Agent immobilier : sous-louer (librement) un logement sur Airbnb ?
Sous-location Airbnb : autorisé ou interdit ?
La sous-location Airbnb...Depuis quelques années, l’activité de location de logement d’habitation via des sites web comme Airbnb se développe. Si cette activité ne pose pas de problème lorsque le loueur est propriétaire de son logement, qu'en est-il lorsque le loueur est un locataire ?
… est interdite… Sachez que la loi interdit, par principe, à un locataire de sous-louer son logement. Or, la location d’un logement par un locataire via Airbnb n’en demeure pas moins une sous-location, sur le plan juridique : il n’a donc, en principe, pas le droit de le faire.
… sauf autorisation expresse ! La sous-location d’un logement est toutefois possible lorsque le bailleur y a donné son accord. Cet accord doit être nécessairement matérialisé par un écrit. Notez que le loyer réclamé par le locataire ne peut pas être supérieur à celui dû au bailleur.
Conseil. Pour éviter tout litige futur, il peut être opportun d’envisager la sous-location dès la signature du contrat de location en insérant une clause claire et précise sur ce point, qu’il s’agisse d’une autorisation ou d’une interdiction. Même si le contrat-type de location reprend les termes généraux de la loi interdisant, par principe, la sous-location, comme dit l’adage : « prudence est mère de sûreté » : soyez clair et précis sur la sous-location, notamment via Airbnb, dès la signature du contrat de location.
Le saviez-vous ?
La sous-location d’un logement peut prendre la forme d’une mise à disposition du logement entier, mais également d’une seule partie du logement comme une chambre.
Sous-location Airbnb : comment y mettre fin ?
Quand le propriétaire se rend compte que le locataire sous-loue via Airbnb, et qu’il n’a pas donné son accord à cette sous-location, il doit rappeler l’interdiction de la sous-location à son locataire par lettre recommandée avec AR.
Si la situation persiste… Si malgré le rappel à la loi, la situation perdure, votre client peut mandater un huissier de justice pour faire constater la situation par procès-verbal et se constituer une preuve. A cette occasion, il pourra également mettre en demeure son locataire de cesser ses agissements par lettre recommandée avec AR, sous peine de résiliation du contrat de location à ses torts exclusifs.
Le saviez-vous ?
Il n’est pas possible de prévoir, directement dans le contrat, que la location est résiliée de plein droit en cas de sous-location non autorisée. La loi prévoit, en effet, qu’une telle clause est réputée non écrite.
Quid des sous-loyers ? Les sommes que le locataire perçoit au titre de la sous-location (appelés sous-loyers) peuvent être réclamées entièrement par le bailleur, si la sous-location est illicite.
A l’égard de Airbnb. Airbnb n’est pas tenu de recueillir le consentement écrit du bailleur lorsqu’un locataire met son logement en sous-location, ni même de vérifier que le locataire a effectivement obtenu l’accord écrit de son bailleur.
A retenir
Un locataire n’a pas le droit, par principe, de sous-louer son logement sur Airbnb. Toutefois, il peut le faire s’il a l’accord écrit du bailleur. Si un bailleur constate que son logement est sous-loué sans qu’il ait donné son accord, il doit mettre en demeure son locataire de cesser ses agissements.
Si le locataire persiste, il doit faire constater la situation à l’aide d’un huissier de justice et de nouveau mettre en demeure de cesser ses agissements, sous peine de résiliation du contrat de location.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (articles 4 et 8)
- Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 12 septembre 2019, n° 18-20727 (sous-location illicite et restitution des sous-loyers au bailleur)
