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Agent immobilier : le point sur le droit de préemption urbain (DPU)

Date de mise à jour : 18/07/2023 Date de vérification le : 18/07/2023 20 minutes

Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une collectivité publique (commune, intercommunalité, etc.) d’acheter un bien immobilier mis en vente. Encore faut-il que la décision de préemption respecte les (strictes) conditions de mise en œuvre du DPU prévues par la Loi. Quelles sont ces conditions ?

Rédigé par l'équipe WebLex.
Agent immobilier : le point sur le droit de préemption urbain (DPU)

Droit de préemption urbain : quels biens ?

Préempter pour l’intérêt général. L’objectif du droit de préemption urbain (DPU) est de permettre à une Mairie, une intercommunalité, etc., de préempter des biens immobiliers mis en vente, dans l’intérêt général, afin de réaliser des actions ou opérations d'aménagement ayant pour objet de mettre en œuvre un projet urbain local. Généralement, ce pouvoir appartient à la Mairie.

Une préemption motivée. Chaque décision de préemption d’une commune doit être motivée, c’est-à-dire mentionner l’objet pour lequel le droit est exercé.

Préempter tous les biens immobiliers ? La Mairie peut exercer son droit de préemption, en principe, sur tout immeuble vendu ou donné.

Parcelles agricoles. Le bien préempté peut être un terrain exploité par un agriculteur, Dans ce cas, sachez que le droit de préemption de la commune l’emporte sur celui de l’agriculteur sur des biens classés en zone U ou AU du PLU.

Le saviez-vous ?

Les parts et actions de société peuvent également être soumises sous certaines conditions au droit de préemption. Il en sera de même à propos d’un fonds de commerce.

- Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Droit de préemption commercial : mode d’emploi »

Exclusion du droit de préemption. Sont exclus du droit de préemption :

  • les biens issus d’une succession ;
  • les donations portant sur des immeubles ou droits sociaux (SCI) entre parents jusqu’au 6e degré ou entre personnes ayant des liens issus d’un mariage ou d’un pacs ;
  • les contrats mettant fin à une indivision au profit d’un des indivisaires ;
  • les immeubles faisant l’objet d’un contrat de vente d’immeuble à construire (par exemple, les ventes en l’état futur d’achèvement) ;
  • les contrats n’entraînant aucun transfert de propriété, comme par exemple, la cession ou la donation d’un usufruit (on parle de « démembrement de propriété ») ;
  • les immeubles cédés dans le cadre d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire.

Le saviez-vous ?

Les biens immobiliers doivent être achevés depuis au moins 4 ans pour être soumis au droit de préemption. Le point de départ de ce délai est la date de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux.

Copropriété. En copropriété, le droit de préemption n’est en principe pas applicable à la vente d’un lot de copropriété à usage d’habitation principale, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation dont le règlement de copropriété a plus de 10 ans. C’est la date de publication du règlement de copropriété au service de la publicité foncière qui constitue le point de départ de ce délai.

Mais. Ce principe ne se voit pas appliqué en cas de « droit de préemption urbain renforcé ». Par délibération, la Mairie peut décider d’appliquer un DPU renforcé sur la totalité ou certaines parties de son territoire. Les opérations en principe exclues par le DPU « simple » se voient alors soumises au DPU « renforcé ».

Le saviez-vous ?

Le droit de préemption de la commune lors d’une vente après division de l’immeuble a été jugé inconstitutionnel. Une commune ne peut donc plus préempter, depuis le 11 janvier 2018, à l’occasion d’une vente après division de l’immeuble.


Droit de préemption urbain : quelle procédure ?

Périmètre de préemption. Au préalable, pour que la Mairie puisse préempter un bien, il faut tout d’abord qu’elle ait déterminé un périmètre couvert par son droit de préemption. L’importance de ce périmètre va varier selon la volonté des Mairies. La délibération créant le droit de préemption doit être affichée en Mairie pendant 2 mois et faire l’objet d’une insertion dans un journal local.

« Purger » le droit de préemption. Si le bien mis en vente trouve un acquéreur, une fois le compromis de vente signé, le notaire ou l’agent immobilier adressera une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour le compte du vendeur. On parle de « purge » du droit de préemption. Cette DIA est envoyée en 4 exemplaires par lettre recommandée avec AR ou déposée contre décharge.

Le saviez-vous ?

Il est désormais possible d’adresser la DIA par voie électronique en un seul exemplaire avec AR.

Contenu de la DIA. La DIA doit comporter le nom du propriétaire, la situation du bien, sa désignation, son usage, les droits réels qui le grèvent, le prix de vente, les modalités de paiement ainsi que toutes les charges financières en sus du prix.

Attention ! Le montant de la rémunération de l’agent immobilier doit être mentionnée dans la DIA. A défaut, il perd son droit aux honoraires de vente. Le montant peut être revu si le juge ajuste le prix de vente, le cas échéant.

Le saviez-vous ?

Le Gouvernement vient d’éclairer les professionnels sur le problème posé par le terme de « bénéficiaire » dans la DIA. Pour les professionnels, le bénéficiaire est l’agence immobilière. Or, le Gouvernement a précisé qu’il faut entendre le terme de « bénéficiaire » comme la personne qui a en charge le paiement des honoraires. C’est donc pour cela, qu’il faut indiquer dans la DIA, soit l’acquéreur, soit le vendeur, comme étant le bénéficiaire des honoraires.

- Consultez le modèle de déclaration d’intention d’aliéner

DIA = offre de vente. La DIA est une offre de vente. Par conséquent, elle doit être remplie avec beaucoup de soin et être signée par le vendeur ou son mandataire.

Un délai de 2 mois. Une fois que la Mairie s’est vue notifier la DIA, elle a 2 mois pour faire connaître sa réponse. Ce délai peut être porté à 3 mois en cas de demande de documents supplémentaires ou encore de visite nécessaire du bien immobilier. La Mairie peut faire connaître sa réponse par LRAR, par huissier justice ou par un policier municipal.

Réponse de la Mairie. La commune peut :

  • renoncer à son droit de préemption ou ne pas répondre (son silence vaut renonciation) : le bien peut alors être vendu au prix annoncé dans la DIA ;
  • accepter le prix proposé : la vente est alors conclue et la commune se substitue à l’acquéreur initial ; la vente doit alors être régularisée dans les 3 mois par un notaire ;
  • faire une contre-proposition : le propriétaire a alors 2 mois pour renoncer à vendre (son silence vaut renonciation à la vente) ou accepter la contre-proposition ; s’il veut toujours vendre son bien mais qu’il n’est pas d’accord sur le prix proposé par la Mairie, il faut alors saisir le Tribunal de Grande Instance qui sera chargé de fixer le prix de vente.

Le saviez-vous ?

Si la Mairie renonce à acheter avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre au prix indiqué dans la DIA. En revanche, si elle y renonce après, il peut vendre son bien pendant une période de 5 ans au prix fixé par le juge, sans que la Mairie ne puisse exercer un nouveau droit de préemption.

Présence d’un locataire. Si la Mairie décide de préempter le bien vendu et qu’un locataire y habite, le vendeur doit informer ce dernier de cette préemption par lettre recommandée avec AR.

À noter. Il faut être vigilant si vous faites face à la situation suivante : une Mairie décide de ne pas préempter le bien vendu, mais, par la suite, la vente de ce bien n’est pas finalisée. En cas de nouvelle vente avec un nouvel acquéreur, il faut purger une nouvelle fois le droit de préemption urbain par l’envoi d’une nouvelle DIA.

Le saviez-vous ?

Si l’identité de l’acquéreur n’est pas mentionnée dans la DIA, en cas de changement de celui-ci, il n’y a pas besoin de présenter une nouvelle DIA à la Mairie dès lors que le prix et les conditions de la vente ne sont pas modifiées. Si une nouvelle DIA est déposée, un nouveau droit est ouvert. La Mairie pourra alors préempter même si elle y avait renoncé précédemment.


Droit de préemption urbain : en cas d’illégalité, une indemnisation ?

Illégalité. Il peut arriver que la préemption de la commune soit illégale rendant la vente à la commune impossible. Dans ce cas, se pose la question des éventuelles réparations qui peuvent être réclamées à la commune.

Une réparation possible ? Pour le juge, le propriétaire du bien peut, si la décision de préemption est illégale, obtenir réparation du préjudice que lui a causé cette décision.

Condition. Pour être indemnisé de son préjudice, le propriétaire doit prouver que la réalisation de la vente était suffisamment probable.

Indemnisations. Le propriétaire peut être indemnisé par la commune de la différence de prix s’il vend son bien dans un délai raisonnable après l’échec de la préemption. Si la vente est réalisée dans un délai non raisonnable il faudra déterminer la valeur vénale du bien à la date de la renonciation de la commune pour apprécier le montant de la réparation due au vendeur.

Une indemnisation de l’agent immobilier ? Dans une affaire récente, une Mairie a souhaité préempter un bien en négociant le prix d’achat à la baisse. Le vendeur a refusé la contre-proposition et retiré son bien du marché immobilier. La vente devenant caduque, l’agent immobilier a alors perdu sa rémunération d’un montant de plus de 100 000 €. 6 mois plus tard, le vendeur trouve un nouvel acquéreur sans passer par l’agent immobilier et cette fois-ci, la Mairie ne préempte pas. Toutefois, l’agent immobilier va demander à être indemnisé de la perte de sa rémunération par la Mairie, la vente ayant été réalisée en fraude de ses droits. Il explique que la décision de préemption de la première vente n’est pas justifiée et que le nouvel acquéreur est lié juridiquement à la Mairie. Selon lui, la Mairie s’est organisée pour acheter le bien de manière détournée afin de ne pas lui verser sa rémunération. Et le juge va lui donner raison : la décision de préemption n’étant pas justifiée et l’achat ayant été réalisé en fraude des droits de l’agent immobilier, ce dernier a droit à une indemnisation de son préjudice.

Transfert de propriété déjà effectif. Il arrive que la décision de préemption soit annulée alors que le transfert de propriété a déjà eu lieu. Dans une telle situation, le titulaire du droit de préemption doit proposer à son ancien propriétaire de racheter son bien immobilier. Celui-ci a 3 mois pour prendre sa décision. A l’issue de ce délai, il est réputé avoir renoncé à racheter son ancien bien immobilier.

Et si l’ancien propriétaire renonce à racheter son bien immobilier (expressément ou tacitement), le titulaire du droit de préemption doit ensuite proposer à l’acquéreur évincé de l’acheter.

Toutefois, si la revente du bien immobilier porte atteinte à l’intérêt général d’une manière excessive comparativement à l’intérêt personnel qui s’attache à la disparition des effets de la préemption injustifiée, le titulaire du droit de préemption peut ne pas proposer à l’ancien propriétaire et à l’acquéreur évincé d’acheter le bien immobilier.

Préemption pour une salle des fêtes. L’intérêt général ne doit pas primer lorsqu’une maison a été préemptée pour être transformée en salle des fêtes, bien que celle existante connaisse des difficultés de mise aux normes d’accessibilité.

Préemption pour des logements sociaux. L’intérêt général doit primer lorsque l’immeuble préempté doit être transformé en logement social.

Préemption pour préserver les milieux naturels. L’intérêt général doit primer lorsque la préemption est nécessaire pour préserver un milieu naturel.

À retenir

Une Mairie peut instituer un périmètre sur son territoire sur lequel elle peut exercer un droit de préemption urbain (DPU) en cas de vente d’un bien immobilier. Une fois le compromis de vente signé, le vendeur (ou son notaire ou l’agent immobilier, le cas échéant) doit notifier à la Mairie qu’elle peut exercer son droit en l’informant de la vente par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). La Mairie a alors 2 mois pour donner sa réponse (une réponse positive devant être motivée pour des raisons d’intérêt général).
 

J'ai entendu dire

Que se passe-t-il si une DIA est notifiée à la Mairie alors que le bien n’est pas situé dans un périmètre couvert par le droit de préemption ?

Si une DIA est notifiée à la Mairie, cette dernière peut préempter le bien alors même qu’elle ne s’était pas ouvert ce droit.
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Sources
  • Article L 210-1 du Code de l’urbanisme
  • Articles L 211-1 et suivants du Code l’urbanisme
  • Articles R 213-4 et suivants du Code de l’urbanisme
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 15 mars 2006, n° 266495 (réparation du vendeur-préemption illégale)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 10 mars 2010, n° 323543 (la valeur vénale doit être appréciée à la date de la renonciation de la commune-préemption illégale)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 10 février 2016, n° 382293 (indemnisation de l’agent immobilier)
  • Réponse Ministérielle Morel-A-L’Huissier, Assemblée Nationale, du 16 mai 2017, n° 6385 (notion de « bénéficiaire » dans la DIA)
  • Réponse Ministérielle Masson, Sénat, du 5 octobre 2017, n° 01223 (notification de la décision de la Mairie par huissier ou policier municipal)
  • Décision QPC du Conseil Constitutionnel, du 9 janvier 2018, n° 2017-683 (droit de préemption subsidiaire de la commune inconstitutionnel)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 juin 2018, n° 16-28357 (nouvel acquéreur-nouvelle purge du DPU)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 janvier 2019, n° 17-18515 (DIA valant offre de vente)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 28 septembre 2020, n° 432063 (salles des fêtes)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 28 septembre 2020, n° 436978 (logements sociaux)
  • Arrêt du Conseil d’Etat, du 28 septembre 2020, n° 430951 (préservation du milieu naturel)
  • Réponse ministérielle Masson, Sénat, du 9 décembre 2021, n° 12762 (le droit de préemption de la commune prime)
  • Arrêt du Conseil d’État du 30 juin 2023, no 468543 (dépassement du taux légal de logements sociaux-préemption valable)
  • Arrêt du Conseil d'État du 6 juillet 2023, no 464999 (indemnisation du vendeur après renonciation de la commune à préempter)
     
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Voir les sources
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