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Révision du loyer en cours de bail commercial : une réglementation précise

Rédigé par l'équipe WebLex.

Vous louez un local commercial et vous venez de recevoir une demande de révision du montant du loyer que vous versez. Attention : il faut savoir que la révision du loyer est encadrée et plafonnée. Comment et dans quelles mesures le montant du loyer peut-il être révisé ?


Révision du loyer commercial : les conditions générales

Le loyer initial... Le loyer prévu dans le contrat de bail commercial est fixé librement entre le bailleur et le locataire. Au fil du temps, le loyer déterminé lors de la signature du contrat de bail commercial n’est plus nécessairement en adéquation avec la valeur locative réelle du local loué. Ce qui peut justifier une révision de son montant, révision qui est toutefois strictement encadrée.

… peut être révisé...


Révision triennale : ce que vous devez savoir

Tous les 3 ans. Demandée soit par le bailleur (le plus souvent), soit par le locataire, ce mode de révision ne peut intervenir que tous les 3 ans, lorsque la période triennale est échue : la 1ère révision triennale ne peut intervenir que 3 ans au moins après la signature du bail commercial, puis les révisions suivantes interviennent tous les 3 ans à compter du jour où le loyer précédemment révisé est applicable.

Pour quel montant ?...

J'ai entendu dire

POSEZ-NOUS VOS QUESTIONS

J’ai un client qui souhaite demander la révision du montant du loyer car ce dernier a augmenté de plus d’1/4 par rapport au prix fixé lors de la signature du bail commercial. Mais il m’a informé que depuis la signature du bail, plusieurs avenants ont été conclus, augmentant l’assiette des lieux loués ainsi que le montant du loyer...

Mon client peut-il demander une révision en se basant sur le loyer déterminé lors de la conclusion du bail commercial ?

Non. Pour mémoire, il faut se référer au montant du dernier loyer fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Lorsque des avenants sont signés, il faut donc se référer au montant du loyer indiqué dans le dernier avenant pour déterminer si la hausse est de plus d’1/4 ou non. Votre client ne doit donc pas se baser sur le montant déterminé lors de la signature du bail commercial.

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Sources

  • Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (article 9)
  • Article L 144-12 du Code de Commerce
  • Articles L 145-8 et suivants du Code de Commerce
  • Articles L 145-33 et suivants du Code de Commerce
  • Articles R 145-20 et suivants du Code de Commerce
  • Article L 112-2 du Code Monétaire et Financier
  • Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 23 octobre 1961 (loyer de comparaison)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 3 mai 2012 n° 11-13448 (exclusion des charges incombant au bailleur pour la détermination du loyer de comparaison)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 14 janvier 2016, n° 14-28681 (clause d’échelle mobile sans possibilité de révision du loyer à la baisse-interdiction)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 17 mars 2016, n° 14-26009 (notion de prix précédemment fixé-avenants au contrat de bail commercial)
  • Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 17 mars 2016, n° 14-26009 (notion de prix précédemment fixé)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 septembre 2016, n° 15-17485 (date de renouvellement du bail à retenir pour déterminer l’indice de référence applicable-révision triennale)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 mars 2017, n° 16-13914 (montant « plancher » du loyer-clause illégale)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 24 mai 2017, n° 16-15043 (construction de logements et bâtiments à usage scolaire et industriel-hausse de loyer déplafonnée)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 13-25439 (clause résolutoire invoquée de mauvaise foi)
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