Les travaux durant le bail. Par principe, le propriétaire de l’immeuble dans lequel vous exploitez un hôtel ne peut pas s’opposer, et ce malgré l’existence de clauses contraires dans le bail, « à l'exécution des travaux d'équipement et d'amélioration » que vous réalisez à vos frais et sous votre responsabilité.

Quels sont les travaux autorisés ? Les travaux qui sont concernés par l’absence d’autorisation du propriétaire concernent :

• la distribution de l'eau, du gaz et de l'électricité ;
• l'installation du téléphone, d'appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;
• l'équipement sanitaire ;
• le déversement à l'égout ;
• l'installation du chauffage central ou de distribution d'air chaud ou climatisé ;
• l'installation d'ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;
• l'aménagement des cuisines et offices ;
• la construction de piscines.

À noter. Si les travaux envisagés ci-dessus affectent le gros-œuvre, il vous faut, à défaut d’accord du propriétaire, un avis favorable d’une commission dans laquelle sont représentés les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

Notifiez votre intention de procéder à des travaux ! Même si vous n’avez pas besoin de l’accord du propriétaire pour procéder aux travaux, vous devez lui notifier votre intention par lettre recommandée avec AR. Dans cette notification, vous devez joindre un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés.

Travaux sur le gros-œuvre. Si les travaux affectent le gros-œuvre, le propriétaire doit vous rendre sa décision dans un délai de 2 mois. À défaut de réponse, il est considéré comme ayant accepté les travaux. En cas de refus, vous pouvez vous rendre devant la commission évoquée ci-dessus.

Pour les autres travaux. Vous pouvez commencer les travaux dès la notification faite auprès du bailleur.

À défaut. Si vous ne notifiez pas votre intention de procéder à des travaux, vous ne pouvez bénéficier de l’abattement pour travaux hôtelier (voir ci-dessous).

Que se passe-t-il à la fin du bail ? Lorsque vous quittez le local, les lieux sont restitués dans l’état où ils se trouvent. Le propriétaire ne peut pas demander la remise des lieux dans leur état antérieur. En cas de refus de renouvellement du bail, les travaux sont pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité d’éviction.

Pas de majoration de loyer. Lorsque vous effectuez des travaux, sachez que le propriétaire ne peut pas, pendant la durée du bail ou lorsque ce dernier est renouvelé, dans une durée de 12 ans maximum à compter du délai d’exécution des travaux, augmenter le loyer que vous lui versez du fait de l’incorporation des travaux à l’immeuble.

À partir de quand ? Comme les juges ont eu à le rappeler, le point de départ du délai de 12 ans est la date à laquelle les travaux sont exécutés et non celle à laquelle le propriétaire accepte les travaux.

Application d’un abattement. Pour déterminer la valeur locative de l’hôtel, il est appliqué un abattement sur la valeur locative actuelle, afin de neutraliser la valeur des travaux. Cet abattement varie selon l’importance des travaux.

Exception. Si vous ne procédez pas à la notification de votre intention des travaux auprès du propriétaire, vous ne pouvez prétendre à l’application d’un abattement.