Bail professionnel : ce qu’il faut savoir

Bail professionnel : pour qui ?

Bail professionnel = professions libérales ! Le bail professionnel est destiné aux professions libérales sans qu’il soit fait de distinction entre les professions « réglementées » (médecins ou autres professions médicales, notaires, avocats, experts comptables) et les professions libérales « non réglementées ». Cette 2nde catégorie est vaste et hétéroclite : elle se définit comme n’ayant un statut « ni commerçant, ni artisanal, ni industriel, ni agricole ». Il s’agira donc des professions moins traditionnelles autour de la formation, du conseil, du bien-être, etc.

Professions libérales = bail professionnel ? Si le bail professionnel est destiné aux professions libérales, rien n’empêche ces dernières de conclure un bail commercial pour profiter de la stabilité qu’offre ce type de contrat.

Bail professionnel : quel type de locaux ?

Bail professionnel = local à destination de bureaux. Le bail professionnel suppose que les locaux puissent être occupés à cet usage. Cela signifie que les locaux doivent être affectés à un usage de bureaux au regard des règles d’urbanisme.

Si ce n’est pas le cas. Si les locaux ne sont pas à destination de bureaux, il est possible d’y remédier par des travaux (une déclaration de travaux ou un permis de construire devra alors être obtenu(e)).

Et si c’est un logement ? Pour transformer un logement en local professionnel, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de la Mairie dans les communes de plus de 200 000 habitants et en Ile-de-France, à l'exception des zones franches urbaines.

Bail professionnel : un contenu souple

Quelle durée ? Le bailleur et le locataire doivent conclure un bail d’une durée de 6 ans, mais peuvent conclure une durée plus longue.

Fin du bail. À l’issue du bail, celui-ci est tacitement reconductible pour la même durée. Il convient d’être attentif côté locataire car il ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement (qui existe dans un bail commercial). Il peut donc être contraint de quitter les lieux à l’issue du bail si le bailleur souhaite reprendre les locaux.

Si le locataire veut partir. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de 6 mois par lettre recommandée ou par acte d’huissier de justice.

Établir un état des lieux. L’entrée dans les lieux doit être précédée d’un état des lieux, précaution d’usage valable de façon générale quel que soit le type du bail. À la fin du bail, un état des lieux de sortie doit également être établi.

Un dépôt de garantie. Il est possible de prévoir un dépôt de garantie. Aucune disposition ne limite son montant, mais l’usage est de le fixer à un ou deux mois de loyer. Contrairement au bail commercial, ce dépôt de garantie ne produira pas d’intérêt, sauf accord des parties éventuellement (dans un bail commercial, le bailleur doit verser l’intérêt légal si le dépôt de garantie est supérieur à 2 termes de loyers).

Répartir les charges de façon équilibrée. Comme dans tout type de bail, les parties au contrat doivent répartir les charges liées au local. Ici encore, la simplicité et la liberté contractuelle prévalent. Il faut être attentif et indiquer explicitement les types de charges qui seront refacturées au locataire. Le juge peut être saisi sur une difficulté dans ce domaine, mais il interprète en général de façon restrictive la répartition des charges récupérables sur le locataire.

Répartir les charges de copropriété. Concernant les charges de copropriété, il est possible que le syndicat de copropriété prévoie une augmentation d’une partie des charges (comme le ménage des parties communes) en échange du changement d’usage du local. Ainsi, il est judicieux de prévoir que les charges supplémentaires dues à l’activité du locataire sont à sa charge.

Qui entretient les locaux ? Concernant les travaux dans les locaux ou dans la copropriété, le bail professionnel est naturellement soumis au Code civil. Celui-ci prévoit que le locataire n’est tenu que du menu entretien, le bailleur restant tenu des grosses réparations. Ici encore, le bail doit être explicite si les parties veulent modifier cette répartition. Le locataire ne peut se voir condamner au paiement de travaux que si la clause le prévoyant est claire, précise et détaillée.