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Délivrance « conforme » des locaux commerciaux : comment ça marche ?

Date de mise à jour : 13/10/2022 Date de vérification le : 13/10/2022 3 minutes

En collaboration avec Baptiste Robelin, avocat associé chez NovLaw Avocats

Rédigé par l'équipe WebLex.

La règlementation applicable en matière de bail commercial impose au bailleur le respect de diverses obligations, parmi lesquelles celle de délivrer un local « conforme » à son locataire. Comment celle-ci se matérialise-t-elle en pratique ?


Délivrance conforme d’un local commercial : de quoi parle-t-on ?

Le principe. L’obligation de « délivrance conforme » pesant sur le bailleur d’un local commercial se décline en 2 temps :

  • d’abord, elle l’oblige à mettre à disposition de son locataire le local loué et ses accessoires (de type grenier, cave, etc.) ;
  • ensuite, elle lui impose d’entretenir le local, afin de le maintenir en bon état.

Mettre à disposition le local loué. Tout bailleur d’un local commercial est donc tenu de mettre à disposition de son locataire le local commercial que celui-ci a loué, et de s’assurer qu’il est « conforme » au contrat.

Cela signifie, en pratique, qu’il est impératif que le local soit conforme à la destination des lieux indiquée dans le bail.

Concrètement, il est impératif que le local soit considéré comme « utilisable », c’est-à-dire :

  • qu’il doit être matériellement accessible (ce qui signifie, par exemple, que son entrée ne doit pas être obstruée) ;
  • et que l’activité prévue au bail soit possible.

Le saviez-vous ?

Par exemple, si le bail autorise le locataire à pratiquer une activité de restauration, il doit être possible d’installer une extraction des fumées usées : à défaut, le bailleur manquerait à son obligation de délivrance, car l’activité prévue au bail serait, en fait, impossible à exercer dans le local.

Entretenir le local loué. Le bailleur a également l’obligation de maintenir le local commercial en bon état et d’y faire, à ce titre, toutes les réparations nécessaires (autres que locatives).


Délivrance conforme d’un local commercial : que dit le contrat ?

Obligation de délivrance conforme : est-il possible d’y déroger ? Il arrive que certains baux commerciaux contiennent une ou plusieurs clauses visant à limiter ou à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme du local, par exemple :

  • en mettant l’exécution de certains travaux à la charge du locataire ;
  • ou en indiquant que celui-ci prend le local « dans l’état dans lequel il se trouve ».

Quelle validité ? Si ces clauses sont en principe, et sous réserve de certaines conditions, licites, elles ne doivent toutefois pas conduire à vider de sa substance l’obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur.

A titre d’exemple, on peut considérer que le bailleur qui délivre un local impropre à l’activité du locataire peut voir sa responsabilité engagée et ce, quelle que soit le type de clause qu’il a pu insérer dans le bail.


Manquement à l’obligation de délivrance conforme : quelles sanctions ?

Le principe. Tout locataire qui considère que son bailleur manque à son obligation de délivrer un local conforme au contrat a la possibilité d’engager sa responsabilité.

Concrètement, il peut réclamer :

  • l’exécution forcée des travaux nécessaires pour que le local soit conforme à sa destination ;
  • le paiement de dommages et intérêts ;
  • la résiliation du bail aux torts du bailleur ;
  • etc.

A retenir

Tout bailleur d’un local commercial est tenu à une obligation de délivrance conforme de celui-ci. S’il est possible que le contrat limite sa responsabilité, il ne peut toutefois pas l’exonérer entièrement de cette obligation.

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