Sous-location commerciale : des conditions à respecter

Sous-location commerciale : un accord du bailleur obligatoire

Pourquoi ? Différentes raisons peuvent vous pousser à sous-louer le local commercial : volonté de rentabiliser une partie des locaux que vous n’utilisez pas, souhait de domicilier plusieurs entreprises d’un même groupe au sein d’un même ensemble immobilier, etc. Quel que soit le motif qui vous pousse à envisager une telle sous-location, des précautions s’imposent…

Comment ? La particularité de la sous-location commerciale est qu’il s’agit d’un véritable contrat de bail entre un locataire d’un local commercial et une personne appelée le sous-locataire. La mise en place d’un contrat de sous-location requiert au préalable un accord du bailleur.

Prévenir le bailleur. Pour pouvoir sous-louer, il faut d’abord obtenir une autorisation du bailleur qui doit être expresse : le bail doit autoriser expressément et sans équivoque la sous-location ou, autre hypothèse, vous disposez d’un écrit de la part du bailleur qui l’autorise. Faites votre demande par huissier de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception, afin de lui donner date certaine.

Attention. Même si une clause du bail commercial autorise la sous-location, cela ne doit pas vous dispenser d’aviser le bailleur de votre intention de sous-louer tout ou partie du local (sauf si le bailleur a clairement renoncé de façon expresse et non équivoque à être appelé à intervenir à l’acte de sous-location).

Mais aussi… Cette autorisation ne sera pas suffisante puisque vous devez l’inviter à participer à l’acte de sous-location, par huissier de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il dispose de 15 jours pour répondre. Un silence de sa part ou un refus de participer à l’acte de sous-location ne vous empêchera pas de conclure la sous-location dès lors qu’il a été régulièrement appelé à concourir à l’acte.

L’autorisation tacite. Elle est possible, mais elle suppose tout de même une attitude claire et non équivoque du bailleur. Notez qu’une simple tolérance n’est pas considérée comme une acceptation tacite, de même que la simple connaissance de l’existence de la sous-location.

Sous-location commerciale : à défaut d’accord du bailleur…

Le principe. Si vous n’avez pas d’autorisation valable du bailleur pour sous-louer le local, vous ne pouvez pas mettre en place de contrat de sous-location commerciale. Que se passe-t-il si un locataire passe outre cette formalité ?

Dans les rapports bailleur / locataire… Le bailleur peut résilier le bail qu’il a signé avec le locataire principal, soit via une demande faite auprès d’un juge, soit en se prévalant de la clause résolutoire prévue au contrat le cas échéant. Le bailleur peut également refuser de renouveler le bail sans avoir à verser d’indemnité d’éviction.

Dans les rapports locataire / sous-locataire… La sous-location n’est pas nulle et ses effets se poursuivent entre le sous-locataire et le locataire principal (tant que ce dernier ne voit pas son contrat de bail avec le bailleur résilié). Le sous-locataire peut demander la résiliation de la sous-location si le locataire ne peut lui garantir le respect par le bailleur de ses droits. Et s’il est évincé suite à la résiliation du bail principal, il peut demander au locataire principal des indemnités, sauf s’il commet une faute qui contribue à son éviction.

Et entre le bailleur et le sous-locataire ? Etant un tiers au contrat de sous-location, le bailleur ne peut en demander la résiliation. Il ne peut également pas demander l’expulsion du sous-locataire. S’il veut l’expulser, le bailleur doit d’abord résilier le bail principal, ce qui éteindra les droits du sous-locataire (s’il ne libère pas les lieux, il pourra se voir condamner au paiement d’indemnités d’occupation). En tout état de cause, l’irrégularité de la sous-location rend cette dernière inopposable au bailleur.

Sous-location commerciale : les points à valider

Des droits limités. Les droits du sous-locataire sont limités par rapports à ceux que vous possédez : vous ne pouvez, en effet, donner plus de droits que vous n’en possédez. Le sous-locataire doit notamment respecter la destination des lieux et, s’il souhaite une modification sur ce point, il doit demander l’accord express du bailleur.

Des obligations. Comme en matière de location commerciale, la sous-location commerciale doit respecter la réglementation des baux commerciaux. Le locataire principal prend, en quelque sorte, le rôle de bailleur vis-à-vis du sous-locataire : il doit donc permettre une jouissance paisible des lieux, l’entretenir et le réparer au besoin. De son côté, le sous-locataire est lui aussi tenu d’entretenir les lieux loués. Le contrat de sous-location doit prévoir les obligations réciproques du locataire et du sous-locataire sur la répartition des charges et travaux. Il est également tenu au paiement d’un loyer au titre de la sous-location.

Le loyer. En général, le loyer est, sinon inférieur, au moins égal au montant que vous devez au bailleur. Si ce n’est pas le cas, ce dernier peut augmenter le loyer que vous lui versez. Cette possibilité est appelée « droit de réajustement ».

À noter. Notez que le bailleur peut poursuivre directement le sous-locataire pour le paiement du loyer à concurrence du prix de la sous-location.

Fin du bail. Le bail prend fin à la date indiquée dans le contrat de sous-location, mais il prend également fin au terme de votre bail, sauf si vous devenez le bailleur. Il faut faire attention : une résiliation anticipée du bail principal par le locataire constitue une faute vis-à-vis du sous-locataire.

À noter. Il faut savoir qu’un sous-bail commercial peut-être conclu pour une durée inférieure à celle, restant à courir, du bail principal : cela ne constituant pas une renonciation aux règles qui s’imposent en matière de baux commerciaux, le sous-locataire reste dans ce cas tenu de respecter le statut des baux commerciaux.

Congé. Pour donner son congé, le sous-locataire peut soit recourir à la lettre recommandée avec AR, soit recourir aux services d’un huissier.

Renouvellement du bail. Pour renouveler la sous-location, le sous-locataire doit prévenir le locataire par huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur est, de nouveau, appelé à concourir à l'acte, comme pour la signature du contrat de sous-location. Notez qu’à l’expiration du bail, si le locataire principal refuse ou ne demande pas son renouvellement, le sous-locataire dispose d’un droit direct au renouvellement vis-à-vis du bailleur (il est évidemment nécessaire que la sous-location soit autorisée et opposable au bailleur).