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Gérer le bail commercial

Conclure une convention d’occupation précaire : ce qu’il faut savoir

Rédigé par l'équipe WebLex en collaboration avec Sabine Canneva, juriste spécialisée en droit des affaires.

Dans certaines situations, il peut être intéressant de signer une « convention d’occupation précaire ». Il s’agit d’un contrat qui permet de déroger aux régimes des baux d’habitation et commerciaux. Voici quelques éléments que vous devez connaître avant de signer un tel type de contrat…


Convention d’occupation précaire : une réglementation spécifique

Bail = ordre public. Par principe, notamment pour protéger les locataires, une réglementation d’ordre public s’applique pour les baux d’habitation et pour les baux commerciaux.

Echapper aux règles d’ordre public, (im)possible ?

COP : quelle réglementation ? Le régime de ce contrat est ainsi largement dérogatoire. Ni les baux d’habitation, ni les baux commerciaux ne s’appliquent. Par conséquent, seules les règles générales prévues par le Code civil s’appliquent, ce qui peut s’avérer insuffisant. Les parties ont donc tout intérêt à organiser de façon plus précise leurs relations contractuelles surtout si l’occupation des lieux est amenée à durer (répartition des charges, possibilité de sous-location ou non du local, etc.).

La précarité.

Sources

  • Articles L 145-1 et suivants du Code de commerce
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 21 mars 1990, n° 88-19365 (convention d’occupation précaire-pas de droit au renouvellement)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 novembre 1991, n° 90-16514 (convention d’occupation précaire-pas d’indemnité d’éviction)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 janvier 1997, n° 75-13632 (expropriation-validité d’une convention d’occupation précaire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 mai 1997, n° 95-16735 (convention d’occupation précaire-validité d’une clause à durée indéterminée)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 avril 2003, n° 01-12923 (incendie et reconstruction des locaux- validité d’une clause à durée indéterminée et maintien dans le local au-delà de la durée de la convention sans bénéficie du statut des baux commerciaux)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 avril 2009, n° 08-13303 (précarité existe au moment de la signature de la convention d’occupation précaire)
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