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Déclarez vos revenus fonciers : le point sur les intérêts d’emprunt

Date de mise à jour : 26/10/2023 Date de vérification le : 26/10/2023 17 minutes

Vous avez réalisé un investissement immobilier en vue de le mettre en location. Pour le financer, vous avez souscrit un emprunt bancaire. Parce que vous allez mettre en location ce bien, vous allez encaisser des revenus fonciers, soumis à l’impôt. Pour le calcul du montant imposable de ces revenus, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt. N’y a-t-il pas d’autres frais liés à cet emprunt que vous pourrez déduire ?

Rédigé par l'équipe WebLex.
Déclarez vos revenus fonciers : le point sur les intérêts d’emprunt

Revenus fonciers : déduire les intérêts d’emprunt

Des charges par principe déductibles. Répondant à la déduction générale des charges foncières qui veut qu’une dépense engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier soit déductible, les intérêts d’emprunt sont, par principe, déductibles pour le calcul de votre impôt foncier net imposable, quelle que soit l’affectation du local en question (habitation, commerce, local professionnel, etc.), sous réserve d’être soumis au régime du réel. 

En pratique. Sont visés par cette règle les seuls intérêts versés au cours de l’année, à l’exclusion des remboursements du capital emprunté. En règle générale, votre établissement bancaire vous envoie, tous les ans, à l’époque des déclarations de revenus, un récapitulatif des montants correspondants aux frais déductibles.

Un cas vécu. Un propriétaire s’est vu refuser, par l’administration fiscale et le juge, la déduction des intérêts d’emprunts puisqu’il n’apportait pas la preuve que les intérêts en question correspondaient effectivement à un prêt obtenu pour l’achat de l’appartement placé en location.

Attention. Seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles, en ce qu’il s’agit de dépenses effectuées en vue de l'acquisition du revenu. À l’inverse, le remboursement du capital n’est pas déductible dès lors qu’il s’analyse, non comme une dépense engagée en vue de l'acquisition d'un revenu foncier, mais comme une dépense engagée en vue de l'acquisition d'un capital.

Achat, mais aussi travaux. Bien entendu, l’emprunt doit avoir pour objet le financement d’un bien que vous destinez effectivement à la location, source de revenus fonciers. Cette déduction est donc admise à propos des intérêts d’emprunts contractés pour l’achat ou la construction de votre bien immobilier mis en location. Mais vous pouvez aussi, le cas échéant, déduire les intérêts d’emprunts contractés pour l’agrandissement, la réparation ou encore l’amélioration de votre bien locatif.

Le saviez-vous ?

Dans le cadre des SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés), non seulement vous pouvez déduire de vos revenus fonciers la quote-part des intérêts de l’emprunt contracté par la société qui vous revient, mais vous pouvez aussi déduire les intérêts du prêt que vous avez personnellement contracté pour faire votre apport à la SCI ou acheter vos parts.

Rachat des parts d’un associé de SCI. Dans un litige opposant l’administration fiscale à plusieurs associés de SCI, il a été jugé que les intérêts de l’emprunt souscrit par la SCI pour racheter les parts sociales de l’un de ses associés étaient déductibles des revenus fonciers des autres associés, la souscription de ce prêt étant liée à une condamnation judiciaire dont le non-respect aurait exposé la société et les associées restants au risque de vente du bien immobilier.

Des intérêts non déductibles ? La liste des intérêts d’emprunt admis en déduction est limitative : dès lors, si vous contractez un emprunt pour un autre motif que ceux décrits précédemment, les intérêts ne seront pas déductibles. Par exemple, si vous devez emprunter pour financer une indemnité d’éviction que vous devez verser au locataire de votre local commercial, les intérêts d’emprunt versés à ce titre ne seront déductibles que si l’indemnité d’éviction est elle-même déductible de vos revenus fonciers. Pour information, une indemnité d’éviction versée au locataire lors de la résiliation ou du non-renouvellement d’un bail commercial ne sera pas déductible si vous reprenez le local pour l’utiliser à des fins personnelles ou pour le revendre libre de toute occupation. Inversement, cette indemnité d’éviction sera déductible dans l’hypothèse où vous souhaitez vous séparer du locataire en place pour relouer votre local à des conditions de loyer plus avantageuses pour vous.

Le cas des emprunts substitutifs. Vous renégociez votre prêt pour obtenir de meilleures conditions. Les intérêts de ce nouvel emprunt que l’on appelle « emprunt substitutif » seront-ils déductibles au même titre que le 1er emprunt qu’il remplace ? La réponse n’est pas si évidente puisque l’administration répond, par principe, par la négative. Néanmoins, elle admet que ces intérêts soient, malgré tout, déductibles, lorsque les 2 conditions cumulatives suivantes sont remplies :

  • le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial (assurez-vous que le nouveau contrat mentionne expressément l’emprunt initial en se référant à ce dernier) ;
  • les intérêts admis en déduction ne doivent pas excéder ceux qui figuraient sur l’échéancier initial.

Le saviez-vous ?

Certains contrats d’assurance-vie vous permettent de bénéficier d’une avance de fonds contre remboursement à échéance du capital avancé et paiement d’intérêts à l’organisme d’assurance.

Si avec cette avance, vous faites le choix d’acheter un bien immobilier que vous donnez ensuite en location, les intérêts payés à l’organisme d’assurance seront, toutes conditions remplies, déductibles de vos revenus fonciers.


Revenus fonciers : déduire les frais annexes

Il n’y a pas que les intérêts qui soient déductibles. Lorsque vous souscrivez un emprunt, vous souscrivez généralement une assurance qui servira à garantir le remboursement de l’emprunt. De même, l’organisme financeur vous demandera le versement de frais de dossier, vous pourrez avoir à acquitter des frais d’inscription hypothécaire ou en privilège de prêteur de deniers, vous pourrez avoir à payer des sommes au titre de la caution, etc. Tous ces frais sont-ils déductibles ?

Les frais annexes. Sont admis en déduction les frais d’emprunt qui suivent le même régime fiscal que les intérêts de l’emprunt dont ils découlent : sont visés les frais de constitution de dossier, les frais d’inscription hypothécaire et/ou les frais de mise en place du privilège de prêteur de deniers, les sommes versées à un organisme de cautionnement, les frais de mainlevée, les agios ou commissions de banque.

Le saviez-vous ?

Parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers figure la rémunération du notaire : vous pouvez donc la prendre en compte parmi ces frais, en y incluant la TVA correspondante, et la déduire de vos revenus fonciers. Mais attention, seule la rémunération liée à ces prises de garantie est déductible : il faut donc la distinguer de celle qui correspond à l’achat du bien immobilier lui-même (laquelle n’est pas déductible).

Les primes d’assurance. Les primes d’assurance liées à la souscription de l’emprunt sont elles aussi déductibles de votre revenu foncier. Cette solution est également admise dans l’hypothèse où une SCI souscrit une assurance-décès sur la tête de son dirigeant : les primes versées seront déductibles des revenus fonciers dès lors qu’elle a été imposée par la banque et que la société ne pourra récupérer les sommes que si le risque couvert se réalise.

Les indemnités de résiliation anticipée d’un emprunt. Cette indemnité de résiliation n’est, par principe, pas déductible des revenus fonciers. Une exception est toutefois admise dans l’hypothèse d’un emprunt substitutif : les frais liés à cet emprunt et le coût de la résiliation de l’emprunt initial seront déductibles si l’opération de refinancement a permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus.

Les frais de souscription d’un emprunt substitutif. Par principe, ces frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif ne sont pas déductibles (sauf ceux se rapportant aux primes d’assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt). Toutefois, l’administration admet que ces frais soient déductibles, s’il est établi que la résiliation du prêt initial et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Ce qui est tout de même le but de l’opération, en principe…

Conseil. Si vous vous trouvez dans cette situation, mettez en avant tous les arguments possibles : diminution de la charge d’emprunt globale grâce à des conditions plus avantageuses, maintien des tarifs de location conformes au marché, sans vous mettre vous-même en difficulté, etc. Insistez sur le fait que cette opération vous permet de préserver les revenus que vous tirez de votre investissement locatif. Vous pourrez ainsi démontrer que cette dépense, en l’occurrence l’indemnité de résiliation, est effectivement « engagée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu » (selon la formule consacrée), et, de ce fait, déductible de vos revenus fonciers.


Revenus fonciers : si vous constatez un déficit foncier

Une attention particulière. Par principe, un déficit foncier s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Mais attention : la fraction du déficit qui provient des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes au maximum. Vous devez donc distinguer, parmi vos dépenses déductibles, les intérêts d’emprunt des autres dépenses.

Sont non seulement visés les intérêts, mais aussi les frais annexes. La fraction résultant des intérêts d'emprunts s'entend de l'ensemble des intérêts d'emprunts que vous avez contracté pour acheter, construire, réparer, améliorer, agrandir votre bien locatif. Mais cette fraction intègre aussi les frais accessoires à l’emprunt, qui sont assimilés aux intérêts (frais de dossier, assurance-vie ou chômage...) et suivent le même régime.

A retenir

Non seulement vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt contracté pour financer l’acquisition ou la construction de votre investissement locatif (voire même pour financer des travaux ou des agrandissements), mais vous pouvez aussi déduire les primes d’assurance qui y sont associées et les frais annexes : frais d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers, frais de caution, frais de dossier, etc.
 

J'ai entendu dire

Je finance par emprunt des travaux d’amélioration dans un local commercial que je mets en location. Or, j’apprends que ce type de travaux n’est pas déductible de mes revenus fonciers, puisque le local n’est pas affecté à l’habitation. Qu’en est-il des intérêts d’emprunt ?

La déduction des intérêts sera admise même si la dépense d’amélioration n’est pas, elle-même, admise en déduction de vos revenus fonciers.

Je finance par emprunt la construction d’une maison que je destine à la location. Bien que la maison, non encore achevée, ne soit pas effectivement mise en location, est-ce que je peux déduire par anticipation les intérêts d’emprunt déjà versés au titre de cette opération ?

Par principe, vous devez justifier que l’emprunt est destiné à financer un bien qui va vous procurer des revenus fonciers. Dans le cas d’une maison en cours de construction, vous pouvez déduire les intérêts versés au cours de cette construction à la condition que vous manifestiez clairement votre intention d’utiliser ce logement, un fois achevé, à une opération locative, source de revenu fonciers. Cette intention sera confirmée par la mise en location effective de ce bien, une fois celui-ci achevé, et par la déclaration de revenus fonciers.
 
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