Architectes, notaires, etc. : le point sur le permis de construire et d’aménager

Permis de construire : quelles constructions sont concernées ?

4 questions. Lorsque votre client souhaite obtenir un permis de construire, il faut qu’il se pose 4 questions : quand doit-il le demander ? A-t-il le droit de le demander ? Comment doit-il le demander ? Une fois le permis obtenu, que doit-il faire ?

Quand doit-il être demandé ? Tout d’abord, votre client doit savoir que, par principe, toutes les constructions, même celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Mais ce n’est pas tout…

Mais aussi… Un permis de construire est également nécessaire dans d’autres cas et notamment :

• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m², sauf exceptions, dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;
• pour les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (habitation, commerce, agricole, etc.) ;
• pour les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière ; etc.

Exceptions. Certains travaux, par exception, ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire. C’est, par exemple, le cas des travaux de faible importance, les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, les clôtures, les terrasses de plain-pied, etc.

Changement de destination. Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Travaux irréguliers. Lorsque des travaux ont été réalisés sans obtention d’une autorisation administrative, la mairie peut « oublier » l’irrégularité au bout de 10 ans, sauf lorsque les travaux relèvent d’un permis de construire, même s’ils étaient de faible importance.

Régularisation des travaux. Lorsque des travaux ont été effectués irrégulièrement et que vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux nécessitant un permis de construire, il est possible de déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur les travaux irréguliers et sur les travaux envisagés. L’obtention du permis de construire permet alors de régulariser les premiers travaux.

Permis de construire : quelle est la procédure ?

Qui peut le demander ? La personne qui peut demander à bénéficier d’un permis de construire est le propriétaire du terrain ou son mandataire. Si votre client n’en n’est qu’au stade de la signature du compromis de vente, il peut néanmoins demander un permis de construire, avec l’accord du propriétaire : il est alors considéré comme bénéficiant d’un mandat de la part du propriétaire.

À qui le demander ? Le permis de construire est obtenu en mairie et plus précisément dans celle du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment le demander ? La demande doit être faite en lettre recommandée avec AR. Le dossier de votre client doit être déposé en 4 exemplaires. Il comporte, entre autres, l’identité de votre client, le lieu où doivent s’effectuer les travaux ainsi que la nature de ces derniers.

Une instruction dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Cette procédure permet :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ; etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 40 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Décision. La mairie va s’assurer que les travaux projetés sont conformes aux règles applicables en matière d’utilisation des sols et qu’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. Elle a 2 mois pour rendre sa décision lorsque le permis concerne une maison individuelle. Le délai est de 3 mois dans les autres cas. La décision sera notifiée à votre client par lettre recommandée avec AR ou par mail. En cas de silence, la mairie est considérée comme ayant donné son accord au projet de construction.

Prescriptions. La mairie peut valider le permis de construire en l’assortissant de prescriptions, à condition que celles-ci soient prévues par loi. 

Attention. Suivant la situation du bien, le délai peut être plus important. Il est, par exemple, de 4 mois pour les travaux concernant les biens situés dans le périmètre de protection d’un monument historique, de 5 mois pour un immeuble classé ou pour un établissement recevant du public (ERP). Veillez à répercuter ces délais dans les conditions suspensives liées à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, prévues à l’avant-contrat le cas échéant.

En cas de refus. Si la mairie refuse d’octroyer un permis de construire à votre client, sachez qu’il existe des voies de recours. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis de construire : après son obtention

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis de construire octroyé, votre client doit alors l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant). La mairie aussi est tenue d’afficher le permis de construire, dans les 8 jours qui suivent sa délivrance, et pendant 2 mois.

Recours des tiers. L’affichage du permis sur le terrain est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de construire. Il faut rappeler que le permis est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage sur le terrain ne fait donc pas courir le délai de recours. Voilà pourquoi il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice…

Contenu du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage du permis de construire doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire du permis, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance et le numéro d'affichage en mairie du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

• si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
• si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
• si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
• si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ;
• le nom de l’architecte.

Dimension du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage doit être obligatoirement d’une surface supérieure à 80 centimètres. Si cette dimension n’est pas respectée, le délai de 2 mois de recours des tiers n’a pas couru.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Notification du recours. Le recours contre un permis de construire doit être notifié à son titulaire. Pour être valable cette notification doit être envoyée à l’adresse mentionnée sur le permis de construire. Toutefois, lorsque le titulaire est une société, elle peut également être envoyée à l’adresse de son siège social.

Attention. Une fois le permis obtenu, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, le permis de construire est périmé. Le permis sera également périmé si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son terrain sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer le permis de construire au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer un nouveau permis de construire.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en mairie (toujours en 3 exemplaires). Notez qu’en présence d’un permis de construire initial et d’un permis de construire modificatif, une seule déclaration d’achèvement des travaux est nécessaire.

Modification du permis de construire en présence de cotitulaires. Une demande de permis modificatif doit être déposée par l'ensemble des cotitulaires du permis.

La procédure de retrait du permis de construire

Pour des questions de sécurité juridique, il existe une procédure exceptionnelle permettant aux autorités compétentes (commune, intercommunalité, etc.) de retirer un permis de construire dans un délai de 3 mois après la date de sa délivrance.

Une procédure contradictoire. Ce retrait ne peut être fait qu’après que le titulaire du permis de construire ait été mis à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, des observations orales.

Attention ! La procédure contradictoire ne suspend pas le délai de 3 mois : l’autorité compétente qui entend retirer un permis de construire doit donc agir rapidement pour laisser le temps au titulaire du permis de faire valoir ses observations ! À défaut, un juge pourrait considérer que la décision de retrait est illégale…

Bon à savoir. Une fois le délai de 3 mois expiré, l’autorité compétente ne dispose pas d’autre prérogative pour retirer un permis de construire, même illégal. Seul un permis obtenu frauduleusement peut être retiré sans délai sous réserve, là encore, du respect d’une procédure contradictoire.

Permis d’aménager : des règles strictes à respecter

Pour quels travaux ? Certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire, mais un permis d’aménager. C’est notamment le cas :

• des lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement (les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur) ;
• des lotissements qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;
• des campings qui créent ou agrandissent un terrain permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d'habitations légères de loisirs ; etc.

     => Consultez la liste des travaux nécessitant un permis d’aménager

Quelle procédure ? La procédure est la même que celle des permis de construire à une exception près : le délai offert à la mairie pour prendre sa décision est 3 mois.

Retrait d'un des demandeurs au permis. La loi permet à plusieurs propriétaires de solliciter un permis d’aménager. Mais il peut arriver que l’un d’eux, en cours d’instruction de la demande, se retire. Dans ce cas, il convient de joindre des pièces modificatives à la demande en cours, ou, si l’économie générale du projet est modifiée, de réaliser une nouvelle demande.

Permis refusé. En cas de refus, il existe ici aussi des voies de recours pour lesquelles le recours à un juriste est conseillé (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis obtenu. Une fois que votre client a obtenu son permis d’aménager, les mêmes règles que celles relatives aux permis de construire s’appliquent : affichage, voies de recours des tiers, etc.

Travaux irréguliers et régularisation. Notez que la régularisation partielle de certaines infractions aux règles d’urbanisme, constatés par procès-verbal, même avant l’achèvement des travaux, ne fait pas disparaître le délit. Une amende peut donc être prononcée à l’encontre du propriétaire qui a commis le délit.