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Immobilier : qui est concerné par la garantie décennale ?

Date de mise à jour : 07/07/2022 Date de vérification le : 07/07/2022 5 minutes

La garantie décennale est une garantie légalement prévue qui intéresse 2 acteurs : le constructeur et le maître d’ouvrage. Retour sur ces notions.

Rédigé par l'équipe WebLex.
Immobilier : qui est concerné par la garantie décennale ?


Garantie décennale : un constructeur

Le principe. La garantie décennale est une garantie d’ordre public (donc obligatoire) qui a pour objet de garantir la réparation des dommages qui apparaissent suite à la réception des travaux sur une période de 10 ans. Sur qui pèse cette garantie décennale ?

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie décennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

  • l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
  • toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
  • tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles, le lotisseur qui fait réaliser des travaux de VRD, l’aménageur de ZAC, etc.

A noter. Il a été jugé qu’un fournisseur en béton était « constructeur » et non un simple « fournisseur » : par son comportement, il avait activement participé à la réalisation d’une dalle de béton et était devenu, de fait, un constructeur (il avait délivré des indications techniques précises lors de la réalisation d’une dalle en béton).

Le saviez-vous ?

Le maître d’ouvrage n’a pas à démontrer la nature et l’origine du désordre ; il suffit qu’il constate le dommage et que ce dernier relève de la garantie décennale.

Pluralité d’intervention. Notez que lorsque plusieurs entreprises interviennent, la présomption de responsabilité pèse sur chacune d’elles dans la limite des travaux qu’elles réalisent ou font réaliser. Mais si le désordre est susceptible d’être imputé à plusieurs entreprises, cette présomption de responsabilité pèsera globalement sur chacune d’elles.

Cette présomption de responsabilité est écartée en cas de force majeure (résultant d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur) ou en cas de négligences avérées du maître d’ouvrage. Inversement, le constructeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait d’une personne qu’il garantit (comme un sous-traitant ou le fabricant de matériaux qui le fournit par exemple).

A noter. N’est pas concerné par la garantie décennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant est tenu par une garantie différente dite « de fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Le saviez-vous ?

Parmi les fabricants, on trouve aussi les importateurs d’ouvrages ou de parties d’ouvrages fabriqués à l’étranger et les distributeurs qui vendent les ouvrages, parties d’ouvrages et équipements en y mentionnant leur nom comme fabricant (le fournisseur non fabricant n’est ici pas concerné).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

  • l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
  • l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
  • la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.


Garantie décennale : un bénéficiaire

Maître d’ouvrage. Par principe, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie décennale.

Transmission du bénéfice de la garantie décennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Et le locataire ? A l’inverse, le locataire de l’ouvrage (dans l’hypothèse où le bien est loué) ne bénéficie pas de la garantie décennale, même s'il a commandé des travaux pour son compte (notez cependant que s'il a reçu un mandat du bailleur, dans le cadre du contrat de location, en vue de satisfaire à l'obligation d'entretien et de conservation des lieux, il a, dans ce cas, qualité pour agir en garantie décennale pour le compte du bailleur).

A retenir

La garantie décennale va concerner principalement 2 acteurs : le constructeur qui a réalisé les travaux et le maître d’ouvrage, propriétaire du bâtiment. Notez que le bénéfice de la garantie décennale se transmet entre propriétaires successifs.

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Sources
  • Loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l'artisanat (article 22-2)
  • Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (article 31)
  • Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques (article 95)
  • Articles 1792 et suivants du Code Civil
  • Article L 241-1 et suivants du Code des Assurances
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 avril 2012, n° 11-10380 (action en décennale possible pour le locataire agissant pour le compte du bailleur)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 septembre 2009, n° 08-13470 (transmission de la garantie décennale aux ayants cause successifs du maître d’ouvrage)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er juillet 2009, n° 08-14714 (pas de garantie décennale pour le locataire)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 septembre 2009, n° 08-13470 (transmission aux ayants cause successifs)
  • Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 mai 2019, n° 18-14483 (propriétaire qui a fait construire-considéré comme « constructeur)
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