Vente d’un bien immobilier : comment est imposée la plus-value ?

Si la vente n’est pas exonérée… En dehors des hypothèses où vous pouvez bénéficier d’une exonération fiscale (vente de votre résidence principale, vente d’une résidence secondaire ou locative sous condition de ne pas être propriétaire de sa résidence principale, etc.), la vente de votre bien immobilier sera soumise à l’impôt, pour autant, bien entendu, que cette vente dégage à votre profit une plus-value. Non seulement, vous serez redevable de l’impôt sur le revenu, mais vous devrez aussi vous acquitter des prélèvements sociaux : pour quel montant ?

Un taux forfaitaire. L’impôt sur le revenu est calculé en appliquant au montant de la plus-value un taux forfaitaire fixé à
19 %. Ajoutez à cela les prélèvements sociaux (la CSG, la CRDS, le prélèvement social et sa contribution additionnelle et le prélèvement de solidarité), dont le taux global est fixé à 17,2 %, et votre coût fiscal total représente 36,2 % du montant de la plus-value réalisée. Mais le montant de cette plus-value « imposable » ne correspond pas nécessairement au montant exact résultant de la différence entre le prix de vente et votre prix d’achat.

Un abattement pour durée de détention. Le montant de la plus-value soumise à l’impôt est diminué d’un abattement pour durée de détention. Dès lors que vous détenez votre bien depuis au moins 5 ans, le coût fiscal de la vente de votre bien est allégé. Concrètement, le montant de la plus-value est diminué d’un abattement égal à :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Une exonération fiscale à la clé ? Cela signifie donc que si vous détenez votre bien immobilier depuis au moins 22 ans au moment de le vendre, vous n’aurez pas d’impôt à payer.

Pour les prélèvements sociaux. Le coût des prélèvements sociaux sera lui aussi allégé, puisqu'un abattement pour durée de détention sera également appliqué, dont le taux est égal à :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Une exonération à la clé ? Comme pour l’impôt sur le revenu, la prime va à la conservation des biens immobiliers pendant un certain laps de temps : votre vente immobilière échappera totalement aux prélèvements sociaux si vous détenez votre bien immobilier depuis au moins 30 ans.

Cas particulier d’une succession. Dans le cadre d’un récent litige opposant l’administration fiscale à un héritier au sujet d’une vente immobilière, le juge de l’impôt a décidé, pour le calcul de l’abattement, qu’il fallait déterminer la durée de détention à partir de l’entrée de la maison au sein de l’indivision successorale, donc à partir du décès du 1er propriétaire, et pas à partir du partage de cette indivision. Dans cette affaire, la précision était importante puisque le décès du 1er propriétaire était intervenu 12 ans avant le partage de l’indivision.

Cas particulier de plusieurs successions. Dans une récente affaire, un héritier a récupéré la propriété d’une fraction d’un bien immobilier (1/64e) suite au décès de ses parents, qui détenaient eux-mêmes 1/8e du même bien suite au décès de l’un de leur neveu, 10 ans plus tôt. Quelques temps plus tard, il a racheté aux autres héritiers les 63/64e restants pour devenir seul propriétaire de ce bien immobilier, puis l’a revendu à un tiers.

2 calculs. Ici, pour le calcul de l’abattement pour durée de détention dont peut bénéficier l’héritier, le juge a considéré que le bien immobilier a été acquis par fraction successive. Deux abattements pour durée de détention doivent donc être calculés :

• le premier abattement, couvrant la durée de détention qui commence à courir à compter de l’acquisition par l’héritier de la fraction correspondant à 1/64ème du bien, à la suite du décès de ses parents ;
• le second abattement, couvrant celle qui commence à courir à compter du décès du neveu des parents, pour les 63/64e restants.

Vente d’un bien immobilier : un abattement exceptionnel de 70 %

Un abattement. Un abattement exceptionnel (et temporaire) de 70 % sur le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble construit, situé en zone tendue est mis en place à partir du 1er janvier 2018.

Une zone tendue. Il s’agit d’une zone du territoire dans laquelle il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement. Concrètement, il s’agit des zones classées A et A bis.

IR et prélèvements sociaux. Cet avantage fiscal, qui s’applique tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, est ouvert à toutes personnes, peu importe que le vendeur soit un particulier ou un professionnel. La qualité de l’acheteur est également sans incidence.

Mais. Il ne sera pas fait application de l’abattement si la vente est consentie :

• au conjoint du vendeur, à son partenaire de Pacs, à son concubin notoire, à ses parents ou à ceux de son conjoint, à ses enfants ou à ceux de son conjoint ;
• à une société dont le vendeur (ou son conjoint, son ascendant ou son descendant) est associé ;
• à une société dont le vendeur (ou son conjoint, son ascendant ou son descendant) devient associé du fait de la vente.

Formalisme. Le bénéfice de l’avantage fiscal est soumis au respect d’un certain formalisme :

• une promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
• la vente doit être réalisée avant le 31 décembre de la 2ème année qui suit la signature de la promesse de vente.

Engagement. Cet abattement, qui n’a vocation à s’appliquer que si l’acheteur du terrain ou de l’immeuble s’engage à démolir l’existant et à reconstruire un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs, s’applique sur le montant net du gain réalisé. Donc, avant d’appliquer l’abattement de 70 %, n’oubliez pas d’appliquer l’abattement pour durée de détention !

Une démolition totale ? L’engagement de démolir suppose en principe une démolition totale de l’existant.

Mais pas seulement… Toutefois, dès lors que la collectivité sur le territoire de laquelle se trouve le bien impose la conservation de certains éléments du ou des bâtiments existants, que ce soit en raison du plan local d’urbanisme ou de l’inscription de certains éléments au titre des monuments historique, la démolition partielle ne fait pas obstacle au bénéfice de l’avantage fiscal.

De même. Il en va de même de la conservation, par l’acquéreur, de certains éléments mineurs du bâti. L’administration fiscale ne définit pas ce qu’il faut entendre par « éléments mineurs du bâti ». Elle se chargera donc d’apprécier chaque situation au cas par cas…

Taux. En principe, le taux de cet abattement est fixé à 70 %. Il peut toutefois être relevé à 85 %, si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux (ou des logements intermédiaires) sur au moins 50 % de la surface du terrain acquis.

Sanction. Ce nouvel avantage fiscal paraît très avantageux… mais attention à la sanction : si l’acheteur ne respecte pas son engagement de construire, il s’expose à devoir régler une amende dont le montant équivaut à 10 % du prix de vente du terrain ou du prix de vente de l’immeuble

Vente d’un bien immobilier : un abattement pour les opérations réalisées dans le périmètre des grandes opérations d’urbanisme

Pour quoi ? Cet abattement s’applique aux gains réalisés à l’occasion de la vente de biens immobiliers bâtis, ou de droits relatifs à ces mêmes biens, situés pour tout ou partie de leur surface dans les périmètres des grandes opérations d’urbanismes ou dans les périmètres délimités dans les conventions définissant le projet urbain, économique et social de revitalisation de certains territoires.

Des conditions. Pour pouvoir en bénéficier, les conditions suivantes doivent être remplies :

• la vente doit être précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, signée et ayant acquis une date certaine à compter du 1er janvier 2021 et au plus tard le 31 décembre 2023 ;
• la vente doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis une date certaine (donc au plus tard le 31 décembre 2025) ;
• l’acquéreur doit s’engager, par une mention intégrée dans l’acte authentique d’achat, à démolir la ou les constructions existantes, ainsi qu’à réaliser et à achever, dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte du plan local d’urbanisme (PLU) ou du document d’urbanisme en tenant lieu.

Combien ? Le taux de l’abattement est fixé à 70 %. Il peut être porté à 85 % si l’acheteur s’engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50 % de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

Des exceptions. Certaines cessions ne permettent pas de bénéficier de ce nouvel avantage fiscal. Sont concernées les ventes consenties :

• à un particulier qui est le conjoint du vendeur, son partenaire lié par un Pacs, son concubin notoire, ou un ascendant ou un descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes ;
• à une personne morale dont le vendeur, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs, son concubin notoire, ou un ascendant ou un descendant du vendeur ou de l’une de ces personnes, est un associé, ou le devient à l’occasion de cette cession.

Une sanction. En cas de manquement aux engagements de démolition et de construction (y compris pour ceux portant sur la réalisation de logements sociaux ou intermédiaires), l’acquéreur s’expose au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de vente tel que mentionné dans l’acte.

Cas particulier des fusions. Dans l’hypothèse d’une fusion de sociétés, l’engagement de construction de l’acquéreur n’est pas rompu si la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de cet engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. En cas de non-respect de cet engagement, la société absorbante s’expose, elle aussi, au paiement d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.

Pour les plus-values, mais pas seulement… Cet abattement s’applique non seulement à la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, mais aussi à celle :

• soumise aux prélèvements sociaux ;
• soumise à la surtaxe applicable aux plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 €.

Vente d’un bien immobilier : attention à la « surtaxe immobilière » !

Un gain important ? Vous êtes soumis à une taxe supplémentaire, au titre de l’impôt sur le revenu, si la plus-value immobilière est d’un montant supérieur à 50 000 €.

Une taxe supplémentaire ! Les modalités de calcul de cette surtaxe, assez complexe, sont détaillées dans le tableau suivant.

Bonne nouvelle ! Le montant de la plus-value soumis à cette surtaxe est celui calculé après application de l’abattement pour durée de détention. Il faut noter que l’abattement exceptionnel (de 70 % ou de 85 %) viendra s’imputer sur la base de calcul de cette surtaxe immobilière.