Droit à commission : un engagement effectif

Un mandat. Le montant de votre rémunération, ainsi que l’indication de celui ou celle qui en aura la charge, doivent impérativement être mentionnés dans un mandat (la fixation des honoraires ne peut découler d’un autre acte que le mandat). Il est donc interdit de percevoir d’autre rémunération que celle prévue au mandat, ce qui nécessite, bien entendu, la signature d’un mandat avec votre client.

Quel mandat ? Vous pouvez faire signer à votre client un mandat simple ou un mandat exclusif :

• un mandat simple permet à votre client de vendre le bien immobilier soit par lui-même, soit par l’intermédiaire de plusieurs professionnels : dans ce cas, votre rémunération ne sera due que dans le cas où vous pourrez justifier que votre travail a permis la réalisation de la vente ;
• un mandat exclusif prévoit qu’un seul agent immobilier s’occupe de la vente et de toutes les démarches annexes : dans ce cas, le vendeur peut procéder à la transaction par lui-même, mais il devra tout de même vous verser une somme égale au montant de la commission prévue au mandat.

Bon à savoir. Le mandat doit mentionner le nom et la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier pour son compte. A défaut, il est nul.

Mais ce n’est pas suffisant. L’acte d’entremise (achat, vente, location) qui ouvre droit à rémunération, ne se limite pas à rapprocher les parties et à soumettre à leur signature l’acte sous seing privé (contrat de location ou avant-contrat de vente). Encore faut-il que l’opération d’entremise ait été réalisée conformément au respect des règles prévues par la Loi Hoguet…

Concrètement. Vous devez être en mesure de respecter l’ensemble des critères suivants :

• la détention d’un mandat préalablement à toute négociation ;
• une opération effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement du vendeur et de l’acheteur ;
• un engagement qui ne doit plus être soumis à une faculté de dédit ou à la réalisation de conditions suspensives : il faut savoir, à ce sujet, que la condition suspensive entraîne le gel de l’exécution du contrat jusqu’au jour de la réalisation de l’évènement déterminant, tel que l’obtention du prêt ; si cet évènement ne se réalise pas, le contrat devient nul (sauf s’il est établi que la non-réalisation de l’évènement en cause est de la faute de la personne à qui la condition suspensive s’applique) ;
• une signature de l’acte authentique régularisant la vente du bien immobilier (cet acte doit contenir une mention relative à votre rémunération ; à défaut, elle n’est pas due).

Illustration pratique. Un agent immobilier a été mandaté par un client pour vendre sa maison. Mais, 15 jours après, le client a résilié le mandat. Et l’agent a appris, 2 mois plus tard, que le bien a été vendu, sans intermédiaire, à un acheteur qui l’avait à l’époque contacté via une annonce en ligne qu’il avait publiée. L’agent a alors réclamé une indemnité à son ex-client : aux termes du mandat, une indemnité était, en effet, due si le bien était vendu, même après l'expiration du mandat, à un acquéreur dont les coordonnées, récupérées grâce aux annonces publicitaires, avaient été transmises au client. A raison, selon le juge.

Droit à commission : une participation active

Une nécessité. Vous devez avoir participé activement aux négociations afin d’aboutir à la réalisation de l’opération. Il ne suffit donc pas que vous ayez trouvé le client et que vous vous soyez borné à donner de simples renseignements.

Concrètement. Il faut que vous ayez mené l’opération à bonne fin en négociant les conditions essentielles du contrat. Notez que vos diligences peuvent être reconnues malgré l’absence de conclusion effective de l’opération : des indemnités compensant vos honoraires peuvent alors vous être allouées si le mandant ou l’acquéreur vous ont évincé ou si l’acquéreur refuse fautivement de finaliser la vente.

Pensez à la clause pénale ! Le client qui refuse sans motif sérieux de signer une vente conforme aux prévisions du mandat que vous avec signé avec lui ne respecte pas ses obligations. Il vous prive donc de la commission à laquelle vous pouvez prétendre. Mais cela suppose qu’une « clause pénale » soit effectivement stipulée dans le mandat. A défaut de clause pénale dans le mandat, aucune réparation ne saurait vous être attribuée. De quoi inciter à insérer une clause pénale dans vos mandats !