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Promoteurs : comment réagir face à un abandon de chantier ?

Date de mise à jour : 09/03/2021 Date de vérification le : 22/08/2023 10 minutes

Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, vous avez demandé à plusieurs entreprises d’intervenir. Alors que tout se passait bien, vous apprenez que l’une d’elles ne reparaît plus et n’avez aucune nouvelle de sa part. Que pouvez-vous, que devez-vous faire ?

Rédigé par l'équipe WebLex.
Promoteurs : comment réagir face à un abandon de chantier ?


Abandon de chantier : il faut le constater !

Abandon de chantier : de quoi s’agit-il ? Votre client doit tout d’abord s’assurer qu’il s’agit bien d’un abandon de chantier et non d’un arrêt temporaire de chantier. Une simple interruption de chantier est, en général, justifiée par un cas de force majeur, des intempéries, une période de congés, etc. À l’inverse, l’abandon de chantier se caractérise par une interruption injustifiée d’une durée anormalement longue.

Comment le déterminer ? Pour caractériser l’abandon de chantier, votre client doit se munir de preuves. Pour cela, il doit réunir par exemple des données météorologiques pour prouver que la météo n’est pas responsable de l’arrêt du chantier, demander (par courrier recommandé avec AR pour se manger des preuves) des explications à l’entrepreneur sur les raisons de son absence, etc.

Mise en demeure. Préalablement à toute action en justice, votre client doit envoyer à l’entrepreneur une mise en demeure (par lettre recommandée avec AR ou par un commissaire de justice) de reprendre les travaux dans un délai déterminé. Dans cette mise en demeure, il doit lui rappeler la date de livraison qui a été prévue et l’application possible de pénalités de retard. Il doit également préciser à l’entrepreneur qu’il ne le payera plus tant que les travaux n’auront pas repris et de sa volonté, à défaut de reprise des travaux, de faire constater l’abandon par un huissier de justice.

Faire appel à un commissaire de justice... À défaut de reprise du chantier par l’entrepreneur, il faut faire constater par un commissaire de justice l’abandon de chantier et, le cas échéant, les éventuelles malfaçons dans les travaux réalisés. Le commissaire de justice établira alors un procès-verbal (PV) de constat d’abandon de chantier, détaillant les travaux déjà exécutés, les éventuelles malfaçons et les travaux qui ne sont pas terminés. Le PV devra rendre compte de l’absence des ouvriers.

… et à un expert-immobilier. Le commissaire de justice n’étant pas un professionnel de l’immobilier, conseillez à votre client de se faire accompagner par un expert immobilier (architecte, cabinet d’études en bâtiment, etc.) pour constater l’avancée des travaux par rapport aux sommes qui ont déjà été versées.

Attention. Il ne faut pas oublier de convoquer ou de faire convoquer l’entrepreneur sur le chantier afin de respecter le principe du contradictoire.

Le saviez-vous ?

Cette situation est l’occasion de rappeler l’importance de l’échelonnement des paiements au fur et à mesure de l’exécution des travaux. L’entrepreneur doit être payé en fonction de l’avancée réelle du chantier et il ne faut verser des acomptes qu’en fonction du prix des matériaux.

Abandon de chantier justifié. Une entreprise peut, le cas échéant, justifier son abandon de chantier par une conduite chaotique de ce dernier par le maître d’ouvrage. Dans cette situation, il est déjà arrivé que le juge n’accorde pas d’indemnité au maître d’ouvrage. Dans une autre affaire, un juge a également considéré que l’abandon de chantier était justifié par le non-paiement d’une facture.


Abandon de chantier : quels recours ?

Objectif : finir le chantier. Une fois le procès-verbal constatant l’abandon de chantier rédigé, plusieurs possibilités s’offrent à votre client (pour davantage de sécurité, conseillez-lui de faire appel à un avocat). Votre client peut :

  • demander l’exécution du contrat ou sa résiliation aux torts de l’entrepreneur défaillant ;
  • demander l’exécution du contrat par une autre entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.

1er recours. Il s’agit de demander à l’entrepreneur de reprendre les travaux qu’il doit à votre client au titre de son obligation de faire, sous astreinte. En cas d’échec de la demande de reprise des travaux, il est possible de demander la résiliation du contrat ainsi que le versement de dommages-intérêts.

2nd recours. Votre client peut aussi demander à une autre entreprise de terminer les travaux, aux frais de l’entreprise défaillante. Attention, si la défaillance de l’entreprise est due à son placement sous procédure collective, il existe quelques particularités. Un constat de commissaire de justice, idéalement accompagné d’un rapport d’expert immobilier, sera ici nécessaire pour évaluer les frais restant à engager pour finir le chantier.

Attention. Faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante suppose, bien entendu, de faire constater par commissaire de justice la carence de cette dernière, mais aussi de désigner un expert afin de déterminer le point d’arrêt des travaux.

La particularité de la procédure collective. Si l’entrepreneur est en difficulté, votre client doit envoyer une mise en demeure à l’administrateur judiciaire qui représente la société et déclarer sa créance. L’administrateur aura 1 mois pour lui répondre. En l’absence de réponse dans ce délai d’un mois, son silence est considéré comme un refus de poursuivre le chantier et le contrat est résilié de plein droit.

Attention. Il ne faut pas s’en cacher, face à un entrepreneur en situation de redressement ou de liquidation judiciaire, les chances d’obtenir gain de cause sont minces. D’où l’importance de prévoir, dès le départ, les conditions et les modalités de règlement des travaux en fonction de l’avancée du chantier.

Votre client a emprunté ? Si un emprunt a été contracté dans le but de financer les travaux, votre client peut demander la suspension de l’exécution du contrat de prêt, au besoin en sollicitant l’intervention du juge. Il peut également demander au juge un délai de grâce de 2 ans (au maximum) pour régler l’organisme prêteur.

À retenir

Un abandon de chantier ne doit pas être confondu avec une simple interruption temporaire de chantier. Précisez à votre client qu’il doit mettre en demeure l’entrepreneur défaillant de reprendre le chantier. À défaut de reprise, votre client doit constater l’abandon par commissaire de justice.

J'ai entendu dire

Une entreprise a abandonné le chantier qui lui avait été confié. Est-il possible de réceptionner l’ouvrage ?

Un ouvrage peut être réceptionné même s’il n’a pas été achevé complètement. Attention toutefois, la réception des travaux, qu’elle soit judiciaire ou amiable, ne peut être prononcée que si l’ouvrage est considéré comme étant habitable.
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