Exonération fiscale de la donation d’un logement neuf : pour quoi ?

Une exonération fiscale… Un dispositif spécial vous permet de bénéficier d’une exonération des droits de donation normalement dus lorsque vous donnez un bien, pour autant qu’elle porte sur un logement neuf (un appartement ou une maison). Mais cette exonération fiscale n’est que temporaire.

… temporaire… Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut que la donation porte sur un logement neuf pour lequel un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016, sous réserve que cette donation ait été effectivement constatée par acte notarié au plus tard dans les 3 ans qui suivent l’obtention du permis de construire.

… pour une donation d’un logement « neuf »... Sont visés par ce dispositif les logements neufs : au sens fiscal du terme, un logement neuf s’entend d’un logement qui n’a jamais été habité, ni utilisé à quelque titre que ce soit.

… en « pleine propriété »... Seules les donations en pleine propriété peuvent bénéficier de cette exonération fiscale.

… de votre vivant. Seules les donations consenties « entre vifs » sont concernées par cette exonération fiscale. Mais peu importe qu’il y ait ou non un lien de parenté entre celui qui donne et celui qui reçoit.

Exonération fiscale de la donation d’un logement neuf : comment ?

Un avantage fiscal appréciable… L’exonération fiscale dont il est question concerne les droits de donation : concrètement, vous ne payez pas de droits de donation sur la valeur du logement, mais jusqu’à un certain plafond qui diffère selon les circonstances de la donation.

… mais variable. L'exonération s'applique, dans la limite de la valeur déclarée du logement, à concurrence de :

• 100 000 € en cas de donation consentie au profit d'un enfant, d’un petit-fils ou d’une petite-fille ou d’un parent en ligne directe, du conjoint ou du partenaire lié par un PACS ;
• 45 000 € en cas de donation consentie au profit d'un frère ou d'une sœur ;
• 35 000 € en cas de donation consentie au profit d'une autre personne.

Attention ! L'exonération s'applique dans la limite de la valeur déclarée du logement. Ce qui explique qu’en cas de redressement fiscal concernant cette valeur déclarée (et dans l'hypothèse où le montant d'exonération n'aurait pas été intégralement utilisé), la valeur ainsi rehaussée par l’administration n’ouvrira pas droit à un complément d'exonération.

Un plafond global. Par ailleurs, en plus de ce plafond d'exonération (variable en fonction du lien de parenté), il faut tenir compte d’un plafond global de 100 000 € applicable pour l'ensemble des donations de logements neufs consenties par un même donateur (mais il est possible de cumuler l’exonération fiscale liée à la donation d’un logement neuf et celle liée à la donation d’un terrain à bâtir qui bénéficie aussi d’une exonération fiscale temporaire de même nature).

Exonération fiscale de la donation d’un logement neuf : sous quelles conditions ?

Justifiez l’achèvement du logement. Pour rappel, la donation doit porter sur un logement neuf pour lequel un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. En outre, cette donation doit être faite dans les 3 ans qui suivent l’obtention du permis de construire. L’acte de donation doit donc contenir les éléments suivants :

• La date d’obtention du permis de construire,
• La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Un logement neuf ! Il faut, en outre, rappeler que cette exonération suppose que le logement n’ait jamais été habité, ni utilisé à quelque titre que ce soit au moment de la donation.

Sinon… Le risque est le suivant : le bénéficiaire de la donation (le donataire) devra payer les droits de donation qui ont été exonérés, assortis de l’intérêt de retard (au taux de 0,40 % par mois de retard ou 0,20 % depuis 2018, décompté depuis la date du délai légal de l’enregistrement de l’acte notarié) et d’une majoration complémentaire de 15 %.

A noter. Des circonstances particulières peuvent tempérer ces sanctions :

• d’une part, le droit complémentaire de 15 % n’est pas dû en cas de licenciement, d’invalidité ou de décès du donataire ;
• d’autre part, ce droit complémentaire n’est pas dû si le donataire ne peut pas respecter les conditions pour bénéficier de cette exonération fiscale en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté (cas de force majeure) : contestation de la légalité du permis de construire, mise en liquidation de l’entreprise chargée de construire le logement, etc.