Déclaration TRACFIN : une obligation pour les agents immobiliers ?

Bon à savoir. Pour vous aider à apprécier une situation donnée, Tracfin a élaboré des « lignes directrices ». C’est un document qui oriente et aide les agents immobiliers dans leurs démarches de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Les « lignes directrices » donnent une liste de critères d’alerte (cette liste est non-exhaustive) qui doit vous conduire à être particulièrement vigilant en présence :

• d’une discordance entre le profil du client (âge, revenu, catégorie socio-professionnelle) et la valeur du bien objet de l’opération ;
• d’une discordance entre la valeur de marché du bien immobilier et le montant de la transaction ;
• d’une présence d’un tiers au côté du client, dont le comportement tend à faire penser qu’il s’agit du bénéficiaire réel de l’opération ;
• d’un client qui procède à des achats et reventes dans un temps bref ;
• de fonds émis à partir d’un compte différent du compte de l’acquéreur ;
• d’un recours à l’interposition de plusieurs sociétés qui tend à opacifier l’identification du bénéficiaire réel de l’opération ;
• de la provenance des fonds, et notamment des fonds provenant de secteurs d’activité sensibles (BTP, restauration, téléphonie, etc.) ;
• d’un comportement insolite ou atypique du client ;
• d’une connivence supposée entre le vendeur et l’acquéreur ;
• d’un montage anormalement complexe au regard de l’opération ;
• de la présence d’une personne politiquement exposée (PPE) ;
• de fonds provenant d’une zone géographique sensible.

Exemple. Les lignes directrices donnent plusieurs exemples qui doivent vous alerter. En voici un : un particulier âgé de 21 ans, technicien de maintenance, achète un appartement d’une valeur de 490 000 €, sans recours à un prêt bancaire. Lors de la 1ère visite de l’appartement, il est accompagné par une femme plus âgée, qui ne semble pas avoir de lien familial avec lui et qui mène la visite et montre un certain empressement à réaliser l’acquisition. Elle demande si une partie de l’achat peut être réglée en espèces et assistera à tous les échanges entre l’agent immobilier et le jeune homme. À ce moment-là, plusieurs critères d’alerte doivent être constatés par l’agent immobilier :

• jeune âge de l’acquéreur ;
• incohérence entre les revenus de l’acquéreur et la valeur de l’appartement ;
• absence de recours à un prêt ;
• présence d’une personne tierce très active lors de la vente ;
• demande de règlement en espèces.

TRACFIN : une déclaration de soupçon à remplir

De quoi s’agit-il ? La déclaration de soupçon va vous permettre d’alerter les services de TRACFIN si vous suspectez une opération frauduleuse de blanchiment. Comment se présente-t-elle ?

Des mentions précises. La déclaration de soupçon mentionne les éléments d’identification du client, l’objet et la nature de la relation d’affaires. L’opération envisagée doit être décrite, ainsi que les éléments d’analyse. Il faut préciser si la transaction a été effectuée ou non et, le cas échéant, les délais prévus pour sa réalisation. Il convient enfin de joindre les pièces justificatives utiles à la compréhension et l’exploitation du dossier.

À noter. L’identité du déclarant doit être mentionnée : dirigeant de l’entreprise ou préposé habilité à procéder aux déclarations. La communication de l’identité et de la qualité de la personne habilitée à effectuer la déclaration est à adresser sur un document distinct, joint à la première déclaration (tout changement doit donner lieu à une nouvelle information auprès de TRACFIN).

Un reçu. La déclaration écrite donne lieu à la délivrance d’un accusé de réception, à conserver par le professionnel comme preuve de sa déclaration et de sa bonne foi, alors que la déclaration orale, bien que prise en compte, ne peut pas donner lieu à un accusé de réception. L’absence de preuve de déclaration risquerait de mettre en difficulté le professionnel, en cas de contrôle ou d’enquête judiciaire.

À noter. TRACFIN a mis en place une procédure en ligne permettant la transmission des déclarations de soupçon pour certaines entreprises inscrites (cette procédure est réservée aux correspondants TRACFIN désignés par la société et habilités à effectuer des déclarations de soupçon). Cette procédure se déroule sur le portail « ERMES » (https://tracfin.finances.gouv.fr).

Un caractère confidentiel. La déclaration de soupçon a un caractère confidentiel : elle est couverte par le secret absolu, tant par le déclarant que par TRACFIN. Le législateur a particulièrement insisté sur la nécessité de préserver l’anonymat du déclarant et la confidentialité des informations pour assurer une protection maximale des déclarants.

À savoir. Les mandataires doivent conserver tous les documents et informations justifiant de leurs diligences et les déclarations de soupçon pendant une durée minimale de 5 ans ; ils sont également tenus au secret de l’information.

Quelles suites peuvent y être données ? Dans le cadre de sa mission, TRACFIN dispose de prérogatives particulières lui permettant de s’opposer à la réalisation de la transaction, d’obtenir des informations complémentaires et de déclencher une enquête si nécessaire. Ainsi, suite à la réception d’une déclaration de soupçon, TRACFIN peut s’opposer à l’exécution de l’opération déclarée (c’est le droit d’opposition). TRACFIN peut aussi demander à tout agent immobilier la communication des pièces et documents relatifs à une opération dans le délai qu’il fixe (c’est le droit de communication).