Architecte et contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : contrôler l’avancement des travaux
Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : au cours des travaux…
Une fois le contrat signé... Le constructeur doit envoyer le contrat conclu à votre client, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par LRAR.
Un droit de rétractation ? A compter du lendemain de la première présentation de la LRAR notifiant le contrat, votre client dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement.
Renonciation. Si votre client décide de renoncer au contrat, il doit en informer le constructeur avant l'expiration de ce délai de 10 jours, par LRAR. Les sommes versées la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées, sans aucune retenue financière.
Avant le début du chantier. Une fois le délai de 10 jours passé, le contrat ne peut plus être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat n'est pas réalisée à la date prévue.
Le déroulement et le paiement des travaux. Une fois le chantier ouvert, votre client a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord plein et entier, à chaque stade des travaux, pour verser les fonds au constructeur. Concrètement, il doit contrôler l’avancement des travaux avant de donner son accord pour payer, et vérifier que les sommes demandées sont réellement conformes à l'échelonnement prévu au contrat.
Bon à savoir. Il n’est pas possible d’interdire à votre client de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.
Modification du contrat. Si votre client souhaite apporter des modifications à son projet en cours de chantier, il doit vous en faire la demande ainsi qu’au constructeur. En pratique et dans ce cas, un avenant au contrat doit, avant l’exécution de ces nouveaux travaux, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.
Modification des travaux. Il est impératif de bien informer vos clients en cas de modification de travaux. C’est ce qu’a rappelé le juge à l’occasion d’une modification de travaux liés au raccordement de la construction au réseau public.
En cas de retard. Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, votre client doit vous mettre en demeure d'exécuter les travaux. Il doit parallèlement informer l'organisme qui a délivré la garantie de livraison pour actionner l’assurance.
Le saviez-vous ?
Le contrat de garantie fournit par l’organisme peut contenir des clauses excluant l’application de la garantie. Ces clauses ne peuvent pas restreindre les situations envisagées par la Loi. Si tel est le cas, elles sont nulles.
Les clauses réputées non écrites sont celles qui ont pour effet de vous décharger de votre obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits.
Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : une fois les travaux finis…
Réception des travaux. Une fois les travaux terminés, votre client doit les réceptionner avec le constructeur en établissant un procès-verbal.
Paiement du solde. Lors de la réception des travaux, 2 situations peuvent se présenter, à savoir :
- si aucun désordre n'est apparent, votre client doit verser le solde du prix au constructeur ;
- si des désordres sont constatés, ils doivent être mentionnés avec la plus extrême minutie dans le procès-verbal, et votre client a la possibilité de consigner, généralement auprès du notaire chargé de la régularisation authentique de la vente, le solde de 5 % maximum du prix, jusqu'à la réparation de ces désordres.
Le saviez-vous ?
Si votre client procède seul à la réception de la construction, il dispose d’un délai de 8 jours à compter de la remise des clés pour signaler au constructeur par LRAR les désordres apparents éventuels. Il verse alors le solde du prix à l'expiration de ce délai. Si les réserves formulées à la réception ne sont pas levées, il doit consigner auprès du notaire les 5 % maximum du prix jusqu'à complète réparation.
Conseil. D’une manière générale, si au cours de la construction votre client constate un désordre, il doit mettre en demeure l'entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si l'entrepreneur n'exécute pas ses obligations, il doit déclarer le sinistre à son assureur de dommage-ouvrage par LRAR. L'assureur dispose alors d'un délai de 90 jours pour lui faire parvenir une offre d'indemnité qui, si elle est acceptée, est versée sous quinzaine.
Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : en cas de litige avec le constructeur…
Le référé pour l'urgence. Le juge peut ordonner une expertise, voire le paiement de dommages et intérêts provisoires. Votre client doit établir une requête, adressée au président de la juridiction compétente, et l'adresser au greffe du tribunal avec la mention « référé » sur l'enveloppe. Dans le même temps, il doit adresser une assignation à l'entreprise par l'intermédiaire d'un huissier de justice afin de l'informer de sa démarche.
Attention ! Il faut savoir que les décisions issues du référé sont provisoires car le juge n’examine que les problèmes de formes. C’est pourquoi, le référé s'accompagne ultérieurement d'une « action au fond » qui vise à juger, cette fois-ci, le litige en profondeur.
L'action au fond. Votre client peut ensuite assigner le constructeur devant la juridiction compétente qui tranchera le litige.
A retenir
Une fois que le chantier a débuté, votre client a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux afin de les contrôler avant de donner son accord pour payer le constructeur. Cela lui permettra de vérifier que les sommes demandées sont réellement conformes à l'échelonnement prévu au contrat.
- Article L 121-2 du Code de la consommation
- Articles 1792 à 1792-7 du Code civil
- Articles L 242-1 et L 242-2 du Code des assurances
- Articles L 111-20-2, L 231-1 à L 231-3, L 232-1 et L 232-2, L 236-1, L 241-8, L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation
- www.economie.gouv.fr
- Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 juin 2017, n° 16-18047 (pénalités de retard-les causes d’exclusion de garantie ne peuvent être limitées)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 11 février 2021, n° 19-22.943 (NP)
- Réponse ministérielle Piron, Assemblée Nationale, du 7 septembre 2021, n° 37375 (enquête DGCCRF)
- Actualité de la DGCCRF du 10 mars 2022
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 18 janvier 2023, n° 20-20788 (la banque doit avertir les emprunteurs de l’absence de garantie de livraison et être capable de détecter la présence d’un contrat de construction de maison individuelle)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 8 février 2023, no 21-16914 (le garant de livraison doit nommer un constructeur chargé de lever les réserves, même si celles-ci portent sur des désordres de nature décennale)
