Notaires : rappels utiles sur la lettre d’intention d’achat (LIA)
Lettre d’intention d’achat : de quoi parle-t-on ?
Un document écrit. La lettre d’intention d’achat (LIA) est un document écrit dans lequel l’acquéreur donne son accord au principe de la vente de sa maison, de son appartement, etc. La LIA sert en quelque sorte à « clôturer » la période des négociations. Concrètement, ce document précède la rédaction du compromis de vente.
Un document obligatoire ? La rédaction d’une LIA n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est plus que recommandé d’y recourir. La LIA est, en effet, un moyen de preuve très important car il matérialise par écrit l’accord de l’acquéreur et du vendeur sur la vente projetée.
À défaut d’écrit. En cas de conflits, tout document écrit autre que la LIA tels que les mails ou les SMS peuvent être utilisés par les juges pour déterminer si l’acquéreur et le vendeur sont tombés d’accords. Mais parfois, il arrive que les négociations soient essentiellement téléphoniques et donc orales. C’est pourquoi, même après un accord oral, il est (toujours) recommandé de matérialiser cet accord par écrit, par le biais de la LIA, avant que le compromis de vente ne soit signé.
LIA = promesse d’achat. La LIA est une juridiquement une « promesse d’achat » qui engage le « promettant ». Il s’agit ici du vendeur.
En pratique. La LIA est rédigée par l’acquéreur. Dans ce document, il fait une proposition d’offre d’achat au vendeur. Ce dernier va décider de la refuser ou non. S’il donne son accord, il va la dater et signer en y apposant la mention « bon pour accord ».
Pourparlers. Avant la signature de la LIA, le vendeur et l’acquéreur sont en « pourparlers ». A ce stade, ils peuvent tous les 2 se rétracter. Toutefois, il ne faut pas que la rupture des pourparlers soit fautive car dans ce cas des dommages-intérêts peuvent être dus. La rupture est abusive lorsque les pourparlers ont été engagés sur une période « suffisamment longue ». Sachez qu’il a été jugé que la rupture de pourparlers qui ont duré 1 mois n’a pas été considérée comme abusive.
Conseil. Faites attention au contenu de vos échanges lorsque vous êtes en « pourparlers ». S’ils matérialisent un « accord sur la chose et le prix », l’une des parties pourrait réclamer la vente forcée du bien. Pour éviter cela, prenez des précautions de langage en utilisant, par exemple, le conditionnel.
Pour la petite histoire. Une LIA est établie par un promoteur immobilier, acceptée par les propriétaires vendeurs du bien. En raison du silence gardé par le promoteur pendant 6 mois et son absence aux rendez-vous fixés par le notaire, le bien est remis en vente, puis vendu à une autre personne. Se prévalant de la LIA, le promoteur demande indemnisation. Impossible, selon le juge, qui considère que la LIA n’était pas suffisamment précise et nécessitait le passage devant notaire pour préciser les contours de la vente et former un contrat de vente définitif. Il ne s’agissait ici que de pourparlers.
Responsabilité de l’agent immobilier. Un vendeur a informé son agent immobilier qu’il acceptait une offre de 110 000 € faite par un potentiel acquéreur alors qu’il vendait initialement son bien au prix de 140 000 €. Mais par la suite, il refuse de finaliser la vente, un tiers lui proposant 124 000 €. Mécontent, l’ex-acquéreur a demandé des dommages-intérêts à l’agent immobilier, ce dernier ayant commis, selon lui, une faute en l’informant que son offre avait été acceptée. Ce que lui a refusé le juge : d’une part, l’agent immobilier avait mandat de vendre la maison pour 140 000 €. Son client n’était donc pas tenu d’accepter l’offre de 110 000 €. D’autre part, en tant qu’intermédiaire, informer l’ex-acquéreur que son offre est acceptée n’est pas une faute lorsque la rupture des négociations se produit, par la suite, à l’initiative du vendeur qui préfère donner suite à une offre plus intéressante.
Le saviez-vous ?
Un agent immobilier a informé un potentiel acquéreur que son offre avait été acceptée le vendeur. Sauf que celui-ci a changé d’avis et a vendu sa maison à une autre personne. L’acquéreur évincé a demandé à la justice que la vente soit prononcée en sa faveur : pour lui, le mail de l’agent immobilier engageait le vendeur. Celui-ci ne pouvait donc plus se rétracter. A tort, selon le juge : le mandat signé entre l’agent immobilier et le vendeur ne conférait pas au professionnel le pouvoir d’engager son client. Dès lors, le mail envoyé ne peut pas engager le vendeur qui était alors libre de vendre sa maison à une autre personne.
Lettre d’intention d’achat : quelles conséquences ?
Un engagement définitif… Lorsque le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur et qu’il signe la LIA, commence alors le délai d’option durant lequel l’acquéreur peut décider de finaliser la vente ou d’abandonner son projet d’achat.
… en sursis ? Tant que la LIA contresignée n'est pas parvenue à l’acquéreur, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’acquéreur avant l'acceptation.
Conseil. Pour sécuriser la vente, il est recommandé de rédiger la LIA en présence des 2 parties. Si ce n’est pas possible, il faut remettre la LIA contresignée par le vendeur le plus rapidement possible à l’acquéreur.
Durant le délai d’option. Le vendeur est engagé pendant toute la durée du délai d’option indiqué dans la LIA. A l’expiration du délai, la promesse est caduque.
Absence de délai d’option. En l’absence de délai d’option, les juges considèrent que l’option doit être exercée par l’acquéreur dans un « délai raisonnable ».
Si l’option est levée. Le vendeur est engagé définitivement. Les juges sont souvent amenés à rappeler que lorsque le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur et signe la LIA, il y a accord sur la « chose et le prix ». La vente est donc parfaite et il ne peut plus refuser de vendre. Par contre, ce n’est pas le cas de l’acquéreur. Ce dernier sera, en effet, définitivement engagé :
- lorsque toutes les conditions suspensives auront été levées ;
- lorsque le délai SRU aura été « purgé », le cas échéant.
Le saviez-vous ?
Il est conseillé d’instaurer des conditions suspensives lors de la rédaction de la LIA tel que :
- la condition suspensive de non-existence de défauts de conformité ou autres vices portants atteintes au bien immobilier et de nature à vicier le consentement ;
- la condition suspensive de non-existence d’hypothèques grevant le bien immobilier ;
- la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.
À retenir
La lettre d’intention d’achat n’est pas un document qu’il faut négliger. En le signant, le vendeur accepte l’offre émise par un potentiel acquéreur et est définitivement engagé : il ne peut plus refuser de vendre.
J'ai entendu dire
Lors de la conclusion d’une LIA, il arrive parfois que le vendeur exige un versement qui peut varier de 5 % à 10 % du prix de vente. A-t-il le droit de garder la somme reçue si l’acquéreur se rétracte ?Non, car cette pratique est tout simplement illégale depuis 2001 ! S’il arrivait qu’une telle situation se présente, la LIA serait frappée de nullité.
- Articles 1118, 1583 et 1589-1 du Code civil
- Articles L271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 29 septembre 2016, no 14-26674 (engagement définitif du vendeur-signature de la lettre d’intention d’achat)
- Arrêt de la Cour de cassation, 1re chambre civile, du 26 avril 2017, no 16-13900 (rupture des pourparlers-responsabilité de l’agent immobilier)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 14 septembre 2017, no 16-20904 (vente imparfaite-mail envoyé par un agent immobilier qui n’engage pas son client)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 16 novembre 2017, no 15-12268 (utilisation du conditionnel)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 22 novembre 2018, no 17-22773 (rupture des pourparlers qui ont duré 1 mois non fautive)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 11 mai 2023, no 22-11287 (l’acceptation d’une offre d’achat imprécise ne constitue pas un contrat de vente parfait mais uniquement des pourparlers)
