Connaître les particularités de la vente en viager

Le viager : c’est une vente !

Une vente spécifique. La vente viagère constitue avant tout un contrat de vente qui présente des particularités que vous devez connaître et sur lesquelles vous devez être attentif car la vente en viager résulte le plus souvent d’un « démembrement de propriété ».

Pour qui ? Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en viager, le vendeur, bien souvent une personne âgée, est appelé le « crédirentier ». Cette personne vend le logement à un acquéreur appelé « débirentier ».

Concrètement. Le notaire qui va rédiger l’acte de vente va recourir à la technique juridique du « démembrement de propriété » : le vendeur conserve l’usage de sa maison (il est « usufruitier »), l’acquéreur n’accédant à la pleine propriété qu’au décès de ce dernier (il est « nu-propriétaire »).

2 types de ventes. La vente peut se faire de 2 manières : soit le viager est « libre », soit il est assorti d’un « droit d’usage et d’habitation ».

Viager libre. Le vendeur est libre de mettre le bien en location. Ce qui peut devenir un problème pour l’acquéreur si le logement est occupé par un locataire au moment du décès du vendeur.

Droit d’usage et d’habitation. Pour remédier à ce problème, il est possible de prévoir dans le contrat de vente une clause précisant que le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation, ce qui lui interdit par la même occasion la possibilité de louer le logement.

Notaire. Comme il s’agit d’une vente immobilière, il faut impérativement avoir recours à un notaire pour la rédaction du contrat de vente. Ce dernier procédera à la publication de la vente afin de la rendre opposable aux tiers.

Aléa. Le viager repose sur un aléa qui correspond à la durée de vie du vendeur qui, elle-même, détermine la durée de la rente et, par voie de conséquence, le prix final de l’opération pour l’acquéreur. Plus le vendeur vit longtemps, plus le prix d’achat grimpe !

Plusieurs vendeurs ? Un même bien appartenant à plusieurs personnes peut être vendu en viager. Concrètement, il s’agit par exemple de l’hypothèse d’un acquéreur qui achète une maison à un couple. Il sera alors prévu au contrat que la rente viagère sera éteinte au décès du dernier survivant par le biais d’une « clause de réversibilité » qui peut être totale ou partielle.

À noter. L’aléa risqué par l’acquéreur doit être réel ! Par conséquent, si le vendeur est déjà mort au jour du contrat, la vente est nulle. Il en sera de même si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la date de signature du contrat d’une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente.

Capacité des vendeurs. Le consentement des vendeurs à la vente en viager de leur maison est valable lorsqu’aucun élément ne permet de prouver qu’ils étaient déjà atteints d’une maladie pouvant altérer leur jugement imposant une protection judiciaire.

Certificats médicaux. Des certificats médicaux établi 3 mois avant la vente et l’autre 2 mois après, suffisent à démontrer que le vendeur était atteint de troubles pré-démentiels ou démentiels de nature à altérer sa faculté de gérer ses biens.

Le viager : c’est une rente !

Une rente. L’acquéreur doit verser une rente viagère au vendeur dont le montant est fixé librement. Cette dernière fait également l’objet d’une indexation qui peut être limitée afin de protéger l’acquéreur d’une hausse trop importante.

Quel montant ? Si le montant de la rente est libre, il doit néanmoins correspondre à la valeur réelle de l’immeuble. Pour calculer le montant de la rente, il faut notamment prendre en compte :

• la valeur du bien et son taux de rendement ;
• l’existence ou non d’un « bouquet » et son montant (il s’agit d’un premier paiement comptant versé par l’acquéreur) ;
• l’espérance de vie de la personne sur laquelle la rente est constituée ;
• le cas échéant, la présence d’une clause de réversibilité (totale ou partielle) ;
• les modalités de jouissance du bien (viager « libre », appartement loué à une tierce personne, droit d’usage et d’habitation, etc.).

Quand verser la rente ? Le versement de la rente se fait librement : par mois, par trimestre, etc. C’est ce qu’on appelle des « arrérages ».

Jusqu’à quand ? L’acquéreur doit payer la rente jusqu’au décès du vendeur, peu importe le coût final de l’opération. En cas de coût trop important, le rachat de la rente par le vendeur est toujours possible si l’acquéreur est d’accord.

Indexation de la rente. La plupart du temps, la rente sera indexée sur un indice librement choisi. L’indexation est plafonnée et permet de limiter les effets d’une hausse trop importante sur le montant de la rente.

Correction des effets indésirables. Le montant de la rente peut également être corrigé par le juge lorsque l’équilibre du contrat est bouleversé par des circonstances économiques nouvelles. Dans cette hypothèse, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé.