Délivrance « conforme » des locaux commerciaux : comment ça marche ?
Délivrance conforme d’un local commercial : de quoi parle-t-on ?
Le principe. L’obligation de « délivrance conforme » pesant sur le bailleur d’un local commercial se décline en 2 temps :
- d’abord, elle l’oblige à mettre à disposition de son locataire le local loué et ses accessoires (de type grenier, cave, etc.) ;
- ensuite, elle lui impose d’entretenir le local, afin de le maintenir en bon état.
Mettre à disposition le local loué. Tout bailleur d’un local commercial est donc tenu de mettre à disposition de son locataire le local commercial que celui-ci a loué, et de s’assurer qu’il est « conforme » au contrat.
Cela signifie, en pratique, qu’il est impératif que le local soit conforme à la destination des lieux indiquée dans le bail.
Concrètement, il est impératif que le local soit considéré comme « utilisable », c’est-à-dire :
- qu’il doit être matériellement accessible (ce qui signifie, par exemple, que son entrée ne doit pas être obstruée) ;
- et que l’activité prévue au bail soit possible.
Le saviez-vous ?
Par exemple, si le bail autorise le locataire à pratiquer une activité de restauration, il doit être possible d’installer une extraction des fumées usées : à défaut, le bailleur manquerait à son obligation de délivrance, car l’activité prévue au bail serait, en fait, impossible à exercer dans le local.
Entretenir le local loué. Le bailleur a également l’obligation de maintenir le local commercial en bon état et d’y faire, à ce titre, toutes les réparations nécessaires (autres que locatives).
Délivrance conforme d’un local commercial : que dit le contrat ?
Obligation de délivrance conforme : est-il possible d’y déroger ? Il arrive que certains baux commerciaux contiennent une ou plusieurs clauses visant à limiter ou à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme du local, par exemple :
- en mettant l’exécution de certains travaux à la charge du locataire ;
- ou en indiquant que celui-ci prend le local « dans l’état dans lequel il se trouve ».
Quelle validité ? Si ces clauses sont en principe, et sous réserve de certaines conditions, licites, elles ne doivent toutefois pas conduire à vider de sa substance l’obligation de délivrance conforme pesant sur le bailleur.
À titre d’exemple, on peut considérer que le bailleur qui délivre un local impropre à l’activité du locataire peut voir sa responsabilité engagée et ce, quelle que soit le type de clause qu’il a pu insérer dans le bail.
Manquement à l’obligation de délivrance conforme : quelles sanctions ?
Le principe. Tout locataire qui considère que son bailleur manque à son obligation de délivrer un local conforme au contrat a la possibilité d’engager sa responsabilité.
Concrètement, il peut réclamer :
- l’exécution forcée des travaux nécessaires pour que le local soit conforme à sa destination ;
- le paiement de dommages et intérêts ;
- la résiliation du bail aux torts du bailleur ;
- etc.
À retenir
Tout bailleur d’un local commercial est tenu à une obligation de délivrance conforme de celui-ci. S’il est possible que le contrat limite sa responsabilité, il ne peut toutefois pas l’exonérer entièrement de cette obligation.
