Vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir destiné à être transformé en logements et bénéficier d’un avantage fiscal ?

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : une taxation à taux réduit ?

Une plus-value ? Une société qui décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, et qui réalise à cette occasion une plus-value (c’est-à-dire un gain), peut, toutes conditions remplies, bénéficier d’une taxation à taux réduit.

Une taxation… Par principe, les plus-values nettes réalisées par les sociétés à l’IS à l’occasion de la vente d’un élément d’actif (par exemple une machine) sont taxées à l’IS dans les conditions de droit commun, donc au taux de 28 % ou 15 %.

… à taux réduit ? Mais lorsque la société décide de vendre un local professionnel ou un terrain à bâtir, destiné à être transformé en logements, la plus-value pourra être taxée à l’IS au taux réduit de 19 %.

A noter. Pour mémoire, la plus-value nette s’obtient en retranchant de la plus-value brute (donc du gain résultant de la vente) les éventuels déficits d’exploitation.

Une vente ? La taxation au taux réduit ne s’applique qu’aux plus-values qui résultent de la cession à titre onéreux de locaux professionnels ou de terrains à bâtir. Par « cessions à titre onéreux », il faut entendre les ventes ou les apports.

Un local professionnel…Pour bénéficier de l’avantage fiscal, la vente doit porter sur tout ou partie d’un local professionnel : local à usage de bureaux, local commercial ou, depuis le 1er janvier 2017, local industriel.

… ou un terrain à bâtir. Depuis le 1er janvier 2018, sont également éligibles au taux réduit d’imposition les ventes de terrains à bâtir.

Où ? Depuis le 1e janvier 2018 également, l’avantage fiscal est conditionné au respect d’une localisation géographique précise : seules les ventes de locaux ou de terrains situés dans des communes se trouvant dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements permettent de bénéficier du taux réduit d’imposition.

Concrètement. Le local ou le terrain cédé doit se trouver en zone A bis ou A du territoire.

     =>  Consultez la liste des communes situées en zone A bis et A du territoire

Vente d’un local professionnel ou d’un terrain à bâtir : des conditions à respecter ?

Des conditions. Comme pour tout avantage fiscal, le bénéfice du taux réduit d’IS est soumis au respect de conditions tenant à la personne du vendeur, à la personne de l’acheteur et au respect d’un engagement de construction.

Le vendeur. Pour le bénéfice de l’avantage fiscal, le vendeur doit être une société ou entreprise soumise à l’IS, de plein droit ou sur option, dans les conditions de droit commun.

Donc. Sont donc exclues les entreprises ou sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), et les structures bénéficiant d’une exonération totale ou partielle d’IS.

L’acheteur jusqu'au 31 décembre 2020. Pour bénéficier du taux réduit d’IS, la vente doit être consentie à l’une des personnes suivantes :

• structures (entreprise, société ou association à but non lucratif) soumise à l’IS dans les conditions de droit commun, jusqu'au 31 juillet 2020 ;
• sociétés immobilières spécialisées ayant pour objet principal (mais pas nécessairement exclusif) l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des structures dont l’objet social est identique, à savoir :

• ○ les sociétés dont les titres donnant obligatoirement accès au capital sont admis aux négociations sur un marché réglementé ou offerts au public sur un système multilatéral de négociation, c’est-à-dire les SIIC (société d’investissement immobilier cotée),
• ○ les filiales de SIIC pouvant bénéficier d’une exonération d’IS,
• ○ les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI),
• ○ les sociétés agréées par l’Autorité des marchés financiers, à l’exception des fonds de placement immobilier (FPI),
• ○ les filiales de SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) pouvant bénéficier d’une exonération d’IS,
• ○ les filiales conjointes de SIIC et de SPPICAV pouvant bénéficier d’une exonération d’IS,

• organismes, sociétés et associations en charge du logement social :

• ○ organismes d’habitation à loyers modérés (HLM),
• ○ sociétés d’économie mixte gérant des logements sociaux,
• ○ association « Foncière logement »,
• ○ sociétés civiles immobilières (SCI) dont les parts sont majoritairement détenues par l’association « Foncière logement »,
• ○ organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage,

• depuis le 1er janvier 2018, sociétés civiles de construction-vente ;
• organismes fonciers solidaires, pour les ventes réalisées au cours d’exercice clos depuis le 31 décembre 2019.

Attention. En dehors de ces hypothèses, le taux réduit d’IS de 19 % ne s’applique pas à la vente. Par exemple, une vente effectuée au profit d’une SCI ne bénéficiera pas du taux réduit d’IS de 19 %, même si tous les associés de cette SCI sont des sociétés elles-mêmes soumises à l’IS.

Depuis le 1er août 2020. Amené à se prononcer dans le cadre d’un litige opposant une société à l’administration fiscale, le juge suprême a décidé que le fait de réserver l’application de l’avantage fiscal aux plus-values réalisées au profit des seules structures (entreprise, société ou association à but non lucratif) soumises à l’IS dans les conditions de droit commun, excluant de fait celles non soumises de plein droit à l’IS et n’ayant pas la possibilité d’opter pour cet impôt, n’est pas fondé sur un critère objectif et rationnel. En conséquence, cette condition est déclarée contraire à la Constitution depuis le 1er août 2020.

Attention (bis). Les opérations de cession qui interviennent entre des sociétés qui entretiennent des liens de dépendance ne bénéficient pas de l’avantage fiscal, sauf pour les cessions réalisées à partir du 1er janvier 2014 ayant fait l’objet d’une promesse de vente signée avant cette date.

Des liens de dépendance. Cette notion de « liens de dépendance » peut résulter :

• de la détention directe (ou par personne interposée) par une société de la majorité du capital social d’une autre société ;
• de l’exercice en fait, par la société, du pouvoir de décision dans l’autre société ;
• du contrôle exercé par une entreprise tierce sur les 2 sociétés (acheteuse et vendeuse).

L’acheteur depuis le 1er janvier 2021. La vente peut bénéficier à toutes les personnes morales, quelle que soit leur qualité et quel que soit leur régime fiscal.

Un engagement de construction. Pour bénéficier du taux réduit d’IS sur la plus-value résultant de la vente d’un local ou d’un terrain, l’acheteur doit également prendre un « engagement de construction ».

Concrètement, en cas d’achat d’un local, il doit s’engager à le transformer en logements dans les 4 ans qui suivent la clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. De même, s’il achète un terrain à bâtir, l’acheteur doit s’engager à construire des logements dans le même délai.

A noter. Ce délai de 4 ans s’applique à toutes les opérations de cessions qui interviennent au cours d’exercice clos depuis le 31 décembre 2016.

Un engagement ? L’engagement de transformation ou de construction doit respecter un certain formalisme :

• il doit être pris par l’acheteur dans l’acte constatant la vente du terrain ou du local ;
• une copie de cet engagement doit être jointe aux déclarations de résultats du vendeur et de l’acheteur au titre de l’exercice au cours duquel intervient la cession.

Un logement ? Par logement, il faut entendre un local d’habitation destiné à constituer la résidence principale ou secondaire d’un particulier. Dès lors, si l’acheteur transforme un local commercial en hôtel, par exemple, l’avantage fiscal ne sera pas acquis.

Un délai ? La transformation en logements, ou la construction de logements doit intervenir avant le terme du délai de 4 ans. Rien n’empêche donc l’acquéreur de revendre les logements avant l’expiration de ce délai, à partir du moment où il a bien achevé les travaux dans le délai imparti.

Une prolongation. Depuis le 1er janvier 2021, sur demande de l’acquéreur formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration du délai initial, ce délai de 4 ans peut faire l’objet d’une prolongation annuelle renouvelable. Notez également que la demande de renouvellement de prolongation doit, quant à elle, être formulée au plus tard 3 mois avant l’expiration de la prolongation initiale.

Un formalisme à respecter. La demande en question doit préciser :

• la consistance des travaux prévus dans l’engagement de transformation ou de construction ;
• les motifs pour lesquels ces travaux ne seront pas achevés dans le délai initial.

Qui ? La prolongation est accordée par l’autorité compétente de l’État du lieu de la situation des immeubles, à savoir le directeur départemental ou le directeur régional des finances publiques.

Une amende jusqu’au 31 décembre 2020. En cas de non-respect de l’engagement pris par l’acheteur, c’est-à-dire à défaut d’achèvement (ou de réalisation) des travaux de construction ou de transformation à l’issue du délai de 4 ans, ce dernier s’expose à l’application d’une amende égale à 25 % de la valeur de cession de l’immeuble. Cette amende est due au titre de l’exercice au cours duquel le délai de 4 ans expire.

Une amende depuis le 1er janvier 2021. L’amende pour non-respect de son engagement par l’acquéreur (réalisation des travaux de construction ou de transformation à l’issue du délai de 4 ans, éventuellement prorogé) est égale au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant.

Exceptions. L’amende ne sera pas due si le non-respect de l’engagement de transformation ou de construction résulte :

• de la restructuration ultérieure de la société ayant acquis le terrain ou le local,
• ou de circonstances indépendantes de la volonté de l’acheteur : force majeure, catastrophe naturelle, etc.

En revanche. Il est important de préciser que la rupture de cet engagement ne vient pas remettre en cause le taux réduit d’IS dont a pu bénéficier le vendeur.

Jusqu’à quand ? Ce régime de faveur s’applique aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2023 inclus, ainsi qu’aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 inclus, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2024.