Notaires : la question du partage des charges (vente d’un logement en copropriété)
La répartition des charges courantes
Une vente notifiée au syndic… La vente d’un logement en copropriété doit être notifiée au syndic qui gère la copropriété. Le syndic doit être, en effet, informé au plus vite de cette vente.
… par le notaire. Généralement, c’est le notaire, chargé de la vente qui va procéder à la notification au syndic. Mais cette faculté est également ouverte au vendeur, à l’acquéreur et à un avocat en cas de vente constatée par la justice.
Contenu de la notification. La notification doit comporter la désignation du lot vendu ainsi que l’indication du nom, des prénoms et du domicile de l’acquéreur.
Attention ! Tant que la vente n’est pas notifiée au syndic, elle n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires. Par conséquent, le vendeur reste légalement tenu de payer les charges, y compris celles qui seraient à payer juste après la signature définitive de l’acte de vente. De plus, l’acquéreur ne peut pas participer aux assembles générales en tant que copropriétaire.
Répartition des charges. La Loi pose le principe suivant :
- les charges exigibles avant la notification de la vente au syndic sont dues par le vendeur ;
- les charges exigibles après la notification sont dues par l’acquéreur.
Le saviez-vous ?
Les charges sont dites exigibles lorsque la copropriété est en droit d’en réclamer le paiement.
À noter. Lorsque la vente est signée en fin de trimestre, il y a un décalage de quelques jours entre la signature de la vente et sa signification au syndic par le notaire, ce qui peut avoir des conséquences importantes.
Exemple. Si un acte est signé le 28 juin et notifié au syndic le 30 juin, l’acquéreur est tenu de payer le paiement exigible le 1er juillet. Mais si le notaire notifie la vente au syndic le 2 juillet seulement, c’est le vendeur qui reste redevable du paiement exigible le 1er juillet.
Conseil. Il est important de prévoir, en cas de vente en fin de trimestre, que le notaire informe rapidement le syndic de la vente.
Autre répartition. Souvent, le vendeur et l’acquéreur conviennent, dans le compromis de vente puis dans l’acte de vente définitif, que la répartition des charges soit différente de la règle légale. Il est prévu, en effet, généralement une répartition au « prorata temporis » des charges du trimestre au cours duquel a lieu la vente. Concrètement, ils partagent le montant du paiement proportionnellement au nombre de jours durant lesquels le logement leur a appartenu.
Attention ! Cet arrangement ne s’impose pas au syndic. Ce dernier va donc, en pratique, appliquer les règles légales, à savoir : le vendeur doit lui payer l’intégralité du paiement exigible avant la notification de la vente. Le vendeur devra ensuite se retourner contre l’acquéreur en exigeant le remboursement de sa quote-part. En pratique, ce remboursement s’effectue souvent chez le notaire, le jour de la vente.
Régularisation des charges en fin d’exercice. Lors de la régularisation des charges, à la fin de chaque exercice, le trop-perçu ou le moins-perçu doit être remboursé ou réclamé au propriétaire du logement au moment de la régularisation. Il s’agira donc, en principe, de l’acquéreur. Mais il est possible, ici aussi, de prévoir un arrangement entre le vendeur et l’acquéreur (non opposable au syndic).
Exemple. Si un procès concernant la copropriété est en cours (une action en responsabilité contre les constructeurs de l’immeuble, par exemple), l’acte de vente peut prévoir que la quote-part de l’indemnité appelée à être éventuellement versée aux copropriétaires reviendra au vendeur et non à l’acquéreur. Le syndic versera donc la quote-part à l’acquéreur qui devra la reverser à l’ancien propriétaire.
Le partage du coût des travaux
Principe. Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux avant la vente, celui qui est propriétaire du logement lors de l’appel de fonds doit le régler. Le vendeur doit donc prendre à sa charge les appels de fonds qui doivent intervenir avant la notification de la vente au syndic. L’acquéreur, quant à lui, paiera les appels de fonds postérieurs à cette notification.
Exception. Toutefois, le vendeur et l’acquéreur peuvent décider de déroger à la règle posée par la Loi. Très souvent, l’acte de vente prévoit la répartition suivante :
- les travaux décidés par l’assemblée générale avant la date du compromis sont à la charge du vendeur ;
- les travaux votés à compter du compromis de vente sont à la charge de l’acquéreur.
Attention ! Si cet accord n’est pas respecté, la vente pourrait être annulée par le juge, le cas échéant.
À noter. Comme pour la répartition des charges, cet accord ne s’impose pas au syndic. Ce dernier réclamera donc les fonds à l’acquéreur ou vendeur, en se fondant sur l’échéancier d’appel des fonds arrêté en assemblée générale.
Le saviez-vous ?
La vente d’un logement entraîne l’exigibilité immédiate du solde des sommes dues par le vendeur, au titre de l’emprunt bancaire souscrit par la copropriété pour financer des travaux. Le vendeur et l’acquéreur peuvent, toutefois, s’entendre pour transférer cette obligation de remboursement du prêt sur l’acquéreur.
Attention ! Des impayés de charges rendent impossible la vente d’un logement.
À retenir
Que ce soit pour la répartition des charges ou pour la répartition du coût des travaux, la Loi pose des règles de principe de répartition. Toutefois, dans les 2 cas, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’une répartition différente. Notez que si une répartition différente de celle prévue par la Loi est retenue, cette dernière ne sera pas opposable au syndic.
