Syndic immobilier : les limites aux droits des copropriétaires
Des limitées liées à la destination de l’immeuble
Une destination de l’immeuble… Seules peuvent être imposées aux copropriétaires les restrictions fondées sur le respect de la destination de l’immeuble (à usage d’habitation, commercial, mixte). Comment la connaître ?
…définie par le règlement de copropriété. Pour connaître la destination d’un immeuble, il faut consulter le règlement de copropriété. Il faut également consulter l’état descriptif de division ainsi que ses modificatifs éventuels.
Mais aussi. Il faut aussi prendre en compte les caractéristiques techniques de l’immeuble (architecture, matériaux, etc.) et son environnement (plus ou moins résidentiel).
Pour la petite histoire (1). Une clause interdisant la colocation a été reconnue licite dans un immeuble haussmannien de standing, composé de vastes appartements et situé dans un périmètre de protection des monuments historiques.
Pour la petite histoire (2). L’installation d’un restaurant ne provoquant pas de gêne particulière aux voisins a été jugée en accord avec la destination d’un immeuble situé dans un quartier commerçant et touristique et dont le règlement de copropriété autorisait les activités commerciales.
Pour la petite histoire (3). L’activité « quasi-hôtelière » est interdite dans un immeuble dont le règlement de copropriété prévoit qu’il est à vocation « résidentielle ».
Des limites liées au respect de la tranquillité des autres copropriétaires
Copropriété = copropriétaires. Qui dit copropriété dit copropriétaires, ce qui signifie voisinage très rapproché. Le voisinage n’étant pas toujours heureux, il existe de nombreux litiges en copropriété (bruit, encombrement des parties communes, etc.).
Une liberté encadrée. Pour pouvoir vivre en bonne relation, au-delà des règles posées par le règlement de copropriété, un copropriétaire va devoir respecter la tranquillité de ses voisins. On dit qu’il ne doit pas leur causer de « trouble de voisinage ».
Règlement de copropriété. Souvent, le règlement de copropriété comporte des clauses concernant la tranquillité de l’immeuble. Il peut interdire, par exemple, l’usage de barbecue sur les balcons, d’entreposer des objets dans le hall et les couloirs, de garer des véhicules dans la cour commune, le choix du portail, la pose de velux, etc.
Silence du règlement. Mais même dans le silence du règlement de copropriété, un copropriétaire pourra être sanctionné si son comportement cause un trouble à un voisin.
À noter. Une activité commerciale, même si elle a été autorisée, peut ne pas respecter la tranquillité du voisinage lorsque les troubles qu’elle provoque sont excessifs.
Le saviez-vous ?
Tout copropriétaire peut exiger le respect des règles de vie posées par le règlement sans avoir à justifier que leur violation lui cause un préjudice personnel.
Sanctions. L’auteur d’un trouble peut être condamné en justice à cesser l’activité ou le comportement source de nuisance et à verser des dommages-intérêts aux copropriétaires.
Attention ! Pour être considérées comme excessives, les nuisances doivent dépasser les inconvénients normaux inhérents au mode de vie en copropriété. Ce critère est donc apprécié au cas par cas par les juges.
Le saviez-vous ?
Bien qu’étranger à la copropriété, un locataire est tenu de respecter les clauses du règlement de copropriété. Il ne doit donc pas créer de trouble à ses voisins, que ce soit par son comportement ou son activité.
À retenir
2 éléments limitent les droits des copropriétaires : la destination de l’immeuble (qui est décrite dans le règlement de copropriété) et le respect de la tranquillité des autres copropriétaires (certaines clauses dans le règlement de copropriété peuvent interdire certains comportements).
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 29 janvier 2003, n° 01-10473 (action d’un copropriétaire pour le respect du règlement de la copropriété-absence de préjudice)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 2 février 1999, n° 97-13814 (installation d’un restaurant conforme à la destination de l’immeuble)
- Arrêt de la Cour d’appel de Paris, du 23 mai 2012, n° 10/07710 (clause interdiction la colocation dans un immeuble haussmannien valable)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 8 mars 2018, n° 14-15864 (copropriété à vocation résidentielle-activité « quasi-hôtelière » interdite)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 27 février 2020, n° 18-14305 (interdiction d’exercice d’une activité commerciale)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 28 mai 2020, n° 18-20368 (limitation dans le choix du portail et la pose des velux)
