Location meublée : une définition précise

Un logement muni du mobilier. Comme indiqué en préambule, un logement sera considéré comme étant meublé dès lors que le propriétaire met à la disposition du locataire, dès l’entrée dans les lieux, l’ensemble des meubles et autres objets nécessaires à la vie quotidienne et qui vont permettre une occupation du logement.

Exemple. C’est précisément ce qu’a rappelé l’administration à un loueur à l’occasion d’un litige portant sur l’imposition du gain réalisé à l’occasion de la vente d’un immeuble. Le loueur demandait en effet à bénéficier d’un régime d’exonération des plus-values propre aux loueurs en meublé professionnel. Sauf qu’au vu des conditions de location, le loueur n’était ni un loueur en meublé professionnel, ni un loueur en meublé tout court.

Pour preuves, l’administration apporte les éléments suivants :

• les baux établis par le propriétaire de l’immeuble sont tous des contrats de location de locaux nus ;
• le propriétaire n’a fourni qu’un seul état des lieux qui ne fait état de la présence d’aucun meuble ;
• les factures produites par le propriétaire ne justifient de l’acquisition d’aucun meuble ;
• à la demande de l’administration, un locataire a attesté que la location était consentie nue.

Eléments de preuves suffisant pour le juge, qui a confirmé que le loueur ne pratiquait pas la location meublée et ne pouvait donc pas prétendre aux avantages fiscaux liés à cette activité.

A ne pas confondre ! Il ne faut pas confondre la fourniture d’un logement meublé avec des prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière qui, elles, ne relèvent pas du régime fiscal de la location meublée. Vous ne pratiquerez pas une activité de loueur en meublé si vous fournissez, en plus du logement, au moins 3 des prestations suivantes dans des conditions similaires à celles proposées par les hôteliers : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier du logement, la fourniture du linge de maison, la réception (même non personnalisée) de la clientèle.

Location meublée : un mode d’imposition particulier

Des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus que vous retirez d’une location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’imposition de ces revenus dans la catégorie des BIC n’est plus réservée aux locations meublées réalisée à titre habituel : même si vous effectuez cette activité à titre occasionnel, vos revenus seront imposés comme des BIC.

2 modes d’imposition possibles. Soit vous relevez du régime de la micro-entreprise, soit vous relevez du régime réel d’imposition. Quelles seront les différences entre ces deux régimes ?

Un forfait. Si le montant de vos revenus n’excède pas 72600 €, vous serez imposé sur un forfait : pour le calcul de l’impôt, l’administration appliquera, sur vos revenus, un abattement forfaitaire représentatif des charges égal à 50 %.

A noter. Pour la location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambre d’hôtes, le seuil de chiffres d’affaires est fixé à 176200 € et l’abattement forfaitaire est fixé à 71 %.

Une conséquence. Puisque vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, vous ne pouvez déduire aucune charge de vos revenus imposables, qu’il s’agisse des intérêts d’emprunt, des travaux, des dépenses d’entretien, etc. Si le montant de vos charges excède 50 % de vos revenus (71 % le cas échéant), une option pour le régime réel d’imposition mérite d’être étudiée.

Un calcul réel. Le régime réel d’imposition s’applique à ceux qui ne peuvent pas bénéficier du régime micro parce que le seuil de chiffre d’affaires est dépassé ou à ceux qui ont volontairement opté pour ce régime. Il se caractérise par le fait que, pour le calcul de l’impôt, vous devez tenir compte du montant des charges réellement supporté et non plus forfaitairement. Cela suppose toutefois de tenir une comptabilité précise et de remplir, chaque année, une déclaration fiscale spéciale (la déclaration n° 2033).

Concrètement. Vous pourrez déduire les frais d’établissement (frais de notaire, frais de constitution de société, etc.), les frais d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les impôts locaux, etc. En plus de ces charges, vous pourrez tenir compte d’un amortissement, ce qui revient à déduire une partie du prix payé pour réaliser votre investissement.

A noter. Cet amortissement doit se pratiquer, non pas sur la valeur de l’ensemble, mais indépendamment pour chaque composant : gros œuvre, toiture, second œuvre intérieur, second œuvre extérieur, finition, mobilier. Chaque composant s’amortit suivant une durée et un taux différent.

Attention. Le montant de l’amortissement déductible ne peut pas être supérieur à la différence entre le montant des loyers et celui des charges. Concrètement, l’amortissement ne peut pas créer de déficit.

Cas particulier 1. Lorsque la propriété du bien placée en location est démembrée, c’est-à-dire lorsqu’une personne en détient la nue-propriété tandis qu’une autre en détient l’usufruit (la jouissance), c’est l’usufruitier qui sera soumis à l’impôt dans la catégorie des BIC. Toutefois, il ne pourra pratiquer aucun amortissement (puisqu’il n’en est pas propriétaire), c’est en tout cas ce qu’a précisé le Gouvernement dans le cadre d’une question qui lui a été posée. Le juge de l’impôt, de son côté, semble tolérer qu’un usufruitier puisse, dans certains cas particuliers, pratiquer un amortissement.

Attention. Il est de pratique courante qu’un usufruit temporaire (droit de jouir d’un bien de manière temporaire) puisse donner lieu à amortissement : bien qu’il s’agisse d’un investissement incorporel, il est prévisible que l’avantage que l’entreprise peut en retirer prendra fin à un moment déterminé. En revanche, l’amortissement d’un usufruit viager est plus problématique.

C’est l’histoire d’une femme qui acquiert auprès de son mari l’usufruit viager d’un appartement qu’elle place en location meublée (la nue-propriété étant détenue par une SCI). Dans le cadre de cette activité, elle amorti son usufruit, amortissement qu’elle déduit de son bénéfice imposable. A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration remet en cause cette déduction, considérant qu’il n’est pas possible d’amortir un usufruit viager. Une position que ne partage pas le juge qui, estimant qu’il est ici possible de déterminer la durée durant laquelle l’usufruit produira ses effets sur l’activité de location meublée, annule le redressement fiscal.

Plus exactement... Le juge précise que l'usufruit viager est limité dans le temps et qu’il est, en tant que droit réel, cessible. Ses effets bénéfiques diminuent chaque année. Dès lors, la valeur de l'usufruit viager est dégressive avec le temps et cette dépréciation peut justifier un amortissement. Il précise, en outre et à cet égard, qu’il est possible de déterminer la durée prévisible des effets bénéfiques d'un usufruit viager en tenant compte de l'espérance de vie de son titulaire, estimée à partir des tables de mortalité établies par l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

Cas particulier 2. Lorsque le bien est placé en location meublée par une SCI, un régime particulier s’applique. En effet, par principe les sociétés civiles immobilières sont soumises de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu (IR), sauf à exercer une option expresse pour relever du régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Donc, si l’on suit ce raisonnement, une SCI IR qui exerce une activité de location meublée devrait être imposée dans la catégorie des BIC.

Mais. Si une SCI exerce une activité commerciale qui représente au moins 10 % de son chiffre d’affaires, elle relève par nature de l’IS. Or, par « activité commerciale », l’administration fiscale entend, notamment, les activités de location meublée réalisées à titre occasionnel (par exemple pendant la période estivale) ou habituel. Donc, une SCI qui exerce une activité de location meublée est normalement imposable à l’IS.

Un tempérament. A l’occasion d’un litige opposant une SCI à l’administration, le juge de l’impôt est venu tempérer ce principe. Dans cette affaire, une SCI soumise à l’IR et propriétaire d’une villa depuis 10 ans, l’a donnée très ponctuellement en location meublée : 2 fois pour une période d’un mois. Dans le cadre d’un contrôle fiscal, l’administration a soumis d’autorité la SCI à l’IS, considérant que cette activité de location meublée, même exercée à titre exceptionnel, suffisait à caractériser l’existence d’une activité commerciale, et donc suffisait à lui perdre le bénéfice de l’IR.

Appréciation des situations au cas par cas. Mais pas pour le juge, qui au vu des faits qui lui sont soumis, estime que la SCI n’exerce pas, en tant que telle, une activité commerciale. Il rappelle en effet, que :

• la SCI a conservé la propriété de la villa pendant près de 10 ans, sans jamais la placer en location ;
• la location meublée n’a été consentie qu’occasionnellement : 2 fois en 2 ans pour une période maximum d’un mois ;
• cette location meublée a été consentie au potentiel acquéreur de la villa, qui souhaitait y résider avant l’achat pour s’assurer qu’elle lui convenait.

Annulation du redressement fiscal. Un ensemble d’éléments suffisants à caractériser l’absence de volonté d’exploitation d’une activité commerciale par la SCI pour le juge qui, dès lors, a annulé le redressement fiscal.

A noter. Le juge de l’impôt s’est prononcé sur cette question et a jugé que le propriétaire d’une maison ne peut pas bénéficier de l’exonération d’impôt pour la partie qu’il place en location meublée. Dans cette affaire, le propriétaire occupe à titre de résidence principale sa maison et en loue une autre partie. Toutefois, la partie louée, d’une superficie de 48 m² est composée d’une chambre, d’un salon, d’une cuisine, d’une salle de bains et d’une entrée indépendante et constitue un véritable appartement, distinct de celui occupé par le propriétaire.

Location meublée : pour les professionnels

Une distinction à faire. En matière de location meublée, il faut distinguer les loueurs non-professionnels (LMNP) des loueurs professionnels (LMP). Des particularités les distinguent sur le plan fiscal.

Un professionnel de la location meublée ? L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l'activité de location meublée), des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Des particularités. Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel connaît quelques particularités. Ainsi :

• les déficits tirés de l’activité LMP sont imputables sur le revenu global du loueur professionnel, sans limitation de montant ;
• le LMP bénéficie du régime des plus-values professionnelles en cas de vente de l’immeuble loué (ce qui permet notamment de bénéficier d’une exonération fiscale si l’activité LMP est exercée depuis au moins 5 ans et si les recettes de l’activité LMP sont inférieures à 90 000 € – pour une exonération totale – ou 126 000 € – pour une exonération partielle).

Et si la location est consentie par l’intermédiaire d’un professionnel ? A l’occasion d’un échange avec le Gouvernement, la question s’est posée de savoir si cette obligation d’affiliation (régime social des travailleurs indépendants ou régime général) s’appliquait également en cas de mandat de gestion confié à un professionnel de l’immobilier. Concrètement, si vous donnez en location un meublé de tourisme par l’intermédiaire d’une agence immobilière et que cela vous rapporte plus de 23 000 € par an, devrez-vous vous affilier au régime social des travailleurs indépendants pour le versement de vos cotisations sociales ?

Une réponse claire. C’est non ! L’affiliation au régime social des travailleurs indépendants (ou au régime général de la sécurité sociale) est impérative pour les propriétaires qui louent leurs biens en direct. Les propriétaires qui donnent leurs biens en location par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier relevant de la loi Hoguet (donc via des agences immobilières par exemple) sont dispensés de cette obligation. Retenez cependant que dans cette hypothèse, les revenus tirés de la location et reversés au propriétaire seront normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Attention. Cette absence d’affiliation ne bénéficie pas aux propriétaires ayant donné mandat à une plateforme numérique (type « Airbnb ») pour recouvrer les cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire.

Un professionnel… « particulier » ? Un particulier peut tout à fait être considéré comme un « professionnel » et donc ne pas bénéficier des règles protectrices propres aux « particuliers » et aux « non-professionnels ». Ainsi, par exemple, un médecin qui emprunte pour acheter un appartement destiné à la location, dès lors qu’il a procédé à 9 autres investissements similaires et qu’il est inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de LMP, est un « professionnel de l’immobilier ». Cela pourrait, par exemple, permettre à une banque de bénéficier du délai de 5 ans (applicable aux professionnels) pour réclamer le montant des sommes dues en cas d’impayés à raison des emprunts souscrits (au lieu du délai de 2 ans applicable aux non professionnels).

Location meublée : pour les non-professionnels

Un « non professionnel ». Par principe, le loueur en meublé non-professionnel (LMNP) est celui qui ne peut pas bénéficier du statut du loueur en meublé professionnel. Comme pour le LMP, le LMNP est soumis à un régime d’imposition qui connaît quelques particularités.

Des particularités. Ainsi :

• les déficits subis au titre de l’activité LMNP ne peuvent pas s’imputer sur votre revenu global : ils s’imputent exclusivement sur les revenus provenant de l’activité LMNP, et ce, sur une période de 10 ans ;
• en cas de vente de l’immeuble loué meublé, la plus-value est calculée en appliquant le régime prévu pour les particuliers (en tenant compte notamment d’un abattement pour durée de détention) ;
• si vous avez opté pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard (en cas d’investissement dans une résidence services), le montant de l’amortissement déductible correspond aux dotations pratiquées sur la fraction du prix de revient de l’immeuble qui excède 300 000 €.

Location meublée : pensez aux autres impôts !

La CET. En qualité de loueur en meublé, vous êtes redevable de la contribution économique territoriale. Mais vous en serez exonéré si :

• vous donnez en location, de façon accidentelle et non périodique, tout ou partie de votre habitation personnelle, qu'elle soit principale ou secondaire ;
• vous donnez en location une partie de votre habitation principale, même à titre habituel, sous réserve que les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le loyer soit fixé dans des limites raisonnables (les pièces louées ne doivent pas disposer d'une installation sanitaire, d'une cuisine et d'un accès indépendants) ;
• vous louez une partie de votre habitation personnelle à titre de « meublés de tourisme » ou de « gîte rural ».

Impôts locaux. Le loueur en meublé est redevable de la taxe d’habitation (sauf si un locataire occupe de manière permanente et exclusive le logement, auquel cas c’est ce dernier qui en est redevable) et de la taxe foncière (qui viendra en déduction des revenus imposables).

IFI. Les immeubles détenus par le loueur en meublé sont normalement soumis à l’IFI. Mais une exonération bénéficie au loueur en meublé professionnel : la même que celle existante en matière d’ISF. Ainsi si les recettes locatives représentent plus de 50 % des autres revenus d’activité du foyer fiscal, la valeur des immeubles loués en meublés dans le cadre de cette activité professionnelle est exonérée d’IFI.

Contribution à l’audiovisuel public. Sachez que vous êtes redevable de la contribution à l’audiovisuel public (ex-redevance audiovisuelle), dès lors que vous mettez à disposition de vos locataires des téléviseurs. Il importe peu que :

• vous ayez ou non le statut fiscal de loueur en meublé professionnel ;
• vous soyez ou non inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ;
• les locaux loués soient situés ou non dans votre propre habitation.

TVA. Par principe les locations de logements loués meublés sont exonérées de TVA. Notez cependant que lorsque la location proposée est assortie de 3 prestations para-hôtelières (petit déjeuner, ménage, accueil personnalisé, etc.), le propriétaire sera soumis à la TVA sur les loyers encaissés. Corrélativement, il pourra récupérer (déduire) la TVA facturée par ses fournisseurs.

Pour la petite histoire… Le propriétaire d’un gîte de tourisme meublé le propose à la location. Parce qu’il offre des services supplémentaires à ses locataires (accueil personnalisé, fourniture de linge, petit-déjeuner et nettoyage), il soumet les loyers perçus à la TVA et récupère celle qu’il paie à ses fournisseurs. Pourtant, l’administration lui refuse le bénéfice de cet avantage : pour qu’une location meublée puisse être soumise à TVA, il faut que le loueur propose, comme le ferait un hôtel, au moins 3 prestations para hôtelières. En faisant appel à un prestataire externe pour la livraison des petits déjeuners, le propriétaire du gîte ne vient pas concurrencer le secteur hôtelier.

Faux. Argument sans valeur pour le juge, qui rappelle à l’administration que le fait de faire appel à un prestataire de service pour la livraison des petits déjeuners est sans incidence : cela reste une prestation para-hôtelière au même titre qu’un petit-déjeuner préparé dans la cuisine du gîte.

Si vous passez par un site Internet… A l’occasion d’une question qui a été posée au gouvernement, il a été rappelé que le simple et seul fait de passer par une plateforme en ligne n’est pas suffisant pour considérer qu’un particulier, qui loue ponctuellement son bien immobilier, concurrence le secteur hôtelier. Le principe est donc maintenu : seules les locations meublées assorties de 3 prestations para-hôtelières sont soumises de plein droit à TVA.