Investir en Outre-mer dans le secteur locatif social : le dispositif Girardin

Le dispositif Girardin : un conseil

Un conseil. Si vous souhaitez investir en Outre-mer, vous pouvez prendre conseil auprès d’un cabinet de conseils spécialisé en défiscalisation en Outre-mer. Ce type de structure est dans l’obligation de s’inscrire sur un registre public.

Les obligations qui pèsent sur ces cabinets. Cette inscription oblige les cabinets de conseils spécialisés en défiscalisation :

• à respecter une charte de déontologie ;
• à déclarer les opérations réalisées et le montant des commissions perçues ;
• à déclarer les noms et adresses des investisseurs.

Une assurance. En plus de leurs autres obligations, ces professionnels devront contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle 'couvrant tous les risques afférents au montage des opérations réalisées pour le bénéfice des avantages fiscaux '.

Une inscription limitée dans le temps. Notez que cette inscription est désormais limitée dans le temps : elle est valable pour une durée de 3 ans.

Une inscription sous conditions. L’inscription initiale et son renouvellement sont subordonné(e)s au respect de l'ensemble des conditions suivantes par les dirigeants et associés :

• ils doivent justifier de leur aptitude professionnelle ;
• ils doivent être à jour de leurs obligations fiscales et sociales ;
• ils doivent présenter un bulletin n°3 de leur casier judiciaire vierge de toute condamnation ;
• ils doivent justifier d’une certification annuelle de leurs comptes par un commissaire aux comptes ;
• ils doivent signer et respecter une charte de déontologie.

Une réduction d’impôt pour investissement dans le secteur locatif social

Une réduction d’impôt pour qui ? La réduction d’impôt sur le revenu liée à l’investissement dans le secteur locatif social concerne les personnes physiques domiciliées en France et les entreprises imposables à l’IR.

Une réduction d’impôt pour quoi ? Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, votre investissement doit porter sur l’acquisition ou la construction de logements neufs, ou sur l’acquisition de logement achevés depuis plus de 20 ans, mais faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Une extension pour certains travaux. Le bénéfice de la réduction d’impôt est étendu aux travaux de confortation contre les risques sismiques et cycloniques, sous réserve que ces travaux soient réalisés dans des logements achevés depuis plus de 20 ans dans le cadre de travaux de rénovation ou de réhabilitation.

Des travaux de réhabilitation ? Les travaux de réhabilitation se définissent comme des travaux (de modification, d’aménagement interne, de remise en état du gros œuvre et travaux d’amélioration indissociables) qui équivalent à une reconstruction.

Une extension pour certaines communes. Depuis le 1er janvier 2019, cette réduction d’impôt est étendue, toutes conditions remplies, aux travaux de rénovation de logements achevés depuis plus de 20 ans, situés dans certaines communes des collectivités d’Outre-mer et de Nouvelle-Calédonie. Sont désormais concernées : l’île de Tahiti, l’île de Saint-Martin, et les communes de Nouméa, Dumbéa, Païta, Le Mont-Dore, Voh, Koné, et Pouembout (toutes ces communes sont situées en Nouvelle-Calédonie).

Des conditions ? Les travaux réalisés doivent permettre aux logements d’acquérir des performances techniques proches de celles des logements neufs. A défaut, il doit s’agir de travaux de confortation contre les risques sismiques ou cycloniques.

Pour les travaux de démolition ? Depuis le 1er janvier 2022, l’avantage fiscal soit également ouvert au titre des travaux de démolition préalables à la construction des logements visés par le dispositif, dès lors que l'achèvement des fondations de l'immeuble intervient dans un délai de 2 ans suivant la date de fin des travaux de démolition. La réduction d'impôt est alors assise sur le prix de revient des travaux, qui doit toutefois être minoré des taxes versées et des subventions publiques reçues au titre de ces mêmes travaux, retenu dans la limite d'un plafond de 25 000 € par logement démoli.

Une réduction d’impôt jusqu’à quand ? Pourront bénéficier de l’avantage fiscal les investissements réalisés jusqu’au 24 septembre 2018 dans les DOM (c’est-à-dire ceux pour lequel une déclaration d’ouverture de chantier ou un agrément a été obtenu au plus tard le 24 septembre 2018) et jusqu’au 31 décembre 2029 pour les autres territoires d’Outre-mer.

Un engagement de location… Initialement, les biens acquis devaient être proposés à la location nue dans les 6 mois de leur acquisition ou de leur achèvement. La location doit couvrir une période au moins égale à 5 ans.

Un délai de mise en location prolongé. Pour les immeubles achetés ou dont la construction est achevée depuis le 1er juillet 2018, le délai de mise en location est porté à 12 mois (au lieu de 6 mois).

…conclu avec un organisme social… Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devrez conclure votre contrat de location avec un organisme HLM, une société d’économie mixte exerçant une activité immobilière en Outre-mer ou tout autre organisme de logement social agréé.

…qui doit sous-louer le bien. L’organisme social devra sous-louer votre bien, en nu ou en meublé, à des personnes physiques qui en feront leur résidence principale.

Des plafonds à respecter. Pour bénéficier de l’avantage, vous devrez respecter des plafonds de ressources du sous-locataire, ainsi que des plafonds de loyers.

À l’issue de l’engagement de location. Passé le délai de 5 ans de mise en location, vous devrez céder votre bien soit à l’organisme social locataire, soit à une personne physique désignée par lui.

Une exception… Par exception, cette vente peut intervenir à l’expiration d’un délai de 5 ans décompté non pas à compter de la location effective, mais à compter de l’achèvement des fondations.

…qui est supprimée. Pour les constructions et les achats d’immeubles à construire n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 24 septembre 2018 ; et pour les investissements pour l’agrément desquels une demande n’est pas parvenue à l’administration à la date du 24 septembre 2018, cette exception est supprimée.

Le montant de l’avantage fiscal. Si vous choisissez ce régime de défiscalisation, vous pourrez bénéficier, l’année de l’achèvement ou de l’acquisition du bien, d’une réduction d’impôt équivalente à 50 % du prix de revient du logement, prix duquel vous devrez retrancher le montant des taxes, commissions d’acquisition versées et subventions publiques reçues. Pour 2021, le plafond de l’avantage fiscal est de 2 664 € par mètre carré habitable.