Délivrance conforme d’un local commercial : de quoi parle-t-on ?

Le principe. L’obligation de « délivrance conforme » pesant sur le bailleur d’un local commercial se décline en 2 temps :

• d’abord, elle l’oblige à mettre à disposition de son locataire le local loué et ses accessoires (de type grenier, cave, etc.) ;
• ensuite, elle lui impose d’entretenir le local, afin de le maintenir en bon état.

Mettre à disposition le local loué. Tout bailleur d’un local commercial est donc tenu de mettre à disposition de son locataire le local commercial que celui-ci a loué, et de s’assurer qu’il est « conforme » au contrat.

Cela signifie, en pratique, qu’il est impératif que le local soit conforme à la destination des lieux indiquée dans le bail.

Concrètement, il est impératif que le local soit considéré comme « utilisable », c’est-à-dire :

• qu’il doit être matériellement accessible (ce qui signifie, par exemple, que son entrée ne doit pas être obstruée) ;
• et que l’activité prévue au bail soit possible.

Entretenir le local loué. Le bailleur a également l’obligation de maintenir le local commercial en bon état et d’y faire, à ce titre, toutes les réparations nécessaires (autres que locatives).

Délivrance conforme d’un local commercial : que dit le contrat ?

Obligation de délivrance conforme : est-il possible d’y déroger ? Il arrive que certains baux commerciaux contiennent une ou plusieurs clauses visant à limiter ou à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme du local, par exemple :

• en mettant l’exécution de certains travaux à la charge du locataire ;
• ou en indiquant que celui-ci prend le local « dans l’état dans lequel il se trouve ».

Quelle validité ? Si ces clauses sont en principe, et sous réserve de certaines conditions, licites, elles ne doivent toutefois pas conduire à vider de sa substance l’obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur.

A titre d’exemple, on peut considérer que le bailleur qui délivre un local impropre à l’activité du locataire peut voir sa responsabilité engagée et ce, quelle que soit le type de clause qu’il a pu insérer dans le bail.

Manquement à l’obligation de délivrance conforme : quelles sanctions ?

Le principe. Tout locataire qui considère que son bailleur manque à son obligation de délivrer un local conforme au contrat a la possibilité d’engager sa responsabilité.

Concrètement, il peut réclamer :

• l’exécution forcée des travaux nécessaires pour que le local soit conforme à sa destination ;
• le paiement de dommages et intérêts ;
• la résiliation du bail aux torts du bailleur ;
• etc.