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Syndic immobilier : modifier l’usage d’un lot de copropriété

Date de mise à jour : 10/06/2021 Date de vérification le : 01/09/2023 8 minutes

C’est le règlement de copropriété qui détermine la destination de l’immeuble, les rapports de voisinage, ce qu’un copropriétaire a le droit de faire ou non. Mais à l’intérieur de ces limites, un copropriétaire dispose de marges de manœuvre. Lesquelles ?

Rédigé par l'équipe WebLex. En collaboration avec Marie Caderon, juriste spécialisée en droit des affaires
Syndic immobilier : modifier l’usage d’un lot de copropriété


Lot de copropriété : modifier l’affectation du lot

Transformer son lot. Un copropriétaire peut avoir envie de faire évoluer l’usage de son lot et transformer, par exemple, un local commercial ou un grenier en local d’habitation, changer d’activité commerciale, etc. Que doit-il faire pour cela ?

Distinction. Pour connaître les libertés d’un copropriétaire dans le changement d’affectation d’un lot de copropriété (logement d’habitation, commerce, parking, etc.), il est nécessaire de faire une distinction : soit le changement est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, soit il ne l’est pas.

Affectation contraire au règlement de copropriété. Un copropriétaire ne peut pas modifier seul l’affectation d’un lot de copropriété d’usage des parties privatives lorsque l’affectation envisagée est contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble.

Comment modifier l’affectation ? Pour qu’un copropriétaire puisse modifier l’affectation d’un lot contraire au règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble, il est nécessaire que l’assemblée générale (AG) des copropriétaires accepte cette nouvelle affectation à l’unanimité.

À noter. Cette nouvelle affectation devra être mentionnée sur le règlement de copropriété. L’état descriptif de division devra également être modifié en conséquence.

Affectation non interdite par le règlement de copropriété. Lorsque l’activité projetée n’est pas interdite par le règlement et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, un changement d’affectation du lot est possible, sans l’accord de l’AG des copropriétaires, à condition, toutefois, que cela ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Attention ! Il peut arriver que certains copropriétaires sollicitent l’accord de l’AG pour un changement d’affectation alors qu’aucun texte ne le prévoit. Si l’AG refuse le changement d’affectation, cette décision s’impose au copropriétaire. Ce dernier peut toutefois contester la décision de l’AG dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (PV) d’AG par le syndic.

Travaux. Même si un copropriétaire peut procéder à une nouvelle affectation sans autorisation de l’AG, il n’est pas totalement libre de faire ce qu’il veut. Il doit, en effet, obtenir au préalable les autorisations d’urbanisme nécessaires avant d’effectuer les travaux, le cas échéant.

À noter. Si un copropriétaire change l’affectation de son lot et que la copropriété ne fait rien pendant 10 ans, le changement ne peut plus être contesté à l’issue de ce délai.

Le saviez-vous ?

L’AG ne peut pas, à quelque majorité que ce soit, impose à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance.

Autorisation de la Mairie. Dans certaines communes, une autorisation du maire est nécessaire avant de pouvoir modifier l'usage d'un lot de copropriété initialement destiné à l'habitation. C’est notamment le cas à Paris.


Lot de copropriété : changer d’activité commerciale

Activité commerciale autorisée. Le règlement de copropriété, très souvent, va autoriser ou non l’exercice d’une activité commerciale précise. Une activité commerciale pourra également être pratiquée, dès lors que le règlement ne l’interdit pas expressément.

Activité commerciale interdite. Inversement, le règlement de copropriété peut interdire l’exercice de certaines activités précises.

Changer d’activité commerciale. Pour pouvoir changer d’activité commerciale, la nouvelle activité envisagée doit être autorisée par le règlement de copropriété ou ne pas être interdite par ce règlement. Les conditions d’exploitation sont toutefois primordiales, la nouvelle activité ne devant pas entraîner de nuisances nouvelles pour les copropriétaires.

Activité interdite. Si la nouvelle activité est interdite, il faut demander à l’AG des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour autoriser la nouvelle exploitation envisagée.

À noter. Très souvent, le règlement de copropriété va contenir une clause imposant une autorisation de l’AG des copropriétaires pour tout changement d’activité, lorsqu’elle est justifiée par la destination de l’immeuble.


Lot de copropriété : modifier l’usage d’un lot « annexe »

Pour rappel. Les lots « annexes » sont les caves, les greniers, les garages, etc. Rien n’interdit d’utiliser ces lots pour un autre usage, à condition cependant que le nouvel usage soit autorisé, ici encore, par le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

Immeuble d’habitation. Il est ainsi possible, dans les immeubles à usage d’habitation, de transformer en logement des locaux annexes : chambre de service, sous-sol, grenier, cellier, etc.

Immeuble à usage mixte. Dans un immeuble à usage mixte (habitation et commerce), une cave peut, par exemple, être transformée en annexe d’un local commercial. Toutefois, pour que ce changement soit possible, il faudra veiller à respecter les règles qui peuvent avoir été fixées par le règlement de copropriété. Il peut ainsi être autorisé d’utiliser une cave pour une activité commerciale mais seulement si cette cave est située au sous-sol.

À retenir

Lorsqu’un copropriétaire souhaite modifier l’usage de son lot de copropriété, il est nécessaire de prendre connaissance du règlement de copropriété. C’est ce document qui va permettre de déterminer si la modification est ou non possible et si, le cas échéant, le copropriétaire devra demander à l’assemblée générale des copropriétaires de modifier ce règlement.

Retenez également que, très souvent, une modification ne pourra se faire qu’avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

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