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Fixer le montant du loyer d’un logement mis en location

Date de mise à jour : 05/09/2023 Date de vérification le : 05/09/2023 9 minutes

Vous cherchez un locataire pour le logement que vous mettez en location et vous vous posez des questions sur une éventuelle hausse du loyer : attention, votre logement est peut être concerné par l’encadrement des loyers. Réévaluer (à la hausse) le montant du loyer n’est alors pas si simple…

Rédigé par l'équipe WebLex.
Fixer le montant du loyer d’un logement mis en location


Encadrement des loyers : pour quels logements ?

Qui est concerné ? Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique aux logements loués nus ou meublés, à usage principal d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) ainsi qu’aux baux mobilité (locations meublées de courte durée).

Qui est exclu ? Il ne concerne pas les logements-foyers, les logements de fonction, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les locations saisonnières, ainsi que les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM, des sociétés d’économie mixte (SEM) et faisant l'objet d'une convention APL.

Où ? La localisation du logement permet de déterminer si le mécanisme d’encadrement du loyer s’applique ou non. Attention : en pratique, il existe 2 types d’encadrement.


L’encadrement des loyers dans les grandes agglomérations

Le premier dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les zones tendues des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Concrètement, il s’agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Quel montant ? Le montant du loyer du 1er bail est fixé librement par le bailleur, sauf dans les situations suivantes :

  • le loyer ne peut pas être plus élevé que celui pratiqué dans le cadre du dernier bail du précédent locataire ;
  • il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G ; cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.


L’encadrement des loyers par la préfecture

Second dispositif d’encadrement des loyers. Il vise spécifiquement les agglomérations suivantes : Paris, Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Lille, Hemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.

Fixation du loyer. Le montant du loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (fixé par arrêté préfectoral).

Attention ! Il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Le saviez-vous ?

Un complément de loyer peut être fixé lorsque le logement loué bénéficie de caractéristiques exceptionnelles.

Pour les baux conclus depuis le 18 août 2022, le complément de loyer est interdit si le logement a au moins l’une des caractéristiques suivantes : sanitaires sur le palier, signes d'humidité sur certains murs, DPE: de classe F ou G, fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation), vis-à-vis à moins de 10 m, infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur, problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois, installation électrique dégradée, mauvaise exposition de la pièce principale.

Sanctions. Le bailleur qui ne respecte pas cette réglementation peut être condamné au paiement d’une amende de 5 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une personne morale).


L’encadrement de l’évolution des loyers

Évolution des loyers. Il existe aussi un dispositif d’encadrement de l’évolution du loyer, dont les modalités d’application sont fixées chaque année par décret. Vous pouvez consulter celui actuellement applicable (du 1er août 2023 au 31 juillet 2024) ici.

Attention ! Il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Bon à savoir. Pour vous aider à déterminer correctement les règles applicables, un simulateur a été mis à votre dispositif à cet effet.

Le saviez-vous ?

Notez que lorsqu’une réévaluation n’a pas pu être entièrement appliquée à la date où cessent les relations contractuelles entre votre client et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire est celui convenu entre eux (ou fixé judiciairement, le cas échéant), y compris la fraction non encore réévaluée.


L’encadrement des loyers dans les logements énergivores

Les logements les plus énergivores (étiquettes F et G du diagnostic de performance énergétique) ne vont plus pouvoir faire l’objet d’une hausse de loyers :

  • lors d’une nouvelle mise en location ;
  • lors d’un révision de loyer périodique suite à une variation de la clause sur laquelle le loyer est indexé ;
  • lors du renouvellement du bail d’habitation.

Cette mesure s’applique aux baux d’habitation conclus ou renouvelés à compter du 24 août 2022.

Outre-mer. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette mesure est applicable aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après le 1er juillet 2024.

À retenir

Lorsque vous recherchez un locataire pour louer un logement vacant, vérifiez que le logement n’est pas concerné par la réglementation de l’encadrement des loyers. C’est peut-être le cas si le bien se trouve dans une des zones tendues d’agglomérations de plus de 50 000 habitants ou dans une zone d’encadrement des loyers prévue par la préfecture.
 

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