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Souscrire au capital d’une « société foncière solidaire » et bénéficier d’une réduction d’impôt

Date de mise à jour : 09/07/2024 Date de vérification le : 17/07/2024 19 minutes

Depuis le 1er janvier 2020, si vous faîtes le choix d’investir dans une « société foncière solidaire », vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous réserve de respecter de (très) nombreuses conditions. Revue de détail…

Rédigé par l'équipe WebLex.
Souscrire au capital d’une « société foncière solidaire » et bénéficier d’une réduction d’impôt

Vous réalisez un apport et bénéficiez d’une réduction d’impôt

Un apport en « numéraire » … Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu, votre apport doit être fait en « numéraire ». Concrètement, votre apport doit consister en un dépôt de fonds au profit d’une société, apport qui viendra former ou augmenter son capital social. Vous ne pourrez donc pas bénéficier de cet avantage en cas d’apport en nature.

Un avantage fiscal non négligeable… La réduction d’impôt est égale à 18 % du montant versé, retenu dans la limite maximale de 50 000 € (pour les personnes seules) ou 100 000 € (si vous êtes mariés ou pacsés, et soumis à imposition commune), diminuée du montant des versements ouvrant droit à la réduction d’impôt sur le revenu pour souscription au capital de PME.

En cas d’excèdent. Si vos versements excèdent ces plafonds, l’excédent pourra être reporté l’année suivante et ouvrir à nouveau droit à la réduction d’impôt dans les mêmes conditions (ce report n’est admis qu’au titre des 4 années suivantes au maximum).

Un taux exceptionnel de 25 %. Pour les versements effectués jusqu'au 31 décembre 2025, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 %.

A noter. La réduction d'impôt ne s'applique pas aux titres figurant dans un plan d'épargne en actions, dans un plan d'épargne retraite ou dans un plan d'épargne salariale, ni à la fraction des versements effectués au titre de souscriptions ayant ouvert droit aux réductions d'impôt dites « Madelin » ou « Girardin ».

Quand ? Cette réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de la clôture de l’exercice de l’entreprise.


Des conditions à respecter pour l’entreprise bénéficiaire

Concernant les entreprises bénéficiaires. La société bénéficiaire de l’apport doit être agréée « entreprise solidaire d’utilité sociale ».

Une entreprise solidaire d’utilité sociale ? Depuis le 10 août 2020, pour être qualifiée « d’entreprise solidaire d’utilité sociale », la société bénéficiaire des versements doit remplir au moins l’une des conditions suivantes au moment de l’investissement initial :

  • elle doit n’exercer aucune activité ;
  • elle doit exercer son activité sur un marché quel qu’il soit depuis moins de 10 ans après sa 1ère vente commerciale ;
  • elle a besoin d’un investissement qui, sur la base d'un plan d'entreprise établi en vue d'intégrer un nouveau marché géographique ou de produits, est supérieur à 50 % de son chiffre d'affaires annuel moyen des 5 années précédentes.

Seuil de chiffre d’affaires. Le seuil de chiffre d’affaires (CA) qui caractérise la 1ère vente commerciale est fixé à 250 000 € hors TVA, et doit être constaté à la clôture de l’exercice.

A noter. La durée de 10 ans court à compter de la date d’ouverture de l’exercice suivant celui au titre duquel le CA de l’entreprise excède pour la 1ère fois le seuil de 250 000 €.

Exercice de certaines activités. Outre cet agrément, la société doit exercer, à titre principal :

  • soit une activité de promotion immobilière ou de gestion locative ;
  • soit, à compter du 1er janvier 2021, une activité d'acquisition et de gestion par bail rural de tous biens ruraux bâtis et non bâtis, dans le respect des conditions suivantes :
    • l'activité répond aux objectifs de préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers et l'entreprise n'exerce pas d'activité d'exploitation ;
    • les baux ruraux sont conclus avec des personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique ou sociale et comportent des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion, y compris des obligations de maintien d'un taux minimal d'infrastructures écologiques ;
    • l'entreprise s'engage dans ses statuts à ne pas céder à titre onéreux les biens ruraux acquis pour l'exercice de son activité pendant une durée minimale de 20 ans, sauf à titre exceptionnel, lorsque le bien se révèle impropre à la culture ou doit être cédé dans le cadre d'un aménagement foncier ou pour faire face à de graves difficultés économiques conjoncturelles, après information du ministère de l'agriculture et pour un prix de cession n'excédant pas la valeur nette comptable dudit bien.

Exercice d’une activité en faveur de certaines personnes. La société doit exercer son activité en faveur de personnes en situation de fragilité du fait de leur situation économique et sociale, dans le secteur des :

  • services sociaux et d’insertion relatifs au logement social ;
  • services sociaux relatifs à l’hébergement social de personnes âgées, dépendantes ou en perte d’autonomie ;
  • services visant à installer ou maintenir des agriculteurs respectant les exigences des systèmes de production agroécologiques ;

Des personnes en situation de fragilité ? La définition de la notion de « personne en situation de fragilité », qui varie selon les différents secteurs, est disponible ici.

Un service d’intérêt économique général. La société doit rendre à ces personnes en situation de fragilité un service d'intérêt économique général en mettant à leur disposition les biens et services fonciers pour un tarif inférieur à celui du marché de référence dans lequel elle intervient et en favorisant l'accès de ses bénéficiaires en situation de fragilité économique ou sociale à ces biens et services fonciers, par un accompagnement spécifique.

Un marché de référence. La définition du « marché de référence », qui varie selon les différents secteurs, est disponible ici.

Une convention. Les missions effectuées par l'entreprise bénéficiaire pour l'exécution du service, ainsi que les obligations correspondantes, sont décrites par une convention de mandat de service d’intérêt économique général (SIEG) conclue pour une durée n'excédant pas 10 ans et reconductible par période de 10 ans, comportant les éléments suivants :

  • une description détaillée des missions effectuées par l'entreprise bénéficiaire pour l'exécution du service d'intérêt économique général, ainsi que des obligations correspondantes ;
  • toute précision utile au calcul et à la justification du respect par l'entreprise du plafond de collecte de souscriptions ;
  • en cas de surcompensation, des précisions sur :
    • les modalités de calcul, spécifiques à l'entreprise, de cette surcompensation ;
    • les modalités de constatation, au titre d'un exercice annuel donné, de l'existence d'une surcompensation ainsi que, le cas échéant, de restitution par l'entreprise ou de récupération par la puissance publique de cette surcompensation ;
  • les obligations de l'entreprise au titre des contrôles effectués par les autorités ;
  • les conditions de conservation des documents produits par l'entreprise.

Un plafond global. Le montant total des souscriptions ne doit pas excéder un montant :

  • de 40 M€, s'agissant des entreprises qui exercent l'activité de promotion immobilière ou de gestion locative ;
  • de 15 M€, s'agissant des entreprises qui exercent l'activité d'acquisition et de gestion par bail rural de tous biens ruraux bâtis et non bâtis.


Des conditions à respecter pour l’investisseur

Une obligation de conservation. Les titres reçus en contrepartie de la souscription au capital de l'entreprise sont conservés jusqu'au 31 décembre de la 5ème année suivant celle de la souscription.

Des sanctions. Le non-respect de cette obligation de conservation entraîne la remise en cause de la réduction d’impôt au titre de l’année au cours de laquelle le contribuable a cessé de respecter cette condition, sauf cas de licenciement, d’invalidité, de décès du souscripteur ou de son conjoint ou partenaire de Pacs. Notez toutefois qu’en cas de non-respect de cette condition de conservation suite :

  • à une fusion ou une scission, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause si les titres reçus en contrepartie sont conservés jusqu’au même terme ;
  • à une annulation des titres pour cause de pertes ou de liquidation judiciaire, ou par suite d’une vente réalisée dans le cadre d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause ;
  • à une donation à un particulier des titres reçus en contrepartie de la souscription au capital de l’entreprise, l’avantage fiscal ne sera pas remis en cause si le donataire reprend l’obligation de conservation des titres.

Un remboursement ? Les apports ne sont pas remboursés à l’investisseur avant le 31 décembre de la 7ème année suivant celle de la souscription, sauf si le remboursement fait suite à la liquidation judiciaire de l'entreprise. A défaut, l’avantage fiscal sera remis en cause au titre de l’année au cours de laquelle le contribuable cesse de respecter cette condition.

Quel avantage ? L’investissement réalisé confère aux souscripteurs les seuls droits résultant de la qualité d'actionnaire ou d'associé, à l'exclusion de toute autre contrepartie notamment sous la forme de garantie en capital, de tarifs préférentiels ou d'accès prioritaire aux biens produits ou aux services rendus par la société.

Conditions propres aux titres reçus en contrepartie de la souscription. Les titres financiers ou parts sociales ayant fait l'objet des souscriptions ouvrant droit à la réduction d'impôt sont soumis aux exigences suivantes :

  • l'entreprise ne distribue pas de dividendes ;
  • les titres ou parts sont incessibles à un prix excédant leur valeur d'acquisition, majorée d'un taux de rendement annuel qui ne peut être supérieur à un plafond défini comme la somme entre :
    • le taux du livret A en vigueur au premier jour du mois de la date de la cession ;
    • et, le cas échéant, une majoration fixée à 0,75 % ;
  • les statuts de l'entreprise prévoient, à compter du 1er janvier 2021 et si de telles modalités existent, les modalités de revalorisation de ces titres ou parts.


Des formalités administratives

Un récépissé fournit par l’entreprise. L’entreprise doit délivrer au souscripteur qui lui en fait la demande un récépissé. Elle doit également tenir un registre des souscriptions ayant donné lieu à la délivrance d'un récépissé dont le contenu et les modalités de conservation sont précisés par un arrêté non encore paru à ce jour.

Un document d’information. Avant chaque souscription, l'entreprise doit communiquer à chaque souscripteur un document d'information précisant notamment la période de conservation à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt, les conditions de revente des titres ou parts au terme de la période de conservation, les conditions de remboursement des apports, les risques engendrés par l'opération, les règles d'organisation et de prévention des conflits d'intérêts, ainsi que les modalités de calcul et la décomposition de tous les frais et commissions, directs et indirects.

Un récépissé fournit par le souscripteur. Le souscripteur doit pouvoir présenter, à la demande de l'administration fiscale, un récépissé de sa souscription attestant de son montant, de la date du versement et du respect, par l'entreprise au capital de laquelle il est souscrit, des conditions mentionnées plus haut pour l'exercice au cours duquel est effectuée la souscription.

A retenir

Vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % (25 % pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2025) calculée sur le montant de votre apport en capital, retenu dans la limite de 50 000 € (si vous êtes célibataire, veuf ou divorcé) ou 100 000 € (si vous êtes marié ou pacsé, et soumis à imposition commune). Pour éviter toute remise en cause de cet avantage fiscal, conservez vos titres reçus en échange pendant au moins 5 ans.
 

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