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Agent immobilier : le point sur la garantie légale des vices cachés

Rédigé par l'équipe WebLex.
Dernière vérification : 21/05/2021 Dernière mise à jour : 21/05/2021

Lors d’une vente immobilière, la Loi met à la charge du vendeur une garantie des vices cachés. Dans quelle mesure cette garantie peut-elle être mise en œuvre ? De quoi protège-t-elle exactement l’acquéreur ? Qu’est-ce qu’un « vice caché » ?


Garantie légale des vices cachés : de quoi s’agit-il ?

Principe. La « garantie légale des vices cachés » protège le client contre les défauts : ces défauts cachés qui, par définition, ne sont pas visibles au moment de l’achat, doivent rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Un vice caché. ...


Garantie légale des vices cachés : qui est concerné ?

Le vendeur. Le vendeur du bien immobilier est bien sûr concerné par la garantie des vices cachés. C’est lui qui est tenu par cette garantie.

Obligation légale de rechercher les vices...

À LIRE ÉGALEMENT

Sources

  • Articles 1641 et suivants du Code civil
  • Article 2224 du Code civil
  • Article 2232 du Code civil
  • Article R 132-1 du Code de commerce
  • Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (article 30)
  • Arrêté du 18 décembre 2014 relatif aux informations contenues dans les conditions générales de vente en matière de garantie légale
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 mars 2000, n° 97-21681 (exclusion de la garantie des vices cachés-ventes d’immeubles à construire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 juin 2009, n° 08-15503 (lorsque le constructeur est le vendeur, pas d’exclusion de la garantie des vices cachés)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 1er février 2011, n° 10-11269 (disparition du vice et remise en état du bien par le vendeur-garantie des vices cachés exclues)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 juillet 1998, n° 96-21503 (exemple de vice caché-fissure cachée par la vigne vierge)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 janvier 1997, n° 95-11045 (exemple de vice caché-risque d’inondation du sous-sol)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 mai 1994, n° 92-16290 (exemple de vice caché-usage commercial impossible du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 octobre 2009, n° 08-12920 (exemple de vice caché-présence d’amiante)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 juin 2012, n° 11-15628 (pas de vice caché-présence d’amiante très localisée et sans danger)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 décembre 2014, n° 13-17469 (pas de vice caché-présence d’amiante dans un endroit inaccessible)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 juin 2013, n° 12-21256 (pas de vice caché-maison habitable située en zone inondable)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 septembre 2012, n° 11-21644 (pas de vice caché-acquéreur a visité le bien et a constaté le mauvais état de la charpente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2012, n° 11-10861 (garantie des vices cachés-défaut apparent dont l’ampleur et les conséquences se révèlent tardivement)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 octobre 2016, n° 05-17115 (pas d’investigation de la part de l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 février 2012, n° 11-10705 (vice caché indécelable-vendeur professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 18 janvier 1984, n° 82-14977 (vice caché apparu antérieurement à la vente du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 février 1965, n° 59-11825 (vice en état de germe lors de la vente du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 octobre 2004, n° 03-12497 (vice caché-trouble provenant de la chaudière de l’immeuble situé en copropriété)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 juin 1995, n° 92-16671 (pas de vice caché-procédure en cours contre le locataire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 janvier 2015, n° 13-19945 (action pour délivrance non conforme du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 mai 1995, n° 93-17367 (choix discrétionnaire de l’acquéreur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 mars 1990, n° 88-14929 (vice caché pas assez grave pour une résolution de la vente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 juillet 1999, n° 96-20014 (bien ne peut plus être restitué au vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 mai 2000, n° 97-17472 (restitution du bien impossible-faute du vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er février 2006, n° 05-10845 (appréciation du montant de la réduction du prix)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er décembre 2009, n° 08-20125 (réduction du prix fixé par un expert)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 novembre 1999, n° 98-10909 (le montant déterminé par l’expert lie le juge)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 mai 2013, n° 09-68651 (réduction de prix de 85 %)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 novembre 2005, n° 04-10824 (action impossible-découverte du vice 5 ans après la vente du bien)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 mars 2014, n° 12-25801 (pas de remboursement des honoraires dus à l’agent immobilier)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 janvier 2015, n° 13-17952 (dissimulation de la garantie des vices cachés-murs repeints par le vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 23 novembre 1999, n° 96-17637 (vente entre professionnel et non-professionnel-impossibilité de se prévaloir de la clause limitant la garantie des vices cachés)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 juin 2016, n° 15-19432 (l’agent immobilier est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 novembre 2003, n° 00-22309 (le marchand de bien est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 juin 1975, n° 74-10348 (la SAFER vendant un bien rural est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 1972, n° 70-13225 (le promoteur est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 janvier 1974, n° 72-14014 (la société qui vend des immeubles est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 26 février 1980, n° 78-15556 (le professionnel du bâtiment est un professionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 26 avril 2006, n° 04-18466 (vendeur professionnel âgé de 93 ans)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 octobre 1978, n° 77-11354 (vendeur et acquéreur-professionnels de la même spécialité)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 24 juin 2006, n° 04-19107 (lotisseur et promoteur sont des professionnels de la même spécialité)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 27 septembre 2000, n° 99-10297 (le marchand de biens et l’artisan-maçon ne sont pas de la même spécialité)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 septembre 2016, n° 14-26416 (vente entre non-professionnel-dissimulation de produits toxiques sous le terrain)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 décembre 2016, n° 14-27986 (absence de syndic-pas de vice caché)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087 (pas de garantie des vices cachés-garagiste)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-19116 (exemple de garantie des vices cachés-fissures cachées)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 17-11627 (désordres visibles et accessibles lors de la visite)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 25 janvier 2018, n° 16-26558 (terrain pollué)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 mars 2018, n° 16-23953 (vérification toiture)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 avril 2018, n° 16-24033 (vice connu du vendeur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 20 mars 2019, n° 18-12604 (absence de visite des combles-faute de l’acquéreur-pas de vice caché)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 mai 2019, n° 18-13703 (acquéreur ne démontrant pas que le vice caché était connu du vendeur-toxicité du goudron sur la charpente)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 11 juillet 2019, n° 18-16848 (pollution des étangs-pas d’impropriété à la destination)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 avril 2021, n° 20-16320 (l’amiante présente dans les plaques de fibrociment de la toiture d’une maison constitue un vice caché dès lors qu’elle nécessite, en cas de travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture, la conduite préalable de travaux de désamiantage)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 mai 2021, n° 19-25547 (NP) (le fait, pour le vendeur d’une maison, de repeindre un bien immobilier avant de le vendre ne constitue pas un comportement suspect dès lors qu’il est d’usage de le faire dans le but de mettre en valeur le bien destiné à la vente)
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