Vente d’un logement situé en copropriété : le point sur le certificat « Loi Carrez »

Mesurer la superficie privative : pour qui ?

1 obligation incombant au vendeur… Le principe est le suivant : le vendeur doit indiquer la surface du bien vendu. C’est donc à ce dernier, en qualité de vendeur, qu’il revient de procéder (ou de faire procéder), à ses frais, aux opérations de mesurage du bien qu’il met en vente. Mais cette obligation ne s’impose pas à toutes les ventes.

… d’1 lot de copropriété. Cette obligation ne s’impose que pour les ventes de lots de copropriété : appartement, maison individuelle située dans ce que l’on appelle une copropriété horizontale (pour la vente d’une maison individuelle non située en copropriété, votre client n’a donc pas à produire le certificat « Loi Carrez »), mais aussi un lot affecté à un usage professionnel ou commercial.

2 exceptions. L’obligation de mesurage ne s’impose pas aux ventes :

• de caves, de garages et d’emplacements de stationnement (attention : les lots accessoires du type cellier, grenier, débarras, réserve, etc. sont soumis à l’obligation de mesurage) ;
• de lots de copropriété d’une superficie inférieure à 8 m².

À noter. Cette obligation s’impose à tout type d’acte : promesse unilatérale de vente ou d’achat, promesse synallagmatique de vente, acte notarié, offre d’achat ou de vente faite par écrit, etc.

Mesurer la superficie privative : pour quoi ?

1 objectif = l’information de l’acquéreur. L’objectif du certificat « Loi Carrez » est d’informer l’acquéreur sur la superficie de la surface habitable du lot de copropriété qui est considéré comme un élément caractéristique et déterminant du bien vendu. À ce titre, cette information bénéficie d’une protection renforcée.

Quelle surface ? En principe, seule la superficie globale doit être fournie au vendeur. Cela étant, en pratique, les professionnels procèdent souvent au mesurage en fournissant un chiffrage détaillé pièce par pièce. Notez que si la vente porte sur 2 lots distincts soumis à mesurage, l’acte devra mentionner la superficie globale de chacun d’eux.

Une protection d’ordre public. La Loi donne un caractère d’ordre public à l’obligation de mesurage : concrètement, cela signifie qu’une clause qui stipule que votre client est dédouané de son obligation d’information est nulle et réputée non écrite.

Lors de la signature de l’acte de vente. Le jour de la signature de l’acte de vente, le notaire devra remettre à votre client (ainsi qu’à l’acquéreur), contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot vendu.

À noter. Lorsque les dispositions du certificat « Loi Carrez » ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat précités, une copie de ces dispositions doit être remise à votre client et à l’acquéreur.

Conséquences d’une erreur. Il existe 2 situations :

• soit l’acte ne mentionne pas la superficie privative ; dans ce cas, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente (dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente chez le notaire) ;
• soit l’acte mentionne une superficie privative fausse ; en cas d’erreur en faveur de l’acquéreur, ce dernier ne peut rien faire mais en cas d’erreur en sa défaveur de plus d’1/20ème par rapport à la superficie mentionnée dans l’acte, il peut demander une réduction du prix, dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente chez le notaire (la charge de prouver l’erreur incombe à l’acquéreur), même s’il avait connaissance de la surface réelle du bien avant la vente.

À noter. Le délai d’un an imparti à l’acheteur pour agir en diminution du prix est impératif : il n’est, par exemple, même pas suspendu en cas d’expertise ordonnée par un juge et pour le temps que dure cette expertise. Il faut agir vite et saisir, le cas échéant, immédiatement le juge pour qu’il se prononce sur le fond du problème.

À noter (bis). Si la superficie privative n’est pas indiquée dans le compromis de vente, l’acquéreur ne peut pas engager une action en justice fondée sur l’absence de mention de la superficie si cette mention apparaît dans l’acte de vente. Cela signifie qu’il peut légitimement refuser de finaliser la vente, si la mention est absence du compromis de vente.

Et la responsabilité du métreur ? Bien entendu, l’acquéreur pourra se retourner contre le prestataire qui a fourni une attestation erronée et lui réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi (surcoût des honoraires d’agence, frais bancaires liés au remboursement anticipé partiel du prêt correspondant au prix de vente restitué, etc.). Mais il ne sera pas possible de demander sa condamnation solidaire avec le vendeur au titre de la partie du prix de vente à restituer.

Un recours du vendeur contre le métreur ? Le vendeur qui doit indemniser un acquéreur suite à l’établissement d’un certificat « Loi Carrez » erroné peut se retourner contre le métreur. Mais le diagnostiqueur doit seulement prendre en compte le logement tel qu’il se présente matériellement. Ainsi, si le vendeur annexe des parties communes sans que le règlement de copropriété ne soit modifié et si ces parties communes apparaissent matériellement comme privatives, la responsabilité du diagnostiqueur sera écartée à l’égard du vendeur.

Mesurer la superficie privative : comment ?

Quelle superficie ? La superficie de la partie privative correspond à « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Exclusions de la superficie. Comme le texte précité fait allusion à la notion de « locaux clos et couverts », il ne faut pas prendre en compte le balcon, la terrasse ou la loggia.

Attention. Il se peut que la terrasse, la loggia ou le balcon soient fermés et clos. Dans ce cas, il faudra prendre en compte ce qui est, en pratique, devenu une véranda dans la superficie « Loi Carrez ».

La responsabilité de l’agent immobilier. Si vous ne faites pas procéder au mesurage et que vous n’informez pas votre client de cette obligation, vous engagez votre responsabilité.

La responsabilité du notaire. Le notaire engagera sa responsabilité s’il a des éléments en sa possession qui font douter de l’exactitude de la superficie privative que votre client a établie. Notez toutefois que si le mesurage a été effectué par un professionnel, il n’est pas tenu de vérifier la conformité du mesurage avec la réalité (il est exonéré de toute responsabilité lorsqu’il a annexé le métré à l’acte authentique). Mais sa responsabilité (ainsi que celle de l’agent immobilier) peut être engagée au titre de la perte de chance pour le vendeur de vendre son bien au prix d’évaluation qu’il lui a proposé.

La responsabilité du vendeur. Si votre client effectue le mesurage lui-même, c’est à ses risques et périls. Vous et le notaire devez seulement alors attirer son attention sur l’importance du mesurage.