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Gérer le bail commercial

Indemnité d’éviction : aspects juridiques et fiscaux

Rédigé par l'équipe WebLex.
Dernière vérification : 30/06/2022 Dernière mise à jour : 30/06/2022

Le bailleur est en droit de refuser de renouveler le bail commercial à son locataire, mais il doit alors verser à ce dernier une indemnité d’éviction. Cette indemnité comporte des conséquences juridiques et fiscales qu’il vous faut connaître. Explications.


Indemnité d’éviction : aspect juridique

Une indemnité d’éviction obligatoire ? Lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial à son locataire, le bailleur doit, par principe, lui verser une indemnité d’éviction. Mais il lui est possible de refuser de la verser. Pour justifier son refus, il doit invoquer un motif prévu par la Loi.

En cas de versement de l’indemnité d’éviction…


Indemnité d’éviction : les aspects fiscaux

Aspects fiscaux pour le locataire. L’indemnité d’éviction bénéficie du régime des plus-values car elle est destinée à compenser le transfert de propriété ou la perte d’éléments d’un actif immobilisé (le droit au bail). Cette indemnité est alors considérée comme un prix de cession, susceptible alors de générer une plus-value (ou une moins-value) professionnelle.

Mais…

J'ai entendu dire

POSEZ-NOUS VOS QUESTIONS

Le bailleur peut-il revenir sur sa décision de refus de renouvellement ?

Oui, le bailleur bénéficie d'un « délai de repentir » : il peut revenir sur sa décision et accorder le renouvellement dans un délai de 15 jours après que les tribunaux aient définitivement fixé le montant de l'indemnité d'éviction en cas de litige. Il faut cependant que le locataire occupe toujours les lieux et n'ait pas déjà loué un autre local…

À LIRE ÉGALEMENT

Sources

  • Article L 145-14 du Code de commerce
  • Article 13-1 du Code général des impôts
  • BOI-BIC-PDSTK-10-30-20-20160302
  • BOI-BIC-CHG-20-10-20-20160203
  • BOI-RFPI-BASE-20-20-20140214
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n°15-19741 (préjudices compris dans l’indemnité d’éviction)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 8 juillet 2005, n° 253291 (dépense personnelle engagée en vue de la réalisation d’un gain en capital)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 25 janvier 1967, n° 66560 (reprise du local pour le vendre libre de toute location)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 21 février 1944, n° 69684 (reprise du local en vue de le démolir)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 12 février 1969, n° 72918 (reprise du local en vue de le transformer)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-18983 (indemnité pour perte sur stock)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 12 janvier 2017, n° 15-25939 (indemnisation au titre des frais de réinstallation)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21977 et n° 15-25018 (maintien dans les lieux-pas d’indemnité d’éviction)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 15-12452 (réparation du trouble commercial-nouvel acquéreur du fonds de commerce)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-17686 (réparation de la perte du droit au maintien dans les locaux loués)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 mars 2018, n° 17-15830 (pas d’indemnité d’éviction-mise en location-gérance illicite)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 septembre 2018, n° 16-26049 (frais de réinstallation et clause d’accession au profit du bailleur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 mars 2019, n° 17-17501 (non-réinstallation du locataire évincé qui part à la retraite-remboursement des frais de réinstallation)
  • •Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 décembre 2019 n° 18-26.162 (indemnité d’éviction due par l’usufruitier)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 octobre 2019, n° 18-14729 (indemnité d’éviction et sous-location)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 23 janvier 2020, n° 19-11215 (statut des baux commerciaux pour le locataire d’un terrain nu sur lequel il a édifié des construction)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 mai 2020, n° 19.15001 (NP) (droit à l’indemnité d’éviction du locataire non-immatriculé au RCS si le bail le prévoit)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 juillet 2020, n° 18-25329 (le bailleur a le droit d’exercer son droit de repentir pour éviter d’avoir à régler l’indemnité d’éviction à son locataire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 juin 2021, n° 20-15296 (la règle de plafonnement du loyer s’applique à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé mais ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation due par le locataire qui s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du bail)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 13 octobre 2021, n° 20-19340 (l’indemnité d’éviction doit prendre en compte la valeur du droit au bail du locataire, qui n’est pas nulle même si celui-ci a, dans le cadre de sa réinstallation, pris en location un local dont le coût locatif s’avère inférieur au loyer des locaux dont il a été évincé)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 22 juin 2022, n° 20-20844 (indemnité d’éviction et frais de dépollution)
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