la commune. Rappelons que lors de la vente d’un logement, vous devez obligatoirement informer la commune de votre intention de vendre pour que celle-ci puisse, le cas échéant, se porter acquéreur : elle bénéficie d’une priorité à l’achat du bien vendu.

Droit de préemption : une réglementation stricte

Pourquoi ? L’objectif du droit de préemption est de protéger le locataire. Parce qu’il s’agit d’un droit pour lui, vous devez le mettre en mesure de pouvoir l’exercer. Comment ?

Comment ? Au moment de la mise en vente du logement, vous devez notifier à chacun des locataires par lettre recommandée avec avis de réception votre intention de vendre. Cette notification comporte des conditions et mentions impératives, à savoir notamment :

• l’indication de vos coordonnées et de votre identité ;
• l’information selon laquelle il dispose d’un droit de préemption ;
• l’indication du prix et des conditions de la vente projetée (attention : le prix doit être indiqué hors honoraires de négociation ; à défaut, la notification est nulle) ;
• l’identification de l’objet de la vente (en présence d’une copropriété, mentionnez les tantièmes de propriété) ;
• la reproduction de la mention obligatoire suivante : « Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ».

Le droit d’option. Suite à la notification, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non. Le refus peut résulter soit d’une réponse expresse, soit d’un silence durant le délai.

S’il accepte… En cas d’acceptation (faite par lettre recommandée avec avis de réception, par huissier de justice ou par remise contre décharge), le locataire a 2 mois pour conclure l’achat du bien (le délai passe à 4 mois si le locataire doit contracter un prêt). Si le délai est dépassé, la vente est nulle (sauf si le locataire a dû faire face à un cas de force majeure ou une cause légitime).

Attention. Il ne doit pas s’agir d’une contre-proposition : pour être valable, l’acceptation doit être pure et simple, sans réserve ni conditions.

Droit de préemption subsidiaire. Si suite au refus de préempter du locataire le prix et les conditions de la vente changent, il existe un droit de préemption subsidiaire pour ce dernier. Le bailleur ou le notaire doit le prévenir dans les mêmes conditions et formes que pour la 1ère notification. Seule différence : le délai de réflexion est réduit à 1 mois.

Droit de préemption concurrent. Il a été jugé que le pacte de préférence concédé à un tiers devait s’effacer devant le droit de préemption d’un locataire.

Quelles sanctions ? La sanction du non-respect du droit de préemption du locataire est la nullité de la vente. Le locataire n’a pas de faculté de substitution.

Renonciation au droit de préemption. Le droit de préemption est d’ordre public. Un locataire ne peut donc pas renoncer à l’exercice de ce droit dans un compromis de vente.

Le cas spécifique de la vente forcée

L’adjudication. Elle consiste en l’attribution d'un bien mis aux enchères par le juge ou l'officier ministériel (le notaire) qui procède à la vente. Une procédure doit être respectée vis-à-vis du locataire :

• convocation à l’adjudication par lettre recommandée avec avis de réception au moins 1 mois avant la vente ;
• indication du montant de la mise à prix ;
• indication du jour, du lieu et de l’heure de l’adjudication ;
• précision sur la personne qui met en vente le bien (juge ou notaire) ; si c’est un juge, la représentation par avocat est obligatoire.

Conséquence pour le locataire. Si le locataire accepte le prix de vente indiqué dans la notification, il n’y a pas d’adjudication et la vente se fait dans les délais et conditions prévues comme pour une vente amiable. Si, suite à l’adjudication, le prix atteint est inférieur à ce qui était indiqué dans la notification préalable, le locataire a un droit de préemption subsidiaire.

Attention. En cas de non-respect de la procédure d’adjudication, le locataire a la possibilité de se substituer dans un délai de 1 mois à la personne qui a finalement acheté le bien aux enchères (sauf si le bien était détenu en indivision et l’acquéreur est un des indivisaires). Il n’y a pas de faculté de substitution en présence d’une simple omission d’indication dans la notification.