Promoteur immobilier : ce qu’il faut savoir sur le permis de démolir

Permis de démolir : pour quoi faire ?

Principe. Il peut arriver que le projet de votre client nécessite l’obtention d’un permis de démolir. Mais dans quel cas ce permis est-il nécessaire ?

Quels travaux ? Il est nécessaire d’obtenir un permis de démolir pour les travaux qui ont pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction. Le permis de démolir est également obligatoire lorsque la construction est située dans un lieu faisant l’objet d’une protection particulière comme les secteurs sauvegardés.

Exceptions. Dans certains cas, le permis de démolir ne sera pas nécessaire. C’est notamment le cas des :

• démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive ;
• bâtiments insalubres ;
• démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d'alignement ;
• démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ;
• etc

Démolir pour reconstruire. Si votre client souhaite reconstruire sur le bâtiment qu’il souhaite démolir, il peut solliciter tout simplement un permis d’aménager ou de construire : le permis délivré vaudra permis de démolir.

Permis de démolir : quelle est la procédure ?

Qui délivre le permis de démolir ? C’est la Mairie qui délivre les permis de démolir. Encore faut-il que son conseil municipal oblige à recourir au permis de démolir (ce qui est le cas dans la plupart des situations) et que la commune soit dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment déposer sa demande ? Votre client doit déposer sa demande en Mairie, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Des précisions ! Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure devra permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Quels documents ? Le dossier comporte plusieurs documents et notamment :

• un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
• un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ;
• un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants.

Décision. Dans le cadre du permis de démolir, la Mairie a 2 mois pour rendre sa décision. Dans certains cas, le délai peut être plus important. C’est notamment le cas lorsque le bien est situé dans un secteur protégé.

Refus. En cas de refus, des voies de recours sont possibles. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis obtenu, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux de démolition, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant).

Attention ! Une fois le permis obtenu, votre client doit attendre un délai de 15 jours pour pouvoir commencer à démolir. Votre client doit également savoir que le permis de démolir est valable 3 ans.

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux de démolition.

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de démolir. Il faut rappeler qu’il est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis de démolir (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Pour cette raison, il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.