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Gérer mon patrimoine immobilier

Vendre un bien immobilier : des exonérations fiscales possibles !

Rédigé par l'équipe WebLex.

C’est décidé, vous allez vous séparer d’un appartement que vous aviez en patrimoine et que vous destiniez à la location. Au moment de réfléchir au prix et d’estimer le montant que vous allez pouvoir retirer de cette vente, se pose, légitimement, la question de l’impôt. Mais, avant de vous poser cette question, il faut au préalable se demander si la vente que vous envisagez sera effectivement ou non imposable. Réponse…


Une vente immobilière imposée ou exonérée ?

Par principe : une vente imposable. On le sait, en matière fiscale, il existe peu de revenus ou de gains qui échappent à l’impôt, et les ventes de biens immobiliers n’échappent pas à cette règle. Le gain réalisé à l’occasion d’une vente immobilière (ce qu’on appelle la « plus-value ») est donc normalement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (19 % pour l’impôt sur le revenu, 17,2 % pour les prélèvements sociaux, soit un taux global d’imposition de 36,2 %). Mais toutes les ventes immobilières sont-elles concernées ?

Quelle vente ? ...


Vendre votre résidence principale

Une vente exonérée ? Il s’agit-là d’un cas d’exonération fiscale que la plupart des personnes connaissent : si vous vendez votre résidence principale, le gain que vous réalisez sera purement et simplement exonéré d’impôts, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Encore faut-il qu’il s’agisse effectivement de votre habitation principale : comment l’administration fiscale définit-elle la « résidence principale » ?

Oui, mais attention…

J'ai entendu dire

POSEZ-NOUS VOS QUESTIONS

J’envisage de vendre ma maison, qui constitue ma résidence principale, mais j’ai domicilié mon entreprise chez moi. Est-ce que cela peut avoir une incidence sur l’exonération fiscale ?

Pour que la vente soit exonérée, le logement doit être, en principe, totalement affecté à l’habitation...

Cela étant, l’administration admet que si le logement constitue également le domicile commercial d'une entreprise l'exonération s'applique à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Allons un peu plus loin : si le bien vendu est pour partie affecté à usage d'habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue votre résidence principale peut bénéficier de l'exonération.

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Sources

  • Articles 150 U à 150 VH du Code Général des Impôts
  • BOFiP-Impôts- BOI-RFPI-PVI-10 et suivants
  • Arrêt du Conseil d’Etat du 23 octobre 2013, n° 361233 (appréciation de la notion de résidence principale)
  • Loi de Finances pour 2014 n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 (article 27)
  • Réponse ministérielle Boisserie, Assemblée Nationale, du 1er avril 2014, n° 48821 (vente d’un terrain à bâtir par une personne locataire de sa résidence principale)
  • Loi de Finances rectificative pour 2016 n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 (article 35)
  • Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris du 19 mai 2017, n°15PA00766 (mise en location du logement et résidence principale)
  • Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Lyon du 1er juin 2017, n°16LY01951 (annulation de l’achat de la résidence principale et demande d’exonération de la vente de la résidence secondaire)
  • Loi de Finances rectificative pour 2017 du 28 décembre 2017, n°2017-1775 (article 28)
  • Question prioritaire de constitutionnalité du 8 février 2018, n°2017-689 (LMP et inscription au RCS)
  • Arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes du 18 février 2019, n°17NT02048 (vente de la résidence secondaire après l’achat de la résidence principale)
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