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Agent immobilier : comment bien rédiger une annonce immobilière ?

Date de mise à jour : 10/02/2022 Date de vérification le : 10/02/2022 9 minutes

Vous n’êtes pas libre de rédiger comme vous le voulez une annonce de vente ou une annonce de location immobilière. Vous devez, en effet, respecter une réglementation (très) stricte afin d’apporter une information complète à vos clients. Que devez-vous savoir ?

Rédigé par l'équipe WebLex.
Agent immobilier : comment bien rédiger une annonce immobilière ?


Agent immobilier : rédiger une annonce de vente immobilière

2 situations. Il existe des règles spécifiques s’agissant de la rédaction des annonces immobilières (sur vos vitrines mais également sur votre site internet) que vous devez impérativement respecter. Il faut distinguer selon que l’affiche concerne un bien à vendre ou à louer.

Activité de vente. Activité de vente. Dans le cadre de votre activité de vente, les affiches publicitaires doivent mentionner : le nom du titulaire de la carte professionnelle, le montant de la garantie professionnelle en cas de détention de fonds, le numéro du mandat, etc.

Mention du prix et des honoraires. S’agissant du prix, il convient de distinguer selon que vos honoraires sont à la charge de l’acquéreur ou à la charge du vendeur :

  • si les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché sera le prix de vente mentionné dans le mandat sans aucune mention relative aux honoraires : pour un prix de vente 200 000 €, avec des honoraires prévus pour un montant de 10 000 €, la mention relative au prix sera de 200 000 € ;
  • si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, le prix doit être exprimé à la fois en honoraires inclus et exclus : pour un prix de vente de 200 000 €, avec des honoraires de 10 000 €, la mention sera, par exemple, « 210 000 € honoraires inclus – 200 000 € honoraires exclus – honoraire de 5 % à la charge de l’acquéreur ».

Le saviez-vous ?

La mention du prix honoraire inclus doit être plus importante que celle du prix hors honoraire.

Barème.Vous devez afficher le barème des prix de vos prestations sur votre site Internet. Notez que s’agissant de l’accessibilité des tarifs sur Internet, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a apporté les précisions suivantes :

  • sur votre site Internet, le barème des tarifs doit être accessible en 2 clics maximum (mettez en place, par exemple, un onglet « tarifs » sur votre page d’accueil) ;
  • le barème doit également être accessible depuis les sites Internet qui ne vous appartiennent pas tels que Facebook (le cas échéant, un renvoi vers votre site Internet sur lequel se trouve le barème suffit pour remplir votre obligation) ;
  • sur toute annonce immobilière dématérialisée, un lien hypertexte doit être visible dans le corps de l’annonce ; il peut être intitulé, par exemple, « consulter nos tarifs » et renvoyer directement sur la page « tarifs » de votre site professionnel.

A compter du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier devront indiquer dans leurs annonces que le montant de leur honoraire est un montant « maximum ».


Agent immobilier : rédiger une annonce de location immobilière

Activité de location. Les annonces de location immobilières font également l’objet d’une réglementation stricte tant au regard des informations relatives au prix qu’aux informations spécifiques à la location.

Qui paye ? Les honoraires liés à la mise en location d’un logement doivent être à la charge exclusive du bailleur. Mais 4 prestations particulières font l’objet d’un partage des honoraires entre le bailleur et le locataire, à savoir : l’organisation des visites du bien, la constitution du dossier de location, la rédaction du contrat de bail, l’établissement de l’état des lieux avant la prise de possession du locataire. Rappelons que le montant des honoraires payés par le locataire ne peut pas être supérieur à celui qui est payé par le bailleur.

Mention du prix d’un bien en location. Toute publicité relative à la location ou à la sous-location non saisonnière d'un bien immobilier, quel que soit le support utilisé, doit indiquer :

  • le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s'il y a lieu, de la mention « charges comprises » (celles-ci peuvent respectivement être abréviées en « /mois » et « CC » sur les supports physiques) ;
  • le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges ;
  • le cas échéant, pour les biens situés dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, le montant du complément de loyer exigé ;
  • le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;
  • le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
  • le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques ;
  • le cas échéant, le montant TTC des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l'état des lieux ;
  • la commune et, le cas échéant, l'arrondissement dans lequel se situe le bien objet de la publicité ;
  • la surface du bien loué exprimée en m² de surface habitable.

A compter du 1er avril 2022, pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, les professionnels vont devoir obligatoirement mentionner dans les annonces immobilières les informations financières suivantes :

  • le loyer de base (loyer hors charges) ;
  • le loyer de référence majoré (qui constitue le plafond du loyer de base) ;
  • le complément de loyer, le cas échéant.

Le saviez-vous ?

La réglementation relative à la rédaction des annonces de vente et de location immobilière s’impose aussi bien aux agents immobiliers qu’aux notaires, aux administrateurs de biens, aux avocats ou encore aux huissiers de justice.

DGCCRF. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a fait paraître une note information pour vous permettre d’interpréter correctement la nouvelle réglementation relative à la rédaction des annonces immobilières.

     =>  Consultez la note d’information de la DGCCRF

Conseil. La note peut évoluer. Or, les agents de la DGCCRF s’en servent lors des contrôles qu’ils effectuent. Il est donc important que vous conserviez un exemplaire imprimé pour vous en prévaloir, le cas échéant.

La DGCCRF enquête. Au 2nd semestre 2016, la DGCCRF a mené une enquête dans le secteur de la vente immobilière : au final, les manquements relevés ont donné lieu à 458 avertissements, 295 injonctions, 54 procès-verbaux pénaux et 37 procès-verbaux administratifs. Notez que 65 % des infractions constatées sont liées aux obligations d’information des clients. Le taux d’irrégularités est de 58 %, soit légère baisse par rapport à 2015 (64 %).

Quels sont les manquements relevés ? Les manquements relevés durant l’enquête portent essentiellement sur :

  • l’affichage du barème des prix des prestations : 20 % des agences immobilières, en moyenne, n’affichent pas de barème des prix en vitrine alors que cette obligation est pourtant en vigueur depuis 26 ans ;
  • l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire depuis 2011, l’affichage de l’étiquette-énergie est encore très souvent absent ou non conforme à la réglementation ;
  • l’indication de la surface du bien dans les contrats de vente ou de location lorsque le bien est en copropriété ;
  • l’indication des mentions légales sur les sites internet des agences.

A compter du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier devront indiquer dans leurs annonces que le montant de leur honoraire est un montant « maximum ».


L’obligation de mention du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Depuis le 1er janvier 2021, les annonces immobilières doivent faire état du DPE du bien mis en location ou en vente.

Sanctions. Un professionnel qui manque à cette obligation peut être condamné au paiement d’une amende de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une société.

Le saviez-vous ?

Un non-professionnel est lui aussi tenu de faire état du DPE. A défaut, il encoure une amende de 3 000 €.

Et depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières doivent mentionner que les logements mis en vente ou en location estsont considérés comme des « passoires énergétiques », de la manière suivante :

  • « Logement à consommation énergétique excessive : classe F » ;
  • « Logement à consommation énergétique excessive : classe G ».

Cette mention doit être d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.

A retenir

Attention à l’indication du prix lorsque vous rédigez des annonces immobilières : il variera selon que vos honoraires sont à la charge de l’acquéreur ou à la charge du vendeur. Notez que les modalités de rédaction sont différentes selon qu’il s’agit d’une annonce relative à une vente ou à une location.

J'ai entendu dire

Mon client souhaite vendre un appartement situé dans un immeuble en copropriété. Y a-t-il des règles particulières à respecter concernant l’annonce immobilière que je vais publier ?

S’agissant des lots de copropriété, il existe plusieurs mentions à indiquer impérativement. Vous devez, tout d’abord, indiquer que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, le montant du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes. Enfin, votre annonce devra également préciser si le syndicat des copropriétaires fait l'objet d’une procédure de sauvegarde Puis-je pratiquer un rabais par rapport au prix affiché ?

Oui, les rabais par rapport aux prix affichés sont autorisés, malgré l’obligation d’afficher les prix effectivement pratiqués. Toutefois, cette dérogation n’est possible que si 2 conditions sont réunies, à savoir : le rabais doit rester dans des limites proches des prix pratiqués et ne peut être concédé que pour des affaires particulières. Notez que le Gouvernement ne précise pas ce qu’il faut entendre par « dans les limites proches des prix pratiqués » ni « affaires particulières ». Seul le temps et la pratique permettra d’affiner ces notions.
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