Titre de propriété : de quoi parle-t-on ?

Qu'est-ce qu'un titre de propriété ? Le titre de propriété est l'acte officiel qui permet de démontrer que votre client est propriétaire du bien qu’il vous charge de vendre pour son compte, quel que soit son mode d’acquisition (achat, héritage, etc.).

Qui rédige le titre de propriété ? L’acte de propriété est obligatoirement établi par un notaire. En pratique, vous pouvez entendre parler d’un « acte authentique de vente » lorsque votre client est propriétaire suite à un achat immobilier.

Que contient un titre de propriété ? Le titre de propriété, rédigé par le notaire lors de l'accession à la propriété, doit contenir un certain nombre d'informations obligatoires.

Lesquelles ? Ces informations sont relatives :

• aux parties (acquéreur et vendeur, par exemple, lorsqu’il s’agit d’un achat), ainsi que leur état civil ;
• à la description du bien immobilier ;
• au prix de la vente (lorsqu’il s’agit d’un achat) ;
• aux références cadastrales du bien immobilier ;
• aux servitudes ;
• aux modifications apportées si le bien immobilier a été agrandi ou s’il a subi d'importants travaux qui ont fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable depuis qu’il a été acheté par le vendeur ;
• aux éventuelles assurances souscrites (comme l’assurance de dommages-ouvrage par exemple) ;
• à l’origine de propriété : la manière dont votre client est devenu propriétaire du bien immobilier cédé et les informations relatives aux précédents propriétaires par une origine de propriété trentenaire.

Titre de propriété : des informations à vérifier !

Vigilance ! Vous devez impérativement opérer des vérifications et examiner le titre de propriété pour éviter tout litige futur, l’annulation de la vente et la perte de vos honoraires.

Quelles vérifications faut-il effectuer ? Les 1ères vérifications à opérer ont pour base les questions suivantes :

• comment est-ce que votre client est devenu propriétaire ? (ventes, donations, successions, etc.) ;
• quelle est l’étendue du droit de propriété de votre client ? (par exemple, y a-t-il plusieurs propriétaires ?) ;
• y a-t-il une condition suspensive ou résolutoire dans le précédent titre de propriété ? ;
• y a-t-il un risque de « lésion » ? ;
• quel est le régime matrimonial du/des vendeur(s) ? ;
• existe-t-il une mesure de protection ? (majeur sous tutelle ou présence d’un mineur par exemple) ;
• que comportent les informations contenues dans les différents diagnostics immobiliers annexés au titre de propriété ?

Attention ! C’est non seulement le titre immédiat de votre client qui doit être vérifié, mais aussi la chaîne des ventes antérieures sur une période de 30 années. La vérification est cependant opérée sur une période supérieure à 30 ans :

• lorsqu’il existe une cause de suspension de la prescription (état de minorité ou soumission au régime de la tutelle des majeurs du propriétaire) ;
• lorsque votre client a recueilli le bien par succession ; en effet, les actes rédigés dans ce cadre, comme l’attestation de propriété immobilière ou le partage, n’ont pas l’obligation de rappeler les servitudes, charges et conditions particulières ; il faut donc remonter à un acte de vente antérieur à ces actes déclaratifs.

Condition suspensive. Vous devez également vérifier s’il existe ou non une condition suspensive : en cas de réponse positive, il faut s’assurer de la réalisation effective de cette condition pour que la vente puisse se réaliser.

Condition résolutoire. Vous devez aussi vérifier s’il existe ou non une condition résolutoire : dans ce cas, il convient de s’assurer que le droit de propriété de votre client est confirmé par la caducité de la condition.

Lésion. Vous devez vous assurer qu’il n’existe pas de « lésion ». La Loi prévoit, en effet, que le vendeur d’un immeuble qui est lésé de plus des 7/12ème, c’est-à-dire qui reçoit pour prix moins de 5/12ème de la valeur de l’immeuble, peut demander en justice l’annulation rétroactive de la vente pour cause de « lésion ».

Lésion = 2 ans. Lorsque votre client a acquis son bien depuis plus de 2 ans et si aucune demande en justice n’est intervenue dans ce délai, l’action en « rescision pour lésion » ne peut plus être introduite et tout risque est donc écarté. Dans le cas contraire, vous devez examiner attentivement le prix d’acquisition et le prix de revente pour apprécier le risque.

Régime matrimonial. Il existe plusieurs régimes matrimoniaux. Selon le type de régime matrimonial pour lequel a opté votre client, vous devez être très vigilant.

Examiner une mesure de protection. Il faut également être vigilant lorsque votre client fait l’objet d’une mesure de protection en raison de son âge ou s’il n’est pas en état d’agir lui-même.

Quand le propriétaire est mineur. La vente d’un immeuble dont le vendeur est un mineur nécessite l’autorisation préalable du juge des tutelles. C’est ainsi qu’un notaire a été condamné pour manquement à son devoir de conseil pour n’avoir pas informé un promoteur de l’absence d’autorisation du juge des tutelles obtenue dans le délai prévu par le compromis de vente.

Quand le propriétaire est sous curatelle. La personne qui, sans être hors d'état d'agir elle-même, a besoin d'être assistée ou contrôlée d'une manière continue dans les actes importants de la vie civile, peut être placée sous le régime de la curatelle (il s’agit d’une mesure d’assistance). Pour la signature d’un acte de vente, acte de disposition, le curateur doit signer cet acte avec la personne protégée. L’autorisation du juge des tutelles est également nécessaire : la Loi prévoit, en effet, que s'il devient nécessaire ou s'il est de l'intérêt de la personne protégée que la résidence principale ou secondaire lui appartenant soit mise en vente, l'acte est autorisé par le juge.

Quand le propriétaire est sous tutelle. La personne majeure placée sous le régime de la tutelle doit également être assistée, dans le cadre d’une vente, par son tuteur, et spécialement autorisée par le juge des tutelles.

Titre de propriété : le cas spécifique des actes de donation

Examiner des actes de donation. Il faut rappeler qu’une donation ne devient véritablement définitive qu’à l’issue des opérations de liquidation de la succession du donateur (après son décès). Concrètement, cela signifie que tant que cette liquidation n’est pas survenue, la donation est susceptible d’être remise en cause ou d’être réduite, afin que les héritiers présomptifs du donateur soient garantis de leurs parts légales de succession.

Un consentement obligatoire à la vente. Pour pallier tout risque de remise en cause de la vente d’un immeuble reçu par donation, il faut impérativement obtenir le consentement à l’aliénation du donateur (s’il est encore en vie) et de tous les héritiers présomptifs nés et vivants au moment de la vente. Grâce à cette procédure, le nouvel acquéreur sera à l’abri de toute demande en réduction ou action en revendication exercée à son encontre.

Comment obtenir le consentement ? Les consentements doivent être recueillis dans le compromis de vente et réitérés dans le titre de propriété. A défaut d’être obtenu à ce stade, leur obtention doit être érigée par précaution en condition suspensive.

Conseil. D’une manière générale, si le bien vendu a été reçu par une donation faite en avance de part successorale, il convient d’obtenir le consentement du donateur à la vente.

Clause de retour. En présence d’une clause, dans l’acte de donation, selon laquelle les biens donnés feront l’objet d’un retour pour le cas de prédécès du donateur ou de prédécès du donataire et de ses descendants, il est nécessaire que vous obteniez le renoncement exprès du donateur dans le compromis lui-même et dans l’acte notarié constatant la vente. Cette renonciation au droit de retour peut être également l’objet d’une condition suspensive dans le compromis si elle ne peut pas être obtenue immédiatement.