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Syndics immobiliers : constituer des avances pour travaux futurs, une obligation ?

Date de mise à jour : 02/09/2021 Date de vérification le : 01/09/2023 9 minutes

Avec l’augmentation des charges, financer des gros travaux peut devenir mission impossible pour de nombreux copropriétaires. Mais afin de rendre systématique l’épargne en vue des travaux, la Loi Alur a prévu la mise en place d’un « fonds travaux »…

Rédigé par l'équipe WebLex. En collaboration avec Marie Caderon, juriste spécialisée en droit des affaires
Syndics immobiliers : constituer des avances pour travaux futurs, une obligation ?

Constitution des avances pour travaux futurs : une obligation à partir de quand ?

Constituer des provisions spéciales pour travaux… Initialement, la Loi impose au syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale des copropriétaires (AG), lors de sa 1ère désignation et au moins tous les 3 ans, la décision de constituer des provisions spéciales pour travaux.

…rarement votées en pratique. En pratique, la décision de constituer des provisions spéciales est rarement votée, par manque de moyens mais aussi par crainte d’une mauvaise utilisation de l’argent disponible. D’où la mise en place d’une obligation depuis la loi Alur…

Le montant appelé. La somme appelée chaque année à alimenter le fonds travaux ne pourra pas être inférieure à 5 % du budget annuel de la copropriété.

Exemple. Si le budget est de 50 000 €, la cotisation au fonds sera de 2 500 € minimum (à répartir entre les copropriétaires comme les charges, c’est-à-dire selon les tantièmes).

Le saviez-vous ?

Les sommes provisionnées au titre du fonds de travaux seront définitivement acquises à la copropriété. Le vendeur d’un logement ne sera donc pas en droit de demander au syndic un remboursement de sa quote-part, non utilisée, à la date de la vente. Pour ne pas être lésé, il est donc conseillé de prévoir, dans l’acte de vente, que l’acquéreur lui versera l’équivalent du montant de cette quote-part.

Autres modes de constitution d’avances pour travaux. Il existe d’autres moyens pour financer des travaux.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Syndic : comment financer des travaux dans la copropriété ? »


Constitution des avances pour travaux futurs : une obligation pour toutes les copropriétés ?

Toutes les copropriétés… Par principe, toutes les copropriétés sont concernées. Il existe toutefois quelques exceptions.

Sauf... Ne sont pas concernées par l’obligation de constituer des avances pour travaux futurs :

  • les copropriétés d’immeubles neufs de moins de 5 ans ;
  • les copropriétés comportant moins de 10 lots (tous lots confondus, par exemple, caves, parkings, etc.) qui décideraient, à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés à l’AG, de ne pas mettre en place ce fonds ;
  • les copropriétés dont le diagnostic global technique ferait apparaître l’absence de besoin de travaux dans les 10 années à venir.


Constitution d’un fonds de travaux pour 10 ans

Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires doit obligatoirement constituer un fonds de travaux à l’expiration d’une période de 10 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble, dans le but de faire face aux dépenses résultant :

  • de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, et le cas échéant, du diagnostic technique global ;
  • de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté par l’AG des copropriétaires ;
  • des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence ;
  • des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie qui ne sont pas prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Le fonds est financé par le biais d’une cotisation annuelle obligatoire. Notez que chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’AG pour le versement de provisions du budget prévisionnel.

L’AG peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de l’une ou l’autre des dépenses ci-dessus. Notez que cette affectation doit obligatoirement tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Montant de la cotisation annuelle. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’AG, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5% du budget prévisionnel.

Faute d’adoption du plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel.

Notez que l’AG peut décider d’un montant supérieur dans le cadre d’un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’AG se prononce sur la question de la suspension des cotisations du fonds travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel.

Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’AG, celle-ci doit se prononcer sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.

Point important, les sommes qui sont versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots, et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires dès leur versement.

Dans le cas de la vente d’un lot, elle ne donne pas lieu au remboursement, mais l’acheteur peut décider de verser au vendeur un montant qui leur est équivalent.

À retenir

Les copropriétés doivent créer un fonds pour les travaux d’une provision minimale correspondant à 5 % du budget prévisionnel. Toutefois, certaines copropriétés ne seront pas concernées par ce dispositif. C’est notamment le cas des copropriétés de moins de 10 lots (si elles le décident).
 

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