Bail commercial et déspécialisation : de quoi s’agit-il ?

Un droit pour le locataire… La déspécialisation s'entend de la faculté qui vous est donnée, sous certaines réserves, de modifier votre exploitation au regard de la destination contractuelle d'origine. En clair, ce dispositif vous permet d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire à celle originellement exploitée dans le local loué ou à changer complètement d’activité. Il s’agit là d’un droit qui est accordé au locataire pour permettre une adaptation aux évolutions du marché. Ce qui suppose toutefois de respecter certaines conditions…

… d’ordre public ! Sachez que les clauses du bail commercial, restreignant ou interdisant l'exercice de votre droit à la déspécialisation, peuvent être déclarées nulles par le juge. Notez cependant que rien ne vous empêche de renoncer à votre droit à la déspécialisation postérieurement à l'acquisition de ce droit.

Bail commercial : la déspécialisation partielle

2 cas de figure. Soit vous décidez d’adjoindre une activité connexe ou complémentaire à votre activité principale (on parle de déspécialisation « partielle), soit vous changez totalement d’activité (on parle de déspécialisation « totale »). Dans les 2 cas, vous devez respecter une procédure précise qui aura pour finalité d’informer le propriétaire. Ce qui ne sera pas sans conséquences pour le locataire…

Partielle ? La déspécialisation partielle vous permet d'adjoindre dans les lieux loués, à l'activité prévue au bail, des activités connexes ou complémentaires, sans que le bailleur puisse, par principe, s’y opposer (par exemple : une activité de vente de disques dans une librairie). Les activités nouvelles envisagées par vous doivent demeurer liées à votre activité initiale, qu'elles complètent sans la remplacer.

A noter. Seront qualifiées de « connexes » à une activité les activités qui ont un rapport étroit avec elle ; seront qualifiées de « complémentaires » celles nécessaires à un meilleur exercice de l’activité initiale (ces qualifications restent soumises à l’appréciation du juge qui pourra retenir comme critère l’identité de clientèle, la similitude des méthodes de travail, l'identité des matières premières et des produits, etc.).

Exemples. Un commerce de prêt-à-porter pour femmes est complémentaire à celui de lingerie, car il s'agit d'une même clientèle féminine. De même, les activités de garage, de vente et de réparation de voitures sont régulièrement jugées connexes.

Aviser le propriétaire. Si vous désirez user de ce droit à la déspécialisation partielle, vous devez en aviser le propriétaire par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec AR en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé (notez que les juges ont admis que la notification soit faite par simple lettre, si par ailleurs le bailleur ne s'est pas opposé dans les délais, et que celui-ci n'apporte pas la preuve d'un préjudice subi du fait du défaut d'acte extra-judiciaire).

2 mois pour se prononcer. L'accomplissement de cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans le délai de 2 mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités que vous envisagez. Le silence du bailleur à l'expiration de ce délai vous autorise à exercer les activités connexes et/ou complémentaires.

Attention. Si vous n’avisez pas le bailleur de cette « déspécialisation partielle », vous risquez des sanctions : dommages-intérêts pour le bailleur, risque d’un refus (justifié) du renouvellement du bail, voire même risque de résiliation du bail.

Une compensation financière ? Le propriétaire n'a droit dans l'immédiat à aucune compensation. C'est seulement lors de la 1ère révision triennale suivant la notification qu’il pourra être tenu compte des activités connexes et/ou complémentaires pour la fixation du loyer ; cela suppose toutefois qu’elles entraînent par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

En pratique. En cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration spécifique auprès de son service des impôts en vue d’une révision de la valeur locative des lieux loués.

Conseil. Si vous hésitez sur le caractère réellement connexe ou complémentaire de l'activité que vous envisagez d'exercer, vous pouvez valablement, dans un acte unique, d'une part notifier à titre principal votre intention d’adjoindre une activité au cas où le caractère connexe ou complémentaire serait reconnu, et d'autre part former à titre subsidiaire une demande de déspécialisation plénière par sécurité.

A noter. Depuis 2014, il faut savoir que, dans le cas d’une reprise d’un bail commercial auquel est partie une entreprise en redressement ou liquidation judiciaire, le juge peut autoriser le repreneur à prévoir des activités connexes ou complémentaires, et à fixer le montant du loyer applicable lors de la prochaine révision triennale en cas de déspécialisation.

Bail commercial : la déspécialisation plénière

Changer d’activité ? La déspécialisation plénière permet d'exercer dans les lieux loués des activités entièrement nouvelles, différentes de celles prévues dans le bail. Sous réserve de respecter des conditions strictes.

Une autorisation ? Vous devez adresser une demande d'autorisation au bailleur par voie d’huissier. La demande doit, pour être valable (on dit « à peine de nullité ») comporter l'indication des activités dont l'exercice est envisagé et doit être justifiée par rapport à la conjoncture économique et à l'organisation rationnelle du commerce. Les activités doivent par ailleurs être compatibles avec la destination des lieux, les caractères et la situation de l'immeuble.

A ne pas oublier. S'il existe des privilèges inscrits sur le fonds, vous devez également informer les créanciers par voie d’huissier.

Un délai de 3 mois. Votre bailleur dispose alors d'un délai de 3 mois pour vous faire connaître son opposition ou son accord pour la transformation projetée (l'acceptation peut être assortie de certaines conditions). Sans réponse dans ce délai, il est réputé acquiescer à la transformation projetée. Un refus ou une acceptation conditionnelle doivent être motivés (sous le contrôle du juge le cas échéant qui tiendra compte de l'intérêt des consommateurs et de l'organisation rationnelle du commerce dans le secteur) : le refus doit notamment être basé sur un motif grave et légitime ou sur le fait que le propriétaire justifie devoir reprendre les lieux loués dans le délai maximal de 3 ans pour reconstruire l'immeuble ou encore pour exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière.

Une modification du loyer ? Pour autant que la procédure de déspécialisation ait été suivie, le bailleur peut demander, sans attendre la prochaine révision triennale, une modification du prix du loyer par dérogation aux dispositions habituelles en matière de révision de loyer. L'appréciation du nouveau loyer doit tenir compte de « l'avantage procuré » et son montant sera limité à celui de la valeur locative du bien.

En cas de départ en retraite. Si vous avez fait valoir vos droits à la retraite, vous pouvez signifier par acte d'huissier au propriétaire votre intention de céder votre bail pour d'autres activités, en indiquant la nature des nouvelles activités et le prix proposé par les acquéreurs. Le bailleur a alors 2 mois pour faire valoir sa priorité d'achat ; à défaut, il sera présumé avoir accepté la transformation. Cette signification doit également être faite en parallèle aux créanciers inscrits sur le fonds, et comporter les mêmes indications (nature des nouvelles activités et prix proposé).

A noter. Les agissements du bailleur tendant à faire échec à la cession envisagée peuvent ouvrir droit à des dommages-intérêts, les juges considérant en effet qu'il s'agit alors de dédommager le préjudice issu de la perte d'une chance.