Copropriété : les 9 (petites) mesures applicables au 1er juin 2020

Copropriété = logements d’habitation

Le régime de la copropriété est recentré autour de la notion d'habitation.

Concrètement, lorsqu’un immeuble ne comporte aucun logement, si les différents propriétaires le souhaitent, il peut ne pas être soumis au régime des copropriétés : ils devront alors mentionner expressément qu’ils dérogent au régime des copropriétés.

Dans cette situation, c’est la liberté contractuelle qui s’applique, sur le modèle des ensembles immobiliers.

La structure mise en place doit disposer de la personnalité morale et permettre la gestion des éléments communs.

Notez que les copropriétaires d’immeubles déjà existants qui souhaitent profiter de ce nouveau régime dérogatoire ne peuvent le faire qu’à la suite d’une décision prise à l’unanimité, au cours d’une assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Copropriété = pas de servitude

Par principe, une servitude suppose l'existence de 2 fonds distincts. Ce qui est impossible, dans une copropriété, puisque le propriétaire d'un lot de copropriété est également propriétaire indivis des parties communes.

C’est pourquoi les juges ont depuis longtemps établi qu’aucune servitude ne peut être instituée sur une partie commune au profit d'un lot de copropriété

Cette solution est désormais expressément mentionnée par la Loi.

Précisions sur le contenu du règlement de copropriété

Il est dorénavant indiqué que le règlement de copropriété énumère, s'il y a lieu, les parties communes « spéciales » et celles à « jouissance privative ».

Pour rappel, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

Quant aux parties communes à jouissance privative, ce sont celles affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot.

Le règlement de copropriété peut désormais préciser les charges que le titulaire d’un tel droit doit, le cas échéant, supporter.

Cette précision dans le règlement de copropriété présente une utilité car, à défaut, ces charges sont réparties entre tous les copropriétaires, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, alors même qu'ils n'en ont pas la jouissance.

Favoriser la transmission de la fiche synthétique

Pour favoriser la transmission de la fiche synthétique, il est désormais prévu que si celle-ci n’est pas mise à disposition d’un copropriétaire, au-delà d’un délai d’1 mois à compter de sa demande, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.

Ces pénalités sont ensuite déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale.

Notez que le montant de ces pénalités reste inconnu à l’heure où nous rédigeons cet article.

La réalisation des travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives

Désormais, pour éviter les situations de blocages, l'interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation de travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives est élargie à tous types de travaux, dès lors qu’ils sont régulièrement votés par l’AG.

Toutefois, l'atteinte portée au droit de propriété du copropriétaire qui souhaite faire obstacle à des travaux est limitée. En présence d'une solution alternative permettant d'éviter une intrusion chez lui, la réalisation de tels travaux ne peut, en effet, être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Par ailleurs, en cas de privation totale temporaire de jouissance de son lot, un copropriétaire peut désormais obtenir une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive qui lui sera octroyée.

Précisions sur la répartition des charges et frais entre les copropriétaires

Afin de tenir compte de l’éventuelle présence de compteurs individuels, la participation des copropriétaires aux charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun est désormais déterminée en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent à l'égard de chaque lot.

Clarification du droit de priorité des copropriétaires

A l’occasion de la vente par le syndic de locaux privatifs créés à la suite d’une surélévation de l’immeuble, les copropriétaires bénéficient d’un droit d’achat prioritaire.

Jusqu’à présent, il était fait référence à « l’étage supérieur » : en pratique, cela ne permet pas de déterminer précisément les titulaires de ce droit de priorité en cas de surélévation du dernier étage.

Dans la mesure où la raison d'être de cette exigence est de protéger les copropriétaires les plus exposés à subir les inconvénients des travaux, donc ceux dont les lots sont directement situés en-dessous des locaux à construire en surélévation, il est désormais fait référence « aux copropriétaires de locaux situés en tout ou partie sous la surélévation ».

Répartition judiciaire des charges

Il est désormais prévu que lorsque le juge retoque une clause relative à la répartition des charges et procède à une nouvelle répartition, cette dernière ne prend effet qu'au 1er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Dissolution de la copropriété

Il est expressément prévu que la réunion de tous les lots entre les mains d’un seul copropriétaire entraîne la disparition de plein droit de la copropriété sans qu'une décision de l’AG ou du juge ne soit nécessaire pour le constater.

Dans cette situation, le syndicat des copropriétaires subsiste uniquement pour les besoins de sa liquidation. En outre, le syndic est habilité à procéder aux opérations de liquidation et à défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement pour représenter le syndicat en liquidation.

Sources :

• Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
• Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis

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