Autorisation d’exploitation commerciale : pour quoi, pour qui ?

Une autorisation d’exploitation commerciale. Les projets de création de commerce de grande surface peuvent être soumis à autorisation d’exploitation commerciale afin de protéger les petits commerces.

Pour quels commerces ? Les commerces qui sont soumis à autorisation d’exploitation commerciale sont les commerces de détail. Sont considérés comme des commerces de détail et donc soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale les pressings, salons de coiffure, boulangerie, serrurerie, etc.

Commerces exclus. Ne sont pas soumis à autorisation d’exploitation commerciale les banques, agences de voyages, assurances, les drives de restauration rapide, etc. (à condition qu’il n’y ait pas de vente au détail).

Autorisation d’exploitation commerciale : la « surface de vente »

Un critère. Sont soumis à autorisation commerciale les commerces de grande surface. Par « surface », il faut entendre « surface de vente ».

La surface de vente. La surface de vente des magasins de commerce de détail correspond aux espaces :

• affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats ;
• affectés à l'exposition des marchandises proposées à la vente ;
• affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.

Surfaces exclues. Il n'est pas tenu compte de la surface des pharmacies, des surfaces de vente de véhicules automobiles et de motos et des installations de distribution de carburants.

A noter. Pour déterminer la surface de vente des établissements exploités par des pépiniéristes ou des horticulteurs, seules sont prises en compte les surfaces destinées à la vente de produits ne provenant pas de l'exploitation.

Concrètement. Votre projet est soumis à autorisation commerciale lorsque vous souhaitez :

• créer un commerce ou étendre un commerce existant d’une surface de vente supérieure à 1 000 m² ;
• changer le secteur d’activité de votre commerce ou de celui que vous achetez lorsque sa surface de vente est supérieure à 2 000 m² (le seuil est ramené à 1 000 m² si le commerce est à prédominance alimentaire) ;
• créer ou étendre un centre commercial au-delà d’une surface de vente de 1 000 m² ;
• rouvrir un commerce d’une surface de vente supérieure à 2 500 m² après qu’il ait été fermé au public pendant au moins 3 ans.

Autorisation d’exploitation commerciale : comment l’obtenir ?

Qui est l’autorité compétente ? C’est à la Mairie d’implantation de votre projet que vous devez déposer votre dossier (en cas de transfert de compétence, il faut s’adresser à la Préfecture).

Contenu du dossier. Le dossier doit contenir les informations suivantes :

• des informations relatives au projet :

•      ○ pour les projets de création d'un magasin de commerce de détail : la surface de vente et le secteur d'activité ;
•      ○ pour les projets de création d'un ensemble commercial : la surface de vente globale, la surface de vente et le secteur d'activité de chacun des magasins de plus de 300 m² de surface de vente ;
•      ○ pour les projets de création ou d'extension d'un point permanent de retrait : une description du point de retrait, le nombre de pistes de ravitaillement, y compris les places de stationnement dédiées ;

• des informations relatives à la zone de chalandise et à l'environnement proche du projet :

•      ○ une carte ou un plan indiquant les limites de la zone de chalandise ;
•      ○ une carte ou un plan de l'environnement du projet, dans un périmètre d'un kilomètre autour de son site d'implantation, accompagné d'une description ;

• des cartes ou plans relatifs au projet.

     =>  Consultez le contenu précis du dossier à remettre à la Mairie

Bon à savoir. Depuis le 1er janvier 2020, il vous faut accompagner vos demandes, en plus d’une analyse d’impact, des informations suivantes :

• des informations relatives au projet : selon la nature de vos projets, il vous faudra indiquer la surface de vente, le secteur d’activité de l’entreprise, décrire le point de retrait ou le parking que vous souhaitez créer, etc. ;
• des cartes et plans relatifs au projet : plan de masse, plan de desserte par les transports collectifs, carte du réseau routier, etc. :
• une présentation des effets du projet sur l’aménagement du territoire ;
• une présentation des effets du projet en matière de développement durable ;
• une présentation des effets du projet en matière de protection des consommateurs ;
• une présentation des effets du projet relatif en matière sociale.

CDAC. Une fois le dossier réceptionné, la Mairie va le transmettre à la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC). La CDAC a 2 mois pour rendre sa décision (à défaut, sa décision est réputée favorable au projet).

Notification de la décision de la CDAC. La décision rendue par la CDAC doit vous être notifiée sous 10 jours. Durant ce même délai, elle sera également notifiée à la Mairie de la commune d’implantation et publiée au recueil des actes administratifs de la Préfecture.

Publicité de la décision. La décision doit être publiée dans 2 journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département d’implantation de votre projet. Cette publication se fait à vos frais.

Délivrance de l’autorisation d’exploitation commerciale. Une fois les formalités respectées, la Mairie peut vous délivrer l’autorisation d’exploitation commerciale. Notez qu’1 mois avant la date d’ouverture au public de votre établissement, vous devez communiquer, au Préfet et au Maire, un certificat établi à vos frais par un organisme habilité, attestant du respect des prescriptions de l’autorisation d’exploitation commerciale qui vous a été délivrée. A défaut de présentation du certificat dans le délai prescrit, l’exploitation des surfaces de vente est réputée illicite.

Durée de validité. L’autorisation d’exploitation commerciale n’est plus valable si votre commerce n’a pas été ouvert à la clientèle dans les 3 ans qui suivent la délivrance du permis de construire (pour les projets qui en nécessite un). Toutefois le délai est prolongé de :

• 2 ans si votre projet porte sur une surface de vente supérieure à 2 500 m² (jusqu’à 6 000 m²) ;
• 4 ans si votre projet porte sur une surface de vente supérieure à 6 000 m².

Demande modificative. Lorsqu’une nouvelle demande d’autorisation est nécessaire, en raison de modifications substantielles du projet, vous ne renoncez pas pour autant à la validité de celle déjà accordée, tant que vous n’avez pas obtenu la nouvelle autorisation.

Recours. Si vous essuyez un refus d’autorisation, il est possible de faire un recours devant la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC). Vous avez 1 mois, à compter de la notification de la décision de refus pour utiliser votre recours. La CNAC a 4 mois pour rendre sa décision.

A noter. Si la CNAC rejette également votre dossier, vous ne pouvez pas solliciter de nouvelle autorisation sur le terrain où devait se réaliser le projet, à moins que vous n’ayez pris en compte les motivations du refus de la CNAC. Dans une telle hypothèse, vous pouvez soumettre une demande d’autorisation d’exploitation commerciale modificative tenant compte des motivations du refus de la CNAC devant cette commission et comportant un exposé synthétique des ajustements apportés au projet.

Lutte contre l’artificialisation des sols. La lutte contre l'artificialisation des sols est l’un des objectifs de l'aménagement commercial : les projets, pour être autorisés, ne doivent pas compromettre cet impératif. Des projets autorisés par la CDAC peuvent ne pas sembler respecter l'objectif de « zéro artificialisation », faute notamment d'une consommation économe de l'espace ou en raison de l'imperméabilisation des sols qu'il génère. Depuis le 25 août 2020, à chaque fois que cette situation survient, les Préfets doivent saisir la CNAC.

Un certificat de conformité. Depuis le 1er janvier 2020, 1 mois avant la date d’ouverture au public du projet, vous devez communiquez, au Préfet et au Maire, un certificat établi à vos frais par un organisme habilité, attestant du respect des prescriptions de l’AEC qui vous a été délivrée.

Zone de chalandise. Un concurrent situé dans la même zone de chalandise bénéficie d’un intérêt à agir qui l’autorise, le cas échéant, à contester la validité de l’AEC.

Autorisation d’exploitation commerciale : le pouvoir de suspension du Préfet

Une procédure d’obtention de l’AEC suspendue… Le Préfet peut suspendre temporairement la procédure de demande d’AEC lorsque le projet est situé à la périphérie d’un centre-ville. Il peut aussi suspendre la procédure sur demande des élus locaux.

… pendant combien de temps ? La procédure peut être suspendue pour une durée qui ne peut pas excéder 3 ans. La durée retenue doit être cohérente avec les motifs de la suspension. Les motifs de suspension de la procédure sont indiqués dans l’arrêté de suspension.

A la fin du délai de suspension. Au terme de la période de suspension, si les motifs de suspension perdurent, le Préfet peut proroger la suspension pour une durée d’un an au plus. Cette décision doit être prise au plus tard 6 mois avant le terme initial de la suspension.

Reprise de la procédure. 3 mois avant le terme de la suspension, la Commission Départementale d’Aménagement Commercial doit vous inviter à lui transmettre, dans un délai de 2 mois, une actualisation des données de votre dossier. Cette actualisation du dossier doit permettre à la procédure de reprendre dès le lendemain du terme de la suspension, sans perdre plus de temps.

Autorisation d’exploitation commerciale : un contrôle de conformité

Une procédure de contrôle. Pour s’assurer du respect des prescriptions de l’autorisation d’exploitation commerciale, il existe une procédure de contrôle, et le cas échéant de sanction. Le contrôle est exercé par les agents des directions régionales des entreprises, de la concurrence, du travail et de l’emploi (DIRECCTE) et par les agents municipaux.

Saisine du Préfet. Ils établissent un rapport qu’ils transmettent au Préfet, lorsqu’ils constatent l’exploitation illicite d’une surface de vente ou l’exploitation d’une surface d’emprise au sol ou d’un nombre de pistes de ravitaillement non autorisé.

Sanctions. Outre le paiement d’une amende de 15 000 €, le Préfet doit ordonner la fermeture au public des surfaces de vente exploitées illicitement, jusqu’à régularisation effective. Ces mesures sont assorties d’une astreinte journalière de 150 €/m² exploité illicitement. Enfin, le Préfet a l’obligation de vous mettre en demeure, dans le délai d’1 mois :

• soit de fermer au public les surfaces de vente exploitées illégalement en cas de création de l’établissement soumis à autorisation d’exploitation commerciale ;
• soit de ramener la surface commerciale à celle prévue par l’autorisation d’exploitation commerciale accordée en cas d’établissement déjà créé.

Autorisation d’exploitation commerciale : une obligation de démantèlement

Une obligation de démantèlement. La Loi vous impose d’organiser le démantèlement ou la remise en état de vos terrains s’il est mis fin à l’exploitation et qu’aucune réouverture au public n’intervient sur le même emplacement pendant un délai de 3 ans. Ce délai ne coure, en cas de procédure de redressement judiciaire de l’exploitant, qu’à compter du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux.

Mais en pratique, cette obligation de démantèlement n’est pas souvent respectée.

Une obligation de démantèlement renforcé. La Loi Elan souhaite renforcer l’obligation de démantèlement : ainsi, à l’issue du délai de 3 ans précité, le Préfet doit désormais s’assurer que l’obligation a été respectée ou que des dispositions ont été prises pour le faire.

En cas de difficultés... Si vous rencontrez des difficultés et que vous ne pouvez pas démanteler dans le délai de 3 ans, vous pouvez demander une prorogation de ce délai. Pour cela, au moins 6 mois avant le terme du calendrier de démantèlement, vous devez justifier de vos difficultés techniques ou administratives au Préfet. Ces difficultés doivent être indépendantes de votre volonté. Le Préfet a 3 mois pour répondre à la demande de prorogation par un arrêté motivé qui, le cas échéant, fixe la durée de la prorogation. Le silence du Préfet au-delà du délai de 3 mois vaut accord de prorogation pour la durée demandée, dans la limite de 18 mois.

Mise en demeure. Si vous ne respectez pas votre obligation de démantèlement, le Préfet doit vous mettre en demeure de lui présenter les mesures prises dans un délai déterminé et en informer la Mairie (le cas échéant, l’intercommunalité). Si, à l’expiration de ce délai, vous n’avez toujours pas respecté votre obligation de démantèlement, il peut vous obliger à consigner entre les mains d’un comptable public une somme correspondant au montant des travaux à réaliser. La somme vous est alors restituée au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites.

Si la mise en demeure est infructueuse. Après une mise en demeure du Préfet restée sans effet, celui-ci peut faire procéder d’office, à vos frais, au démantèlement et à la remise en état du site.

La loi Climat, qui a été publiée le 24 août 2021, vient modifier la règlementation encadrant la délivrance des autorisations d’exploitation commerciale pour limiter au mieux l’artificialisation des sols. Que faut-il retenir ?

Limiter l’artificialisation des sols

Depuis le 15 octobre 2022, il existe une nouvelle règle selon laquelle la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) ne peut pas délivrer d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) lorsque l’implantation ou l’extension de la surface commerciale envisagée engendre une artificialisation des sols.

Cette impossibilité de délivrer une AEC est absolue en ce qui concerne les projets portant sur une surface de vente supérieure à 10 000 m².

Pour les surfaces de vente inférieure à 10 000 m², l’AEC peut être délivrée dès lors que le projet répond à un ou plusieurs critères, notamment :

• qu’il s’insère dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ;
• qu’il s’insère au sein d’un espace déjà urbanisé, afin de favoriser notamment la mixité fonctionnelle du secteur concerné ;
• que le projet fait l’objet d’une compensation de l’artificialisation qu’il engendre par la transformation d’un sol artificialisé en sol non artificialisé.

Pour bénéficier de cette dérogation une demande doit être adressée au préfet du département. Elle précise la qualité du demandeur et la nature du projet, et comprend les pièces et informations listées ici et ici (nom, prénom, adresse du demandeur, surface de vente, etc.).

Par ailleurs, dans les communes de moins de 20 000 habitants, le maire (ou le président de l’intercommunalité) peut, lorsqu'il est saisi d'une demande de permis de construire un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1 000 m², proposer au conseil municipal ou au conseil de l’intercommunalité de saisir la CDAC pour qu’elle se prononce sur la conformité du projet à la réglementation.

Désormais, pour les projets qui engendrent une artificialisation des sols, cette saisine de la CDAC pourra être faite dans toutes les communes, quelle que soit leur taille.