Syndic immobilier : mettre à jour un règlement de copropriété

Mettre le règlement de copropriété à jour : pourquoi ?

Un contenu… Le règlement de copropriété est le document qui s’impose à tous les copropriétaires. Il est généralement établi lors de la construction de l’immeuble ou lors de sa division entre plusieurs lots. Le règlement est donc valide au regard de la Loi lors de sa rédaction. Mais la Loi est souvent amenée à changer…

… devenu illégal. Certains règlements anciens n’ayant pas été actualisés depuis la création de la copropriété, le contenu peut être devenu obsolète, voire illicite. Il est alors nécessaire de le faire évoluer car les dispositions régissant la copropriété sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut pas y déroger, toute clause contraire étant réputée non écrite.

Mettre le règlement de copropriété à jour : de quelle manière ?

2 hypothèses. Il existe 2 types de mises à jour du règlement de copropriété : soit une modification est nécessaire car le règlement contient des clauses illicites, soit le règlement doit être adapté à la nouvelle Loi.

Clauses illicites. Il peut arriver que le règlement de copropriété contienne une clause irrégulière. Bien souvent, elle va continuer de s’appliquer jusqu’à ce que le juge soit saisi. Ce dernier constatera alors l’illégalité de la clause qui ne produira plus d’effet.

Adapter le règlement à la Loi. Même si aucun délai n’est prévu pour mettre le règlement en conformité avec les nouvelles Lois votées, il est recommandé de le faire dès que possible. Cette décision d’adaptation du règlement à la nouvelle Loi est prise par l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (on parle de décision prise « à la majorité de l’article 24 »).

Procédure. Il faut que les copropriétaires vous demandent d’inscrire la question de l’adaptation du règlement de copropriété à l’ordre du jour.

Notaire. Une fois le règlement de copropriété mis à jour, il doit être publié par un notaire au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

Coût. La publication de cette mise à jour suppose le paiement d’un droit fixe de 125 €. Mais le coût total de mise à jour peut, généralement, approcher les 1 000 € en additionnant tous les frais et honoraires.

Révision globale. L’adaptation du règlement de copropriété peut parfois être l’occasion de procéder à une révision plus globale du règlement. Il est possible, en effet, que depuis la construction de l’immeuble, la consistance des appartements ait changé. Il faut donc prendre ces changements en compte en modifiant, si nécessaire, la répartition des charges. Il est également possible de modifier certaines dispositions qui définissent l’usage des parties communes et privées de l’immeuble, ou encore sa destination, en autorisant, par exemple, des commerces à s’implanter au rez-de-chaussée ou l’usage de certaines parties communes.

Vote. Cette révision globale donnera lieu à un vote lors d’une AG qui nécessitera de recueillir la majorité des voix des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ou même l’unanimité des voix (on parle de la « double majorité de l’article 26 »). L’unanimité sera requise pour les changements majeurs.

À noter. En principe, il faut qu’il y ait 2 votes, l’AG se prononçant sur les adaptations nécessaires et ensuite sur les modifications les plus importantes. Toutefois, les juges semblent admettre qu’un seul vote global puisse avoir lieu.